214-ФЗ — создавался для защиты дольщиков при покупке жилья. Ранее продажа квартир осуществлялась на этапе котлована через обычный договор купли-продажи или подряда. Полное отсутствие гарантий и защиты.
В 2004 году был принят 214-ФЗ для защиты покупателей и снижения рисков.
Сегодня сделка купли-продажи выглядит следующим образом: деньги за сделку от покупателя поступают на эскроу-счёт в банке. В период строительства, все средства покупателей лежат на счете и только после завершения необходимых процедур, застройщик получает средства. Банк гарант сделки и кредитует застройщика на период строительства (минимально — до 0,01% годовых).
Что касается финансирования гостиничных проектов через Федеральный закон № 214-ФЗ («О долевом строительстве») то оно возможно при определённых условиях и требует правильной организационной и юридической структуры проекта. Вот основные моменты, которые стоит учитывать:
1. Основные условия применения 214-ФЗ к гостиничным проектам
- Объект должен быть оформлен как многоквартирный дом или апарт-отель, где каждое помещение (квартира, апартамент) имеет отдельный кадастровый номер и может продаваться отдельно.
- Долевое участие предполагает продажу прав на отдельные помещения в строящемся объекте.
- Если гостиничный комплекс строится как единый объект без разделения на отдельные квартиры, 214-ФЗ не применяется
2. Долевое строительство и продажа номеров/апартаментов
Для финансирования гостиничного проекта через 214-ФЗ можно организовать долевое участие, продавая квартиры или апартаменты в гостиничном комплексе дольщикам. Это позволяет привлекать средства инвесторов на этапе строительства.
3. Требования к застройщику
Застройщик должен иметь разрешение на строительство, заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с дольщиками и соблюдать требования закона, включая обеспечение безопасности прав дольщиков (например, через эскроу-счета или банковские гарантии).
4. Использование эскроу-счетов
С 2019 года все долевые сделки по 214-ФЗ должны сопровождаться использованием эскроу-счетов. Это гарантирует защиту средств дольщиков: деньги блокируются на счете до ввода объекта в эксплуатацию.
5. Особенности для гостиничных проектов
- Если гостиница оформлена как апарт-отель, где апартаменты продаются под инвестиционные цели, 214-ФЗ может применяться.
- Если гостиница строится и управляется как единый объект без разделения на отдельные квартиры, то 214-ФЗ не применяется, и финансирование организуется иными способами (например, банковские кредиты, инвестиционные соглашения).
Альтернативные варианты финансирования
Если 214-ФЗ не подходит, можно рассмотреть:
- Привлечение прямых инвестиций или кредитов;
- Создание совместных предприятий;
- Использование механизмов проектного финансирования;
- Привлечение частных инвесторов через договоры инвестирования.
Финансирование гостиничных проектов через 214-ФЗ возможно, если объект оформлен как многоквартирный дом или апарт-отель с продажей отдельных помещений дольщикам. В этом случае привлечение средств происходит через договоры участия в долевом строительстве и с применением эскроу-счетов. В противном случае для гостиничных проектов используются другие финансовые инструменты.
Схема финансирования гостиничного проекта через 214-ФЗ
1. Подготовка проекта и оформление объекта
- Разработка проектной документации с разделением гостиничного комплекса на отдельные помещения (апартаменты).
- Получение разрешения на строительство многоквартирного дома (апарт-отеля).
- Регистрация прав на земельный участок и проектируемый объект.
2. Создание юридического лица-застройщика и открытие эскроу-счёта
- Создание или использование существующего застройщика с лицензией и допуском к долевому строительству.
- Открытие эскроу-счёта в банке для безопасного хранения средств дольщиков.
3. Продажа долей (апартаментов) дольщикам
- Заключение договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с инвесторами (дольщиками).
- Получение средств от дольщиков на эскроу-счёт.
4. Строительство и контроль
- Использование средств эскроу-счёта для строительства объекта.
- Регулярный контроль за ходом строительства со стороны банка и контролирующих органов.
5. Ввод объекта в эксплуатацию и передача прав
- Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- Перевод средств с эскроу-счёта застройщику.
- Передача дольщикам прав собственности на апартаменты.
6. Управление гостиничным комплексом
- Организация управления объектом (можно передать управляющей компании).
- Возможна сдача апартаментов в аренду или использование для гостиничного бизнеса.
Особенности и риски
- Требования к застройщику: наличие лицензий, опыт, финансовая устойчивость.
- Сроки строительства: должны быть реалистичными, чтобы не создавать рисков для дольщиков.
- Юридическое оформление: правильное оформление ДДУ и регистрация прав собственности.
- Рынок сбыта: важно обеспечить спрос на апартаменты, чтобы проект был коммерчески успешным.
- Управление: после ввода объекта в эксплуатацию необходимо организовать эффективное управление гостиницей или апарт-отелем.
Мы готовы подготовить ваш проект для банка и пройти процедуру получения кредита по 214-ФЗ. Напишите нам и мы обсудим возможные формы финансирования вашего проекта