В Петербурге обновили кадастровую стоимость недвижимости. Власти принимают замечания к реестру. Рынок вырос за два года. Итоги пересмотра пока неочевидны.
В Санкт-Петербурге завершился очередной этап пересмотра кадастровой стоимости городской недвижимости. Как сообщает «Городское управление кадастровой оценки», за последние два года общая стоимость объектов увеличилась примерно на 15%. Сейчас специалисты принимают замечания и возражения к новому реестру, и сделать это можно до 27 сентября. После утверждения документа у собственников останется возможность обратиться с жалобой напрямую в ведомство.
По информации ведомства, владельцы недвижимости вправе запросить разъяснения по расчету стоимости. В случае выявления ошибок чиновники обязаны провести дополнительную проверку и, если потребуется, внести корректировки. С начала следующего года изменится и порядок досудебного обжалования: теперь вместо прежней комиссии КИО все обращения будет рассматривать само ГУДО. К заявлению потребуется приложить отчет независимого оценщика.
Эксперты рынка отмечают, что комиссии по рассмотрению споров обычно работали объективно, несмотря на то, что большинство их участников были представителями госструктур. Если у заявителя были веские основания, стоимость пересматривалась в меньшую сторону. Однако специалисты подчеркивают, что при кадастровой оценке часто не учитываются важные рыночные факторы: спрос и предложение, экономические кризисы, техническое состояние зданий, их историческая ценность и даже такие нюансы, как соседство с промышленными зонами или кладбищами.
Судебная практика показывает, что почти 97% исков собственников, не согласных с кадастровой стоимостью, удовлетворяются. Однако суды не всегда принимают отчеты, подготовленные по заказу истца, и часто назначают собственную экспертизу. Итоговая стоимость, определенная судом, обычно оказывается выше, чем просит собственник, но ниже, чем указано в кадастровом реестре.
В Северной столице споры по кадастровой стоимости рассматривает только городской суд. За восемь месяцев текущего года он вынес 59 решений, из которых 54 были в пользу владельцев. К примеру, компаниям удалось добиться снижения стоимости крупного торгового комплекса почти на 50%, а в другом случае — уменьшить кадастровую цену земельного участка на 85%. Иногда чиновники соглашаются с доводами собственников и не возражают против удовлетворения иска. Бывают и ситуации, когда суд признает незаконным включение объекта в перечень, облагаемый налогом по кадастровой стоимости.
По закону налог по кадастровой стоимости взимается с административных и торговых центров, а также с нежилых помещений, используемых под офисы, магазины, кафе и сервисные предприятия. Однако на практике в этот список иногда попадают здания, которые фактически используются иначе. Например, производственные помещения ошибочно были признаны офисами, но суд не согласился с такой трактовкой.
Тем не менее, даже выигравшие суды собственники не всегда остаются в выигрыше. Иногда снижение стоимости оказывается минимальным, а расходы на экспертизы и юристов не компенсируются. Юристы советуют обращаться в суд только если разница между рыночной и кадастровой стоимостью превышает 25-30%. Если отклонение незначительно, суд может признать его допустимым и отказать в возмещении расходов.
В Петербурге ни один из выигравших дела собственников не смог вернуть затраты на экспертизы и юридические услуги. Более того, иногда им приходится оплачивать судебные издержки госорганов. Например, владельцы крупного торгового центра после победы в суде были обязаны выплатить почти полмиллиона рублей в пользу КИО. Кроме того, с прошлого года увеличилась госпошлина за подачу административного иска — теперь она составляет 15 тысяч рублей.