📋 История вопроса
Помните, недавно я рассказывала о новых подходах судов к самовольному строительству? Теперь разберу конкретное дело, где эти принципы применили на практике.
Главный герой: Еремян Владимир Рудольфович, собственник участка в Краснодаре
Противник: Администрация муниципального образования г. Краснодар
Спорные объекты: жилой дом 572,1 кв.м и торговое здание 67 кв.м
🎯 Что построил застройщик
Земельный участок
- Площадь: 302 кв.м
- Категория: земли населенных пунктов
- Разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство
- Зона: Ж-1 (застройка индивидуальными жилыми домами)
Объект №1: Жилой дом
- Кадастровый номер: [скрыт в документе]
- Площадь: 572,1 кв.м
- Этажность: 4 этажа (при норме 3)
- Дата постановки на учет: 5 августа 2014 г.
- Фактическое использование: гостиница "Hotel Floret"
Объект №2: Нежилое здание
- Кадастровый номер: [скрыт в документе]
- Площадь: 67 кв.м
- Этажность: 1 этаж
- Дата постановки на учет: 20 августа 2014 г.
- Фактическое использование: магазин канцтоваров "Канцелярия"
🔍 Процедура выявления нарушений
Муниципальный контроль
В ходе проверки управление муниципального контроля администрации Краснодара установило:
По трехэтажному зданию:
- Площадь застройки: 132 кв.м
- Используется как гостиница с вывеской "Hotel Floret"
По одноэтажному зданию:
- Площадь застройки: 80 кв.м
- Используется как магазин с вывеской "Канцелярия"
Общий процент застройки участка: 70,1% (при норме 50%)
Отсутствие разрешительной документации
Согласно справкам:
- Администрация Прикубанского округа: разрешения на строительство не выдавались
- Департамент архитектуры: градостроительный план и разрешения отсутствуют
⚖️ Судебные экспертизы
Первая экспертиза (ООО "Фаворит", 2020 г.)
Определением суда от 16 марта 2020 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Выявленные нарушения:
- Несоответствие противопожарным нормам
- Нарушение минимальных противопожарных отступов до смежного здания
- Угроза жизни и здоровью граждан
Вторая экспертиза (ООО "ЭкспертЪ", 2021 г.)
Определением суда от 25 ноября 2021 г. назначена повторная экспертиза.
Детальные нарушения по жилому дому:
- Использование в качестве гостиницы в жилой зоне Ж-1 не соответствует СП 42.13330.2016
- Отступ от границы общего пользования: норма 3м, факт 1,08-1,12м
- Отступ от соседнего участка: норма 3м, факт 0,97-1,03м (есть нотариальное согласие на 0,8м)
- Этажность: норма 3, факт 4 этажа
По торговому зданию:
- Отступ от границы общего пользования: норма 3м, факт 0м (без отступа!)
- Отступ от соседних участков: 0,94-0,97м и 0-0,28м при норме 3м
Третья экспертиза (ООО "Прайм Консалтинг", 2022 г.)
Определением краевого суда от 8 ноября 2022 г. назначена дополнительная экспертиза.
Ключевые выводы:
- Объекты соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам
- Нарушения градостроительных норм не создают препятствий в пользовании смежными участками
- Не создают угрозу жизни и здоровью граждан
📋 Хронология судебного разбирательства
Первое рассмотрение (2022-2023 гг.)
27 июня 2022 г. — Прикубанский районный суд удовлетворил иск
4 апреля 2023 г. — Краснодарский краевой суд оставил без изменения
29 августа 2023 г. — Четвертый кассационный суд отменил и направил на новое рассмотрение
Второе рассмотрение (2024 г.)
13 февраля 2024 г. — Прикубанский районный суд снова удовлетворил иск
10 сентября 2024 г. — Краснодарский краевой суд оставил без изменения
21 ноября 2024 г. — Четвертый кассационный суд оставил без изменения
Верховный суд (2025 г.)
28 июля 2025 г. — судья ВС РФ Кротов М.В. передал дело в коллегию
2 сентября 2025 г. — Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все постановления
🔍 Анализ Верховного суда
Процессуальные нарушения
Проблема №1: Не привлечен прокурор
"Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц с обязательным привлечением к участию в деле прокурора"
Проблема №2: Не решен вопрос выселения
В доме зарегистрированы граждане, включая несовершеннолетних детей. Суды не рассмотрели их жилищные права.
Материально-правовые ошибки
Ошибка в оценке нарушений
ВС РФ указал: незначительные нарушения градостроительных норм (отступы от границ, процент застройки) не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц.
Игнорирование заключения экспертов
Суд первой инстанции не признал объективным заключение дополнительной экспертизы от 20 февраля 2023 г. об отсутствии угрозы для жизни и здоровья.
Неучет времени постройки
Объекты строились в 2014 году. По мнению ВС РФ:
- Одноэтажное строение фактически является гаражом
- Для гаражей в 2014 году разрешение на строительство могло не требоваться
- Применение современных требований к старым постройкам недопустимо
💡 Правовые позиции Верховного суда
Использование не по назначению ≠ самовольная постройка
"Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой"
Приоритет исправления над сносом
"При установлении возможности устранения нарушений, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями"
Защита права собственности
"При установлении данных обстоятельств иск о сносе не может считаться надлежащим способом защиты, поскольку не соответствует характеру нарушенных прав публичного образования"
🛡️ Практические выводы для собственников
Что проверить в своем деле:
Процедура:
✅ Привлечен ли прокурор (для жилых домов с жильцами)
✅ Решается ли вопрос выселения одновременно со сносом
✅ Рассмотрены ли альтернативы сносу
По существу:
✅ Оценена ли существенность нарушений
✅ Создают ли нарушения реальную угрозу
✅ Нарушены ли права соседей
✅ Возможно ли исправление без сноса
Временной фактор:
✅ Когда строился объект
✅ Какие требования действовали на тот момент
✅ Не применяются ли новые нормы к старым постройкам
Аргументы для защиты:
- Требование экспертизы по оценке угрозы жизни и здоровью
- Предложение проекта исправления нарушений
- Защита жилищных прав зарегистрированных граждан
🔮 Результат дела
Дело направлено на новое рассмотрение в Прикубанский районный суд.
Что должен сделать суд:
- Привлечь прокурора к участию в деле
- Оценить существенность каждого нарушения
- Рассмотреть возможность приведения в соответствие
- Решить вопрос о выселении жильцов (при необходимости)
Прогноз: Вероятно частичное удовлетворение иска с обязанием устранить нарушения, но без сноса построек.
Это дело показывает: новые принципы Пленума ВС РФ реально работают. Формальный подход "нарушил = снести" больше не проходит.
💪 Главный урок: Детальный анализ обстоятельств дела и грамотная правовая позиция могут спасти даже серьезные нарушения от сноса.
📋 Источник: Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2025 г. по делу №18-КГ25-293-К4
#юридическийКейс #самовольноеСтроительство #ВерховныйСуд #правоСобственности #судебнаяПрактика #защитаПрав #застройщики #градостроительство #жилищноеПраво #сносПостроек