Покупая новостройку в Москве и Подмосковье, вы фактически выбираете между двумя сценариями: въехать в «готовую» отделку от застройщика или делать ремонт сами в предчистовой/white box. Правильное решение — это арифметика времени, денег и рисков, а не спор «что лучше». Сохраняйте чек-лист и примеры — пригодятся на брони и приёмке.
Два сценария в цифрах
- Ремонт своими силами
- Бюджет: 25–45 тыс. ₽/м² на работы и базовые материалы (стяжка, выравнивание, электрика, сантехника, чистовые).
- Сроки: 2–4 месяца при white box; дольше при «голом» бетоне.
- Дополнительно: дизайн-проект и технадзор 100–200 тыс., уборка/логистика, аренда жилья на время ремонта.
- Пример для 60 м²: при 30 тыс. ₽/м² — 1,8 млн ₽ + аренда 3–6 мес (60 тыс./мес = 180–360 тыс.) + проект/надзор. Итого ориентир 2,1–2,4 млн ₽ без мебели и техники.
- Отделка от застройщика
- Наценка за «готовность»: чаще 8–20 тыс. ₽/м². Для 60 м² — 480 тыс.–1,2 млн ₽.
- Доработки после ключей: сантехника, двери, свет, электрика — закладывайте 150–400 тыс. ₽.
- Плюс: въезд сразу, экономия аренды и времени. Минус: ограничения по материалам и геометрии.
Вывод: отделка от застройщика выгодна, если нужен быстрый въезд и аренда на ожидание дорого обходится. Самостоятельный ремонт — когда важны качество, индивидуальные решения и есть ресурс управлять работами.
Из чего складывается смета (ориентиры, ₽/м²)
- Стяжка/выравнивание стен: 3–6 тыс.
- Электрика (штробы, кабели, автоматы, розетки): 4–8 тыс.
- Сантехника (разводка, коллекторы, гидроизоляция): 6–10 тыс.
- Штукатурка/шпаклевка/грунты: 4–7 тыс.
- Плиточные работы в санузлах: 8–15 тыс.
- Полы (ламинат/винил/инженерка) + плинтус: 3–7 тыс.
- Потолки (окраска/натяжные): 1–3 тыс.
- Окраска/обои: 2–4 тыс.
- Двери и фурнитура: 2–5 тыс.
- Свет/электрофурнитура сверх базовой: 2–5 тыс.
- Проект/надзор/вывоз: 1,5–3 тыс.
Важно: мебель, кухня, техника, кондиционирование — отдельные бюджеты, их нет в «25–45 тыс. ₽/м²».
Качество, гарантия и где скрыт риск
- Отделка от застройщика
- Плюсы: стандартизированная геометрия, быстрый въезд, гарантия на дом и (у ряда девелоперов) на чистовую.
- Риски: базовые материалы (ламинат 31 класс, простые двери, минимальный свет и розетки), типичные огрехи в уклонах/затирке. Сроки гарантии на чистовую короткие — уточняйте в спецификации.
- Ремонт своими силами
- Плюсы: контроль материалов и инженерки, планировочные нюансы под себя (в рамках ДДУ).
- Риски: подрядчик, дисциплина сроков, необходимость технадзора.
Усадка дома: как пережить первые 12–24 месяца
- Новостройка «работает»: микротрещины по швам, подвижки откосов — это нормально.
- Решения: эластичные шпаклёвки и герметики, армирующая лента по углам, краска с микротрещиностойкостью, натяжные потолки вместо «жёстких».
- Встроенную мебель и идеальную окраску стен лучше делать после контрольной усадки.
Что первым делом улучшать в «готовой» отделке
1) Запорная арматура и шланги — на надёжные.
2) Смесители/душ — на средний класс с нормальной керамикой.
3) Электрощит — переразвести автоматы/УЗО, добавить группы на кухню.
4) Розетки/свет — довести до нужного количества, заменить «точки» на треки/линейные.
5) Межкомнатные двери — на полнотелые/МДФ с лучшей шумоизоляцией.
6) Затирка и герметики в санузлах — обновить, в мокрых зонах лучше эпоксидная.
7) Плинтуса и примыкания — заменить на качественные, пройтись герметиком.
8) Вентрешётки/обратные клапаны — тише и эффективнее.
Кому подходит каждый сценарий
- Отделка от застройщика:
- Если критичен быстрый въезд (аренда на ожидание дорога).
- Для аренды — быстрее запустить доход.
- Для пожилых родителей — меньше стройки и пыли.
- Ремонт своими силами:
- Средний и бизнес-класс, где «пакет» не дотягивает до ожиданий.
- Нужна акустика, скрытые двери, особые сценарии света.
- Важна долговечная инженерка и шумоизоляция.
Как принять решение: TCO на 3 года
- Отделка от застройщика: наценка + доработки − экономия аренды и времени.
- Ремонт своими силами: 25–45 тыс. ₽/м² + проект/надзор + аренда на период ремонта + риски задержек.
- Проверьте гарантию и спецификацию материалов, спросите про допкомплектации.
- Учтите усадку: какие решения переживут 1–2 года без переделок.
Итог
Универсального ответа нет. Выбирайте сценарий, где честно посчитана полная стоимость владения и учтены сроки. Отделка от застройщика выигрывает временем и простотой. Ремонт своими силами — качеством, тишиной и «под себя». Важно, чтобы цифры и риски были на вашей стороне.
Вопрос к читателям Dzen: на что вы готовы потратить больше — на быстрый въезд или на «своё» качество? Почему?