При ухудшении финансового положения ипотека может превратиться в серьезную долговую проблему. Потеря работы, сокращение дохода или непредвиденные жизненные обстоятельства способны поставить заемщика в сложную ситуацию, когда платить по ипотеке становится практически невозможно. В такой ситуации многие задумываются об одном из крайних способов решения — банкротстве.
В этой статье мы подробно рассмотрим, как оформить банкротство при наличии ипотечной квартиры, а также расскажем, какие действия помогут минимизировать риски и сохранить жильё.
Сразу отметим, что просто прекратить выплаты по кредиту — не выход, поскольку банк имеет право обратить взыскание на залоговое жильё.
Но выход все же есть: реструктуризация долга, переговоры с банком, продажа квартиры и, в крайнем случае, — банкротство.
Виды банкротства при ипотеке: внесудебное и судебное
Сегодня должники могут инициировать процедуру банкротства двумя способами:
· Внесудебная процедура банкротства — доступна, если суммарный долг не превышает 1 млн рублей. Однако в отношении ипотеки эти случаи редки, поскольку сумма кредита, как правило, гораздо выше. Кроме того, для внесудебного банкротства требуется выполнения ряда других условий.
· Судебная процедура банкротства — более распространенный вариант при больших ипотечных долгах. Она требует подачи заявления в арбитражный суд, который запускает процесс банкротства.
Большинство ипотечных заемщиков, столкнувшихся с невозможностью платить, проходят именно судебное банкротство.
Что нужно знать при процедуре банкротства с ипотечной квартирой
1. Выбор процедуры банкротства
Закон предусматривает несколько вариантов развития событий:
· Реализация имущества (продажа квартиры) — квартира включается в конкурсную массу и реализуется на торгах для погашения задолженности. Это единственный способ полностью избавиться от долгов.
· Реструктуризация долгов или мировое соглашение — суд или банк могут утвердить реструктуризацию, позволяющую погасить задолженность по более удобному графику, либо заключить соглашение, которое сохранит квартиру за заемщиком.
Реализация имущества — это наиболее радикальный шаг, но он позволяет списать остаток долгов, который должник выплатить не в состоянии.
2. Как сохранить квартиру в ходе банкротства
Первый способ —договориться с банком о реструктуризации.
Хотя банк редко идет на значительные уступки, иногда удается получить отсрочку или уменьшение платежей.
Второй способ —мировое соглашение с кредиторами.
Оно позволяет сохранить жильё, если все стороны договорятся об условиях погашения.
Также стоит помнить, что пока идет процедура банкротства, банк не может самостоятельно забрать квартиру — судебный процесс защищает должника от немедленного взыскания залога.
Третий способ — мировое соглашение с банком в рамках процедуры банкротства.
В 2024 году в Закон о банкротстве были внесены серьезные поправки, которые позволяют должнику заключить мировое соглашение с банком, если суд признает ипотечное жилье единственно пригодным для проживания должника и его семьи. Порядок и условия заключения такого соглашения регулируются, в частности, ст. 213.10-1 Закона о банкротстве.
В этом случае ипотечный долг будет погашаться либо третьим лицом, либо самим должником за счет не подлежащего взысканию дохода или доходов, которые должник сможет получить после завершения банкротства. При этом требования банка будут исключены из реестра требований кредиторов.
Если мировое соглашение не будет исполнено, то банк сможет восстановить свои требования в реестре, если к этому времени дело о банкротстве не будет окончено, либо обратить взыскание на жилье, если процедура уже завершилась.
Четвертый способ — погашение долга перед банком третьим лицом в отношении единственного жилья.
Условия и порядок такого погашения долга, установленный в ст. 213.10 Закона о банкротстве, также были скорректированы в 2024 году. Теперь третьи лица после получения согласия должника вправе погасить его долг по ипотеке, если жилье признают единственным. За исключением случаев, когда иного имущества должника явно не хватает для погашения долгов 1-ой и 2-ой очередей (в этих случаях третье лицо обязано внести на спецсчет должника достаточную для их погашения сумму, но не более 10% от стоимости ипотечной недвижимости). Внесенные на спецсчет средства будут считаться беспроцентным займом, а требование об их возврате можно будет предъявить только спустя 3 года после завершения банкротства.
Пятый способ — поиск дополнительного источника финансирования для выкупа квартиры на торгах. Закон не запрещает искать деньги для сохранения жилья и выкупать его на торгах. К тому же на торгах часто рыночная стоимость жилья сильно снижается. Поэтому его можно выкупить гораздо дешевле. Выкупить может как сам должник, так и его родственники или доверенные лица.
3. Запрещенные действия и риски для должника
Очень важно не совершать действия, которые могут быть расценены судом как злоупотребление или мошенничество:
· Скрывать доходы или имущество.
· Проводить незаконные сделки с квартирой.
· Пытаться переоформлять имущество на третьих лиц с целью ухода от кредиторов.
Если суд установит недобросовестность должника, его долг могут не списать даже после банкротства.
4. Особенности ипотеки в семейных отношениях и при участии материнского капитала
Если ипотека оформлена на обоих супругов, и они отвечают перед банком солидарно, квартира входит в конкурсную массу при банкротстве любого из них и будет выставлена на торги.
В случаях, когда обязательства супругов разделены, каждый отвечает только по своим долгам.
При покупке квартиры с использованием материнского капитала после реализации квартиры с торгов деньги, выплаченные за счёт маткапитала, возвращаются обратно в Пенсионный фонд, как того требует закон.
Что еще важно помнить
Банкротство с ипотечной квартирой — сложная и непростая процедура, требующая внимательного подхода и понимания своих прав и обязанностей. Поэтому в этом вопросе лучше заручиться консультацией специалистов в этой области. Они смогут выбрать наиболее подходящий способ сохранения жилья и минимизировать потенциальные риски для должника в будущем.
Если квартира будет продана, то всё, что останется сверх покрытия долгов и расходов, вернется должнику.
Хотите получать еще больше полезной и проверенной информации для вашего бизнеса, тогда подписывайтесь на наш канал.
Информацию об оказании услуг нашей юридической компанией вы можете получить на сайте:
– о банкротстве физических лиц,