Мне кажется, что только ленивый сегодня не знает, что при слове «апартаменты», особенно если это слово звучит в рамках предложения о покупке, вам нужно не просто держаться подальше, а убегать!
Не забывайте про мой телеграм-кана, где много всего хорошего про Краснодар и Краснодарский край, для тех, кто переезжает.
Чтобы сказать ещё понятнее: «Не бывает на юге сделок с апартаментами, которые бы были выгодными покупателю». Уточню: «Вообще не бывает!»
Продажа вам апартаментов — это не мошенничество с точки зрения законодательства, но точно обман с точки зрения человеческих отношений, и тот, кто вам это продаёт или пытается продать, это знает! Все эти недоквартиры, которые в лучшем случае на годы «мёртвым грузом» зависнут у того, кто в это ввязался, а в худшем случае приводят к банкротству, ничего хорошего и никогда из себя не представляют, что бы вам ни рассказывали и под каким бы соусом это ни подавали.
Между тем, если не каждый день, то несколько раз в месяц я слышу фразу: "Ну они же обещали, что я быстро это продам!" от людей, которые оказались в такой ситуации.
«Мне обещали, что я быстро продам этот номер, а никто не покупает!»
И вот очередная ситуация, очередная история с пострадавшими от апартаментов, с которой мне позвонили: «Купили задорого, платим почти 200 000 в месяц, обещали, что это быстро продастся, но не продаётся, обещали, что будет приносить доход, но этим нужно заниматься, а денежные запасы подходят к концу...» В общем, ситуация почти типичная, при этом формально это, конечно же, не мошенничество, но тот, кто продавал, точно знал, что продать это в ближайшее время не удастся. И ситуация здесь будет развиваться по классической схеме: человек будет долго искать того, кто это купит, потом поймёт, что нужно продавать ниже, ниже и ниже, пока не найдёт того, кто решит рискнуть, и это если ему несказанно повезёт.
А теперь давайте о том, почему на рынке появилось так много апартаментов и почему в это ввязываться я бы не советовала?
Многие не знают, но массовая стройка многоквартирных домов в Сочи запрещена уже несколько лет. Простым языком это значит, что новые квартиры здесь почти не строятся, как, к слову, и в Геленджике, а теперь и в Новороссийске. И здесь у тех, кто смотрит на побережье, возникает вопрос:
«А что же тогда строят? Что это нам пытаются продать?»
Это, в большинстве своём и есть те самые апартаменты - то, с чем связываться не просто не стоит, а совсем не стоит. Вам будут рассказывать, что это те же квартиры, только с другим статусом, но в реальности - это проблемное жильё для собственника!
Почему апартаменты - это проблема для владельца?
Конечно вам об этом постараются не говорить, когда будут пытаться продать, но дело в том, что апартаменты — это бизнес, т.е. коммерческая недвижимость, не жилая, а коммерческая! Цель коммерческой недвижимости несколько иная. Но благодаря неповоротливости законодательной базы с каждым годом этих проблемных объектов становится всё больше. Давайте по пунктам, почему же они проблемные?
Сразу отступление: если вы что-то соображаете в гостиничном бизнесе, или занимаетесь сдачей мест для проживания посуточно, то, возможно - это ваш вариант. В этом случае вы знаете этот бизнес, знаете подводные камни, затраты на маркетинг, особенности управления, но, если вы не имеете к этому отношения, и вам рассказывают, что это квартира, просто в другом статусе, помните вот это:
- Апартаменты - это повышенные коммунальные платежи, порой они могут быть в пять раз выше, чем в квартире, т.е. за обычную однушку с вас могут быть даже 15 000 - 20 000 рублей в месяц в виде коммуналки. При этом к государственному регулированию это не имеет никакого отношения - решила управляющая компания, что электроэнергия у вас будет по 100 рублей за киловатт - вы обязаны платить. Решила, что за уборку в холле вы платите 15 000 рублей - будете платить. Это, конечно утрировано, но готовьтесь к тому, что коммуналка будет в три раза выше, чем за такую же квартиру, как минимум.
- Регистрация возможна только временная, и то не везде. Нет возможности «прописаться» в апартаментах. Её физически нет, потому что это не жильё, а коммерческая недвижимость!
- Налог на имущество конечно же выше, но об этом стараются не говорить!
- Вы, конечно же не получите имущественный вычет, так как это не жильё, а коммерческая недвижимость.
- Если апартаменты не достроят, то ни под какие законы об обманутых дольщиках вы не попадёте - это всё ваши риски, а не риски государства.
- Никакой социальной инфраструктуры вы, конечно же не увидите рядом.
- Наконец: вам будет не просто сложно, а практически невозможно это продать, несмотря на заверения тех, кто вам продавал. Потому что продавец исчезнет сразу же, после того, как оформит сделку и это уже не его дело).
Уже многие в курсе этого обмана, поэтому появились схемы продажи «гостиничных номеров»!
Это то же, только с другой стороны. Учитывая, что само слово «апартаменты» стало очень токсичным, и многие уже понимают, что это не жильё, а зачастую проблемный объект, то маркетинг пошёл дальше — теперь вам предлагают «гостиничный номер под управлением».
А теперь небольшая нудная, но очень полезная ремарка для тех, кто очень ждёт чудес (для того, чтобы понять, что вас обманывают, нужно немного отойти немного в другую сторону):
Как выглядит кредит на бизнес в банке?
Банк берёт любой ваш актив, оценивает ваш кредитный рейтинг и за актив, к примеру за апартамент, предлагает кредит, который обычно в полтора-два раза больше этого актива. Т. е. если есть апартамент стоимостью 1 рубль, то вам дадут за него 2 рубля под... сегодня, наверное, 28% годовых.
И вот теперь задайтесь вопросом: «Почему и кто вам рассказывает, что эту недвижимость можно будет сдавать и получать за неё доход? Почему этот строитель (представитель строителя) не сделает элементарное — не заложит этот апартамент в банк и будет спокойно на 7-10 объектах зарабатывать свои деньги?
Это ведь не ипотека, которых не наберёшь много — это бизнес-кредит, которых дадут столько, сколько у вас есть активов!
Просто ведь задать себе такой вопрос, не считаете? Надеюсь, не нужно объяснять, что гостиничные номера в нормальных отелях не продают, их закладывают, потому что увеличение числа собственников в любом бизнесе снижает его управляемость, как, к слову в любом государстве)
Поэтому, если не хотите быть обманутыми, любое упоминание об апартаментах, даже упоминание - обходите стороной. И это я не говорю о том, что который год черным лебедем нависает проблема о законности сдачи в посуточную аренду жилья со статусом апартаменты.