За последние несколько лет я поездил по многим санаториям в России. Поездки были с целью проведения бизнес-аудита, а не оздоровления. Видел санатории в очень плачевном состоянии.
Эксперты отрасли считают, что сейчас в реновации номерного фонда и инфраструктуры нуждаются не менее 70% санаториев в России. По моим скромным подсчетам полная реновация нужна около 50% санаториям, а в ремонте нуждаются не менее 80% здравниц в России.
А кому оно нужно?
В текущих экономических условиях вопрос массовой реновации старого советского санаторного фонда - нереальная задача. Государство, скорее всего не будет выделять огромные суммы денег в условиях, когда большие бюджетные средства идут на финансирование военно-промышленного комплекса. Кроме того, реновация объектов, куда граждан направляют по льготной путевке, с точки зрения окупаемости вложений проблемная история. Конечно, есть понимание, что пенсионеры тоже хотят отдыхать в комфортных условиях, плавать в чистом бассейне и проходить процедуры в лечебных кабинетах не с потрескавшейся плиткой на полу и стенах.
В Крыму в предыдущие годы частичным выходом из ситуации стала передача нуждающихся в реновации санаториев федеральным ведомствам. Подход себя оправдал. В переданном Федеральной налоговой службе санатории «Каникулы в Ялте» (быв. санаторий «Днепр», пгт. Гаспра, построен в 1922 г.) была проведена серьезная реновация и строится новый 8-ми этажный спальный корпус.
В санатории «Южный» (пгт. Форос, построен в 1979 г.), который стал ведомственной здравницей Министерства финансов РФ, проведена капитальная реконструкция. И таких примеров только по Крыму несколько.
В частных санаториях, вопреки здравому смыслу, вопрос реновации тоже непростой. Пока идет рост популярности санаторно-курортного лечения любой собственник хочет по максимуму зарабатывать деньги, оттягивая процесс реновации до того момента, пока без него уже будет не обойтись.
Логику мышления бизнесмена понять можно. Реновация санатория может занять от одного года и больше. Если у здравницы всего один корпус и речь идет о капитальной реконструкции, то объект нужно закрывать. При этом затраты, с учетом текущей экономической ситуации, довольно приличные. Чтобы окупить процесс реновации, собственник будет вынужден после завершения ремонта поднимать цены на проживание. И тогда у него меняется целевая аудитория, и как минимум на 60-70%. Сможет ли он привлекать аудиторию более высокого ценового сегмента, это еще вопрос. А рисковать никто не хочет. Ведь нарабатывать новый пул лояльных клиентов – это время. Можно не менять ценовую политику, но тогда окупаемость потраченных на реновацию средств затянется на десятилетия.
К примеру, у инвесторов были планы сделать из одного трехзвездочного санатория на Южном берегу Крыма пятизвездочную здравницу. И это несмотря на старые планировочные решения, которые не позволят сделать объект таким, чтобы он соответствовал мировым стандартам, то есть реальным пяти звездам. Планы пока что так и остались планами, видимо собственники посчитали, что потеря текущей аудитории санатория будет слишком чувствительной.
А вот переход из категории 3* в 4* после хорошего (не косметического) ремонта, вполне может быть оправдан. Особенно если речь идет о санаториях на популярных бальнеологических курортах с растущим трафиком гостей. Например, некоторые санатории 3* и 4* в Кисловодске имеют разницу в цене за двухместный номер (в сутки, на 2 человек) всего 4 тысячи рублей.
В России есть примеры, когда реновация здравниц является скорее социальной миссией, чем бизнес-проектом. Например, реконструкция санатория «Волна» в Сочи (объект культурного наследия), построенном в стиле «сталинский ампир». Собственнику «Волны» - группе компаний ЛСР пришлось оставить фактически только фасад, а внутри полностью переделывать несущие конструкции. Плюс ведется постройка нового корпуса и облагораживается территория с колоннадами и каскадной лестницей. Затраты настолько велики, что они вряд ли окупятся даже за 30 лет.
При этом мы понимаем, что стоимость реновации в разных регионах России может сильно отличаться. Она разная, если сравнивать Сочи и Челябинскую область, Республику Крым и в Пермский край. Реновация санатория в Сочи окупится быстрее, чем в Якутии.
Проще снести или реновировать
Состояние объектов советского санаторно-курортного фонда очень различается. Я видел разные подходы к процессу реновации санаториев, построенных при СССР. Кто-то предпочитает снести старое здание, а кто-то хочет провести капитальную реконструкцию, закрыв глаза на довольно топорную планировку помещений, которая практиковалась в период строительства санатория. Здесь много «за» и «против».
Каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Конечно, если речь идет о санаториях Южного берега Крыма, где частые оползневые процессы, то проще ничего не сносить, а сделать капитальный ремонт. Это быстрее и зачастую дешевле. Да, придется пожертвовать удобствами планировки. При СССР никто не думал о разведении потоков отдыхающих, не было SPA-центров и площадь номеров оставляла желать лучшего.
Если речь идет о сносе здания (например, советский недострой), что процесс этот не быстрый и не дешевый. Особенно когда нужно выковыривать фундамент. В данном случае вопрос сроков окупаемости остается открытым. Именно поэтому только в Крыму остаются невостребованными большие недостроенные санатории в с. Морское, пос. Новый Свет, г. Алуште, пос. Гаспра, пос. Кацивели.
В России определенное количество санаториев, которые через 10-20 лет, если их не реновировать, будут непригодными для эксплуатации. Например, в Крыму такие объекты есть в Евпатории. Они принадлежат государству, и там в лучшем случае сделают косметический ремонт. Уровень комфорта при этом радикально не изменится. Хотя есть и исключения. Например, в 2025 году капитальную реновацию проводят в специализированном спинальном санатории имени академика Н.Н. Бурденко. Но тут нужно учитывать важность этой здравницы для системы здравоохранения. Санаторий им. Н.Н. Бурденко - один из немногих в Крыму, который принимает инвалидов с нарушением функции ходьбы III степени и с ограниченными возможностями самообслуживания.
В последнее время много говорят о строительстве новых санаториев, но на практике ситуация не такая простая. К примеру, в сентябре-октябре 2024 г. я принимал участие в разработке концепции нового санатория в Краснодарском крае. Просчет финансовой модели показал затраты на строительство здравницы (на 200 номеров) в районе 5 млрд. рублей. С учетом инфляции эта сумма в течение трех лет строительства вполне может увеличиться еще на 2 млрд. руб. В итоге инвестор принял решение сделать пересмотр финансовой модели, вполне вероятно с коррекцией архитектурного проекта санатория.
Потенциальные инвесторы сразу хотят строить санаторий премиального уровня (даже в локациях со сложно логистикой), считая, что цены на проживание позволят окупить затраты быстрее. При этом немногие хотят задумываться о том, как они будут обеспечивать загрузку объекта, построенного, мягко говоря, в непопулярном с туристической точки зрения месте.
Я уже не говорю о том, что успешность санатория - не только в локации, но и в выбранной концепции. Иногда инвестор зарывает в землю несколько миллиардов рублей впустую, потому что медицинская концепция выбрана неправильно (о чем я напишу отдельную статью, ибо профессионально занимаюсь разработкой концепций санаториев).
Уверен, что фокус внимания должен быть сосредоточен на сохранении санаториев, построенных при СССР. Здесь можно задействовать разные варианты для проведения реновации: государственно-частное партнерство, соглашения с инвестиционными обязательствами.
В то же время я не верю в то, что даже на фоне увеличения популярности санаторно-курортного лечения, в России будет резко расти количество полностью реновированных санаториев. Хотя для отрасли это пошло бы на пользу. Рост конкуренции мог бы привести к снижению цен, а это увеличило бы количество людей, посещающих санатории. Ведь сейчас совсем небольшой процент населения России может позволить себе поездку на лечение в санаторий.