🏗️ ЛСР: застройщик с миллиардами убытков и «золотым портфелем». Способна ли компания оправдать ожидания инвесторов?

Сильный портфель, продажи в Москве и Питере, но при этом рекордный долг и валютные риски. Хватит ли терпения у инвесторов ждать этот «свет» в конце туннеля?

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

🎲#79. Под ребрами...

После последнего заседания ЦБ я долго не возвращался к отчётам застройщиков. Видимо, пора.

По данным ДОМ.рф, рынок недвижимости потихоньку оживает на фоне прогнозов по снижению ключевой ставки, обещающих "дешёвую" ипотеку и рост спроса. Уже увидели на примере свежих результатов Самолёта, что дела у девелоперов в принципе налаживаются, хоть и с множественными проблемами.

🔩 ЛСР, в свою очередь, не отстаёт от лидеров. Компания также как и большинство в секторе показала хороший рост выручки + выделяется портфелем в 7,7 млн кв. м и сильными позициями в Москве и Питере. А вот там, где нужно было выделиться, не получилось.

Что сейчас происходит с компанией, и смогут ли мощный портфель и надежды на смягчение ставок вытянуть компанию в лидеры? Давай разбираться...

Ключевые показатели за 1-е полугодие 2025 года

• 🔺 Выручка выросла на 13,2% до 96,4 млрд ₽. Для сектора скачок очевидный. Основным здесь является сама недвижимость (88,3 млрд ₽) + немного добавляют продажи стройматериалов (8,1 млрд ₽), но маржинальность там просела
• 🔺 EBITDA выросла на 8,4% до 22 млрд ₽ при маржинальности 22,8%. Основную прибыль принесли продажи в ключевых городах — в Москве и Питере (13,4 млрд ₽ и 8,6 млрд ₽ соответственно). А вот стройматериалы дали лишь 0,6 млрд ₽
• 🔺 Чистый убыток составил 2,5 млрд ₽ против прошлогодней прибыли в 4,4 млрд ₽. Здесь, как и подобает любому застройщику, все грехи скидываем на ключевую ставку, из-за которой выросли финансовые расходы в 1,6 раза до 22,6 млрд ₽. Ну и учитываем курсовые разницы, которые добавили −8,7 млрд ₽ к совокупному убытку. Многие связывают их с валютными контрактами или активами

В целом по показателям вопросов нет, все не так плохо, как можно было ожидать: убыток сократили, выручку подтянули. Однако отличие ЛСР от ПИК и Самолёта — в том, что ЛСР добавляет небольшую диверсификацию через стройматериалы, но иногда от этого даже больше проблем, чем пользы.

💣 Долг, дебиторка и валютные риски. Чем застройщик отталкивает инвесторов?

Как и в ситуации с Селигдаром, хочется рассмотреть убыток компании, особенно когда это является "уникальным случаем" в секторе.

По цифрам уже видно, как внешние факторы (высокие ставки) давят на ЛСР и сектор в целом, но, что важно, компания продолжает сокращать этот разрыв, опираясь на сильные регионы. Убыток сокращается за счёт операционной прибыли (18,3 млрд ₽), но затраты растут.

Из чего сегодня состоит "убыток"?

1. Финансовые расходы и курсовые разницы. Как уже писал выше, затраты увеличились на 60% из-за ключевой ставки. Плюс к этому –8,7 млрд ₽ по OCI от валютных колебаний. Субсидированные кредиты немного смягчают удар, и при снижении ставок картина может измениться в лучшую сторону.
2. Дебиторка и рассрочки. Новые контракты упали на 31% (в квадратных метрах), а дебиторка взлетела до 159,2 млрд ₽ за счёт рассрочек. Резерв под возможные просрочки минимальный — всего 894 млн ₽, что создаёт явный риск
3. Долг и структура. Общий долг — 288,8 млрд ₽, ND/EBITDA — 3,6x (1,3x с эскроу). Краткосрочный — всего 11%, ковенанты соблюдены, соотношение заёмного капитала к собственному (D/E) ≈ 191%. Компания рефинансирует (привлекла 123 млрд ₽), но давление всё ещё остаётся. Лучше, чем у Самолёта, но не идеально

🤔 Как вы могли понять по прошлым обзорам девелоперов, мне не совсем нравится, что сейчас происходит в секторе. Особенно это касается ЛСР, которая, помимо общих проблем сектора, связана с не очень хорошими историями с байбэками, когда деньги вместо погашения или M&A шли на мотивацию топ-менеджеров (административные расходы — 5,6 млрд ₽, включая бонусы). На фоне этого ПИК и Самолёт сегодня кажутся более устойчивыми и понятными. Но для тех, кто готов ждать 2–3 года, ЛСР остаётся потенциально интересным вариантом

______________

Очень важна ваша поддержка, ставь – 👍, и подпишись на канал, чтобы не упустить от меня что-то интересное!