Россия прогрессивное государство, поэтому тут неприлично говорить о плановой экономике, тут прилично о национальном проекте. Собственно на результаты работы данного проекта можно посмотреть уже сейчас и они положительны, но в отрицательном значении. Однако обо всем по порядку.
Не плановая экономика
Для того, чтобы нас с вами обеспечить доступным и комфортным жильем, был придуман национальный проект «Жилье и городская среда». Это все уточнилось в государственной программе обеспечения доступным и комфортным жильем и не только, поскольку программа такая не одна и не две, но сегодня не об этом.
Казалось бы, идея обеспечить людей жильем – хорошая. А вот подход к реализации ... Собственно его результаты и пожинаем.
Государством были поставлены планы по количеству сданных жилых метров и влиты бюджетные деньги в строительную отрасль, но не совсем. Реализация программы была осуществлена через создание целой линейки льготных ипотек. То есть, государство не стало напрямую заказывать объемы квадратных метров у застройщиков с контролем цен, качества и далее по списку, а сделали вот так:
Выбрали категории населения, в которых государство заинтересовано и местности развития, в которых государство также заинтересовано и дали им пониженную процентную ставку по кредиту. Точнее сделали отбор среди кредитных организаций и компенсировали им из бюджета потерянную прибыль при выдаче данным категориям граждан ипотеки по льготной ставке.
Поскольку в нашей стране процветает в основном жадность и слабоумие, сейчас поймете почему, без контроля цен на рынке первички, эти самые цены рванули вверх. Собственно у застройщиков особого выбора не было, в плане ценообразования, поскольку для них придумали счета-эскроу. С их появлением покупка квартиры у застройщика стала безопаснее для покупателя – нет, но теперь застройщикам пришлось все строить за свои. Своих денег нет и как итог все строители, как и покупатели квартир, сидят в кредите.
Застройщик передает банку недвижимость в качестве обеспечения по полученному кредиту и уже не определяет стоимость, по которой отпускать квартиры. Ценообразованием начинает заниматься банк, говоря застройщику сколько стоят его квартиры. Как итог на рынке образуется отложенный спрос – это когда цены выше ожидаемого, покупатель не берет, но через какое-то время цены выравниваются и вуаля. То что было еще вчера дорого, сегодня уже норм – люди привыкли.
За счет льготной ипотеки объемы спроса росли, а с ними и цены и не только цены, но и проценты по ипотеке. И как-то так получилось, что раньше 70% недвижимости покупалось по рыночной ипотеке, а теперь всего 20%. То есть 80% от всего оборота недвижимости в секторе «покупаю для себя» покупается по льготной ставке. Вот только деньги в бюджете взяли и закончились, что резко снизило не заинтересованность, а реальную возможность приобретения жилья.
Однако все так и задумано, сказали нам и назвали это шагами по охлаждению ипотечного рынка, с целью стабилизации чего-то там. А вот чем это стабильно закончится в целом, не стали говорить. Зато из-за роста цен стабильно стало падать качество застройки, сроки сдачи домов и застой в продажах. Итогом стал рост предбанкротных признаков у застройщиков, у которых еще вчера все было хорошо.
С одной стороны, это похоже на попытку кредитной сферы отжать у строительной сферы активы и запустить их в дешевую или не очень, распродажу. А может быть и сделать центрального оператора-монополиста в строительном секторе и .... все это всего лишь домыслы на фоне объема средств потерянных теми, кто до недавнего времени не очень то и собирался жить в России. Но времена меняются и тут снова хочется сытно родину любить.
Вызывает у центрального банка обеспокоенность
На самом деле с ростом выданных льготных ипотек стало расти и число квартир, забранных кредиторами у тех, кто с ипотекой не справился. Льготная ипотека не создает за окном простого россиянина финансовую стабильность. Но не это обеспокоило центральный банк, ему больше не понравилось то, что человек со средней зарплатой может себе позволить 15 кв.м. в новостройке, отдавая половину своего дохода за обслуживание ипотеки. При этом этот человек все равно через разные схемы банков в коллабе с застройщиками продолжает что-то покупать. В общем, Центробанку не понравились схематозы, которыми он в большей степени обеспокоен, нежели готов запретить.
Центробанку не нравится, что рынок формирует инструменты поддержания спроса, а не реальную возможность приобретения жилья. Однако мы не такие проект «Доступное жилье».
Заключение
Фактически, в настоящее время государство завершает проект с льготной ипотекой, оставляя после себя высокую процентную ставку по рыночной ипотеке и космические цены на жилье. Но если что, хотели как лучше – скорее всего. Поскольку доходы населения не позволяют ему приобрести недвижимость иначе чем через кредит, рынок недвижимости немножко станет грустным, поскольку в нем останется всего 20% покупателей. Как следствие начнут высыпаться в банкротство застройщики – один из крупнейших налогоплательщиков. Как итог... Но рынок что-нибудь придумает, уже придумал «Альтернатива ипотеке»