Апартаменты появились в нашей стране сравнительно недавно, и многие инвесторы до сих относятся к ним с опаской. Что именно пугает? Возможность прописаться только временно? Повышенный налог на недвижимость? Коммунальные платежи чуть выше? Звучит как сомнительные опасения. Или главная «проблема» — рядом с вами могут открыть что угодно, ведь это нежилое помещение? Давайте разбираться, действительно ли апартаменты так страшны, как их малюют. На практике существует несколько четких типов апартаментов, и каждый из них имеет свою специфику.
«Жилой комплекс»
Первый тип — это обычный жилой комплекс с детской площадкой, магазинами и всей необходимой инфраструктурой. Помещения в таких домах часто продаются с качественной отделкой, практически не отличающейся от «квартирной». Сложно представить, что в подобном месте кто-то решит открыть тату-салон или зоомагазин. Такой формат апартаментов подходит для собственного проживания, когда на квартиру в том же районе не хватает средств. Жизнь здесь будет абсолютно обычной. Однако для инвестиций и сдачи в аренду я бы не рекомендовала этот вариант. Основной риск — низкая ликвидность. При необходимости срочно продать недвижимость вы столкнетесь с тем, что покупателей на апартаменты значительно меньше, чем на квартиры. Такой объект стоит приобретать, только если вы уверены, что он надолго останется в вашем портфеле.
Перепрофилированные здания советского периода
Второй тип — это перепрофилированные здания советского периода: бывшие больницы, школы, другие учреждения постройки 60-80-х годов. Их переводят в статус апартаментов, делят на помещения и продают. Вот здесь вероятность соседства с бизнесом действительно высока. Если вы ищете спокойную жизнь для себя или долгосрочных арендаторов, рисковать не стоит. Такой формат стоит рассматривать исключительно как коммерческую недвижимость для сдачи под офисы или хостелы. Но и здесь есть важное предостережение: частным инвесторам с одним-двумя объектами я бы не советовала вкладываться в старый фонд. Расходы на содержание и поддержание общего имущества могут быть непредсказуемо высокими. Кроме того, продать такой объект из-за возраста здания будет крайне сложно.
Апартаменты в составе гостиниц и отелей
Третий тип — самый интересный для инвестора: апартаменты в составе гостиниц и отелей. Мало кто знает, но большинство отелей принадлежат не крупным операторам, а частным инвесторам. Стандартная схема работы выглядит так: застройщик строит гостиницу, находит профессионального отельного оператора, соответствующий заявленной звездности, а номера продает частным лицам. Собственник такого номера имеет несколько опций: жить в нем самому, сдавать посуточно или на долгий срок, либо заключить договор с отельным оператором. В последнем случае вы передаете номер в управление и получаете стабильный доход ежемесячно за вычетом комиссии управляющей компании. Это по-настоящему пассивный и высокодоходный тип вложений. Окупаемость начинается от 6 лет.
Такой актив обладает высокой ликвидностью. Его легко продать как готовый арендный бизнес (ГАБ) с прозрачной историей доходности. Показатели доходности от посуточной аренды всегда выше, чем от долгосрочной. Наибольшую доходность демонстрируют отели в курортных регионах, например, у моря, где обеспечен постоянный туристический поток. Их стоимость может быть ниже, чем в Москве или Петербурге, а окупаемость — выше.
Но, если вы всё-таки решили инвестировать в Москву — наш ведущий специалист Кира Фомина подготовила классные кейсы в новом подкасте, который прикреплю в конце статьи.
Вывод
Выбор типа апартаментов должен напрямую зависеть от ваших финансовых целей. Главное — определиться, для чего вы покупаете недвижимость, и просчитать все риски заранее. Правильно выбранный формат апартаментов может стать отличным инструментом для пассивного дохода, в то время как ошибка в выборе обернется долгими месяцами ожидания покупателя и потерянными деньгами.
Смотрите новый выпуск подкаста c Кирой Фоминой — нашим ведущим специалистом по жилой недвижимости, которая раскрывает крайне прибыльную тему для инвесторов в Москве:
Автор материала: Анастасия Вострикова, руководитель департамента жилой недвижимости АН Брайт Стрит Эксперт
Мои контакты в описании профиля, обращайтесь за консультацией