Привет, друг! Ты наверняка думаешь: «Ипотека — это когда ты платишь банку 30 лет. А что, если можно заставить других платить тебе?». Поздравляю: ты только что изобрёл переводные ипотечные ценные бумаги. Ну почти.
Что это такое? Проще, чем кажется
Представь: банк выдал тысячу ипотек. Вместо того чтобы ждать 30 лет, он пакует их в один большой «пул» и продаёт тебе кусочек этого долгового пирога. Ты становишься счастливым обладателем сертификата, который даёт право получать часть платежей от этих тысяч должников. Это и есть переводная ипотечная ценная бумага (ПИЦБ). По-английски — pass-through, то есть «проходи-мимо-не-задерживайся».
Кстати, если кто-то не платит — это уже не твоя проблема. Ты же не коллектор. За тебя поручится либо государство (если бумага агентская), либо частные страховщики (если нет). Но об этом позже.
Кто эти люди? Краткий разбор «ипотечной мафии»
- Ginnie Mae (GNMA) — правительственный агент. Гарантирует всё своим именем. Типа «если что — США заплатят». Бумаги безрисковые, как доллар под матрацем.
- Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC) — тоже агенты, но уже не на полном гособеспечении. Как бы государственные, но не совсем. Как кот Базилио: вроде друг, но может и подвести.
- Частные эмитенты — банки, кондуиты и прочие рисковые ребята. Выпускают бумаги под «неподходящие» ипотеки (те, что не прошли отбор у агентов). Тут уже возможны сюрпризы. Например, дефолты.
Денежный поток: почему нельзя просто взять и посчитать?
Ты думаешь, что если у тебя есть пул ипотек на $100 млн, то каждый месяц тебе будут капать одинаковые суммы? А вот и нет! Денежный поток — это как погода в России: непредсказуем и часто меняется.
Почему? Потому что люди досрочно погашают ипотеки! Одни продают дома, другие рефинансируются, третьи просто выигрывают в лотерею. Это называется досрочное погашение. И оно ломает все твои красивые графики.
Чтобы как-то с этим жить, умные люди придумали индекс PSA — условную модель, которая предсказывает, сколько людей решат расплатиться досрочно. Например, «100% PSA» означает, что через 30 месяцев скорость досрочных погашений выйдет на 6% в год. Но это всего лишь предположение. Реальность часто оказывается злее.
Риски: почему твои инвестиции могут стать проблемой
- Риск сокращения — когда ставки падают, все бегут рефинансироваться. Ты получаешь свои деньги назад досрочно и вынужден реинвестировать их под более низкий процент. Как если бы тебе вернули долг раньше срока, но уже обесценившимися деньгами.
- Риск удлинения — когда ставки растут, никто не хочет досрочно гасить ипотеку. Ты сидишь с низкопроцентными бумагами, пока рынок offersет вдвое больше. Как застрять в лифте с соседом, который рассказывает анекдоты про КВН.
- Кредитный риск — если бумаги не агентские, кто-то может перестать платить. И тогда твой денежный поток превращается в надежду.
Зачем это тебе?
- Диверсификация. Вместо одной ипотеки — тысячи.
- Доходность выше, чем по гособлигациям (но и риски тоже).
- Возможность играть на прогнозах досрочных погашений. Если угадаешь — получишь профит.
Выводы: стоит ли лезть в это дело?
Если ты любишь стабильность — бери бумаги Ginnie Mae. Это почти как казначейские облигации, но с чуть большей доходностью.
Если готов к риску — можно поиграть с частными бумагами. Но будь готов к сюрпризам. Помни: ипотека — это как брак: пока всё хорошо, но кто знает, что будет через 10 лет.
И да: никогда не забывай про PSA. Это как гороскоп для финансиста — сбывается не всегда, но без него совсем страшно.
Удачи! И пусть досрочные погашения будут только в твою пользу. 😎
Также подписывайся на наш канал в телеге https://t.me/finances_NSK Только там вам расскажут, как зарабатывать на облигациях, акциях, крипте и не только, не вставая с дивана. Давайте вместе делать деньги умными!