Вот-вот «лопнет» или всё не так однозначно? Разведываем ситуацию на белгородском рынке недвижимости.
Пузырь на российском рынке недвижимости: чем и кому грозит?
Среди экспертов по недвижимости растёт тревожность: предвещается новый пузырь на рынке недвижимости, который вот-вот «лопнет».
Цены на недвижимость растут очень быстро и без особых оснований. Это происходит из-за более активного кредитования и роста рисковых займов. В итоге это может привести к спаду цен. Такая ситуация негативно повлияет на всех участников рынка: и кредиторов, и заёмщиков. Экономику могут потрясти дефолты и потери.
Сейчас эксперты отмечают, что все признаки такого пузыря на рынке есть. Цены на новое жильё растут быстрее, чем на вторичное. В некоторых регионах цены между ними отличаются и на 70-80%. Причина этому — льготные ипотеки для новостроек, а высокая рыночная ипотека не даёт возможности купить жильё «с рук».
ЦБ отмечает, что в первом квартале 2025 года из-за того, что рост цен на жильё опередил рост доходов и стоимость аренды, появился риск такого пузыря.
Ценовой пузырь на рынке существует давно в крупных городах. Он «надулся» из-за сильного роста стоимости квартир на фоне льготных ипотек. Как пояснил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, ставка по кредитам снижалась, а застройщики поднимали стоимость жилья, что сводило выгоду к нулю. На вторичке таких программ не было, а поэтому цена на неё не росла так же.
Несмотря на то, что рыночная ипотека остаётся недоступной для многих россиян, девелоперы не снижают стоимость квартир. Продажи продолжаются за счёт семейных ипотек и новых рассрочек в обход банков.
Пора покупать? Правда ли, что в Белгороде дешевеют квартиры
Если ли пузырь на рынке недвижимости в Белгородской области?
Журналисты Бел.Ру изучили рынок недвижимости в Белгородской области и поговорили с экспертами о том, как такая ситуация может сказаться на региональных ценах.
Сколько стоит квадрат жилья в Белгороде
В августе 2025 года за один квадратный метр в новостройке стали просить на 1,3% больше (150,5 тыс. рублей) в большинстве крупных городов России. На вторичке рост на 0,7% (122,2 тыс. рублей). Такие данные стали известны из исследования «Мир квартир».
В Белгороде же квадратный метр в новом жилье подорожал на 1% до 131 тыс. рублей, а в старом — на 2,2% до 109 тыс. рублей.
Рост цен на жильё в Белгороде за 3 года
Согласно данным Белгородстата, в 2022 году в среднем квадратный метр в новостройках стоил 96,8 тыс. рублей, на вторичке — 80,3 тыс. рублей. В 2023 году — 95,7 и 74,3 тыс. рублей соответственно. В 2024 году эти показатели были на уровне 106,3 и 78 тыс. рублей.
Таким образом, по сравнению с текущим годом с 2022 года жильё в новостройках подорожало на 35%, на вторичке — тоже на 35%. С 2023 года уже на 36% и 46% соответственно, а с 2024 года на 23% и на 39% соответственно.
Белгород оказался в топ-5 лидеров в РФ по подорожанию квартир на вторичном рынке
Белгородцам хватает доходов на жильё?
А что с ростом доходов населения? Соответствует ли он росту стоимости на жильё?
По данным Белгородстата, среднедушевые доходы населения в месяц в 2022 году составляли 41,8 тыс. рублей, в 2023 году — 47,2 тыс. рублей, в 2024 году — 56,7 тыс. рублей.
Среднемесячная номинальная заработная плата составила в 2022 году 47,6 тыс. рублей, в 2023 году — 54,4 тыс. рублей, а в 2024 году — 65,8 тыс. рублей.
По данным текущего года, средняя номинальная зарплата в июне 2025 года составила 74,5 тыс. рублей.
По сравнению с 2025 годом доход белгородцев с 2022 года увеличился на 56%, с 2023 года — на 36%, а с 2024 годом — на 13%.
По таблице ниже можно заметить, что в 2023 и 2024 годах рост доходов даже опережал рост стоимости квадратного метра, но в 2025 году игра перевернулась. Вторичный рынок вырос на почти 40%, когда зарплаты только на 13%. В предыдущем 2024 году это отношение было 5% к 20% роста зп.
Таблица: темпы роста зарплаты и стоимости жилья в Белгороде
2022 2023 2024 2025 стоимость кв. м. на первичном рынке в руб. 96800 95700 106300 131000 стоимость кв. м. на первичном рынке рост в % -1,14% 11,08% 23,24% стоимость кв. м. на вторичном рынке в руб. 80300 74300 78000 109000 стоимость кв. м. на вторичном рынке рост в % -7,47% 4,98% 39,74% зарплата в руб 47600 54400 65800 74500 рост зарплаты в % 14,29% 20,96% 13,22%
Цены на аренду квартир в Белгороде тоже растут?
Съёмные квартиры к сентябрю выросли в цене в большинстве городов, но именно Белгород отличился самым заметным подорожанием.
Согласно данным «Мира квартир», стоимость аренды однокомнатной квартиры увеличилась на 16,4% по сравнению с июлем и составляет 22 903 рубля в месяц. Аренда двухкомнатной квартиры оценивается в 27 517 рублей, что на 6,5% больше, чем в предыдущем месяце. Стоимость аренды трёхкомнатной квартиры возросла на 22,3% и составляет 34 812 рублей в месяц.
Съём квартир в Белгороде подорожал больше всех по стране? Какие цены на рынке аренды
Ипотечные программы для белгородцев
Сейчас льготные программы жилищного кредитования остаются для некоторых групп населения. Например:
- Семейная ипотека для тех, у кого есть дети до 6 лет или дети-инвалиды до 17 лет. Такая программа предлагает ставку от 6% с первым взносом 20%.
- IT-ипотека тоже предлагает 6% со взносом 20%, но её теперь нельзя взять в Москве и Санкт-Петербурге.
- Военная ипотека от 9% со взносом от 20% для собственно военнослужащих. За время службы кредит может выплачивать государство.
- «Белгородская» ипотека со ставкой 2%. Она доступна только тем, кто пострадал от военных действий в Белгородской и Курской областях. Нужен и первоначальный взнос от 10%. Взамен утраченного жилья можно построить или купить новое до 2027 года.
Сколько белгородцев берут ипотеку?
За весь период 2022 года белгородцы взяли ипотек на сумму 35,8 млрд рублей. В 2023 году — 62,3 млрд рублей, а в 2024 году — 40,3 млрд рублей. С января по июль 2025 года выдали только 15,3 млрд рублей. Это почти на 10 млрд меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 12 млрд меньше 2023 года.
На конец 2024 года белгородцы просрочили платежей по ипотеке на 572 млн рублей, на конец 2023 года — 394, а на конец 2022 года — 272 млн рублей. На август 2025 года белгородцы не выплатили в срок 796 млн по ипотекам. Это самый большой долг, начиная с 2019 года.
Таблица: сумма выданных ипотечных кредитов в Белгородской области
млн рублей 2022 2023 2024 2025 год 35 857 62 352 40 371 - январь–июль 15 779 27 846 25 164 15 375
Таблица: средняя ставка и срок выдачи по ипотекам белгородцев
2022 2023 2024 2025 Средневзвешенная ставка по ипотеке 7,4% 8,3% 8,7% 7,7% Средневзвешенный срок выдачи по ипотеке в месяцах 271,7 289,5 302,6 315,3
«Непосильная ноша?»: стоит ли покупать жильё в ипотеку. Обзор ипотек
Риелтор о продажах квартир в Белгороде
Журналисты Бел.Ру поговорили со специалистом по продаже и покупке недвижимости в Белгороде Александром Мильским.
Низкий спрос, да и выбора нет
Как и ранее, спрос на жильё остаётся небольшим. Конечно, это из-за высоких ставок и дорогой ипотеки. «Единственное, что выручает», — это семейная ипотека. Хотя в Белгороде новостроек мало. Их боятся строить, в том числе и из-за оперативной обстановки. В итоге даже с возможностью купить жильё найти тот самый вариант проблема.
«Если брать пять лет назад, то было всё гораздо лучше, в разы, если брать, ну, в начале лета, то было тоже чуть получше, потому что в начале лета ехали люди, переселенцы, в основном с выплатами, сертификатами, вынужденные переселенцы из приграничных сёл», — поясняет эксперт.
Люди если и пользуются рыночной ипотекой, то на маленькие суммы — если немного не хватает на жильё.
Сроки продажи и объекты «выжидающие»
В связи с тем, что ликвидность низкая, что ставки ипотеки высокие, что оперативная обстановка сложная, однозначно растут сроки продажи.
Эксперт рассказал, что в целом непродающаяся недвижимость — это норма. Бывает, что цена слишком завышена, но продавец отступать не готов.
«Люди будут снижать стоимость, до тех пор, пока объект не станет ликвидным. Сейчас можно, по сути, всё продать. Если человеку срочно надо продать недвижимость, он будет снижать цену, и она продастся, вопрос только сроков, и устроит ли цена продавца», — комментирует риелтор.
Насколько заметен рост цен на жильё на первичном и вторичном рынках?
Мильский считает, что сегодня мы наблюдаем результат роста цен, ведь рост уже закончился.
Лучше это видно на первичном рынке. Подорожали материалы, логистика — подорожала стоимость жилья.
«По вторичке сложнее, по моему личному мнению, тоже произошёл рост, если сравнивать даже год назад и сегодня, то рост примерно 5-10%. На самом деле, на вторичном рынке можно встретить всё, что угодно, в основной своей массе произошел рост, но можно при желании поискать, поторговаться, найти что-то по прошлогодним ценам. Сейчас на рынке огромное количество предложений. Это связано с оперативной обстановкой. Люди продолжают уезжать из Белгорода, при этом продавая жильё. Не так, конечно, массово, как это было ранее», — закончил собеседник Бел.Ру.
Вторичное жильё выходит из тени: стоит ли сейчас покупать квартиру?
Подводим итоги
В регионе, как и по всей стране, наблюдается тенденция к быстрому росту цен на новостройки, опережающему рост доходов населения и их финансовые возможности. Это приводит к тому, что новое жильё становится недоступным для многих. Высокие процентные ставки по ипотеке и ограниченное количество льготных программ усугубляют ситуацию, особенно для тех, кто не может получить ипотечный кредит на выгодных условиях.
Всё это ещё больше усугубляется приграничными особенностями города. Даже при возможности купить квартиру найти хорошее предложение в новостройке стало сложнее.
Как в начале сентября сообщали власти Белгородской области, больше половины площадок под строительство новых квартир простаивают. За полгода объёмы ввода сократились на 21%.
89% ввода новых площадей — это ИЖС. В многоквартирном секторе падение ещё более заметно — больше 26%.
Купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду: насколько это выгодно в Белгороде?
Читайте также:
Вторичное жильё выходит из тени: стоит ли сейчас покупать квартиру?
Съём квартир в Белгороде подорожал больше всех по стране? Какие цены на рынке аренды