Для одних Россия – поле финансовых чудес, для других – страна возможностей. Главное не перепутать первое со вторым, чтобы не стать тем самым, кто не мамонт и не вымрет. Поэтому давайте разбираться в том, когда рассрочка – финансовый инструмент для приобретения квартиры, а когда просто маркетинговый ход для тех, кто не мамонт.
Как так все получилось
Далеко не погружаясь, рассрочка на приобретение квартиры появилась еще во времена СССР. Однако была инструментом дорогостоящим и в большинстве случаев нацеленным на состоятельных людей. И вот тут мы тех, кто в три семьи обеспечивали одну рассрочку, отнесем к богатым. А почему бы и нет? – Просто для упрощения восприятия материала допустим такое допущение.
В итоге рассрочка на приобретение недвижимости была не самым популярным инструментом, но была. Чаще люди жили в коммуналке и ждали своей очереди на квартиру, некоторые до сих пор ждут.
Потом был период безудержной щедрости в виде хороших времен, а когда они закончились - льготной ипотеки. У рынка просто не было необходимости в рассрочке, хотя у людей она всегда была.
А потом наступило сейчас со всеми вытекающими, и рассрочка вновь появилась на рынке. Правда вернулась она в основном как маркетинговый ход для вовлечения потребителя в рынок недвижимости, а дальше хоть трава не расти. Однако и старый подход к рассрочке никуда не делся, просто был актуализирован.
Схематоз
Рассрочка от застройщика – тут надо обратить внимание на слово «застройщик» - стала вариантом маркетинга. Это когда не обманул, а маркетинг, если не доказано обратное. Поэтому квартиру в упаковке лакшери стало возможно приобрести в рассрочку за какие-нибудь тысяч 50 в месяц, но есть нюанс.
С точки зрения застройщика, на котором весит проектное финансирование (считай кредит), это вариант двинуть продажи. То есть, привлечь покупателей и попробовать качнуть примитивные механизмы поведения (стадный инстинкт), рассказав о том, как квартиры распродаются.
Чтобы было более наглядно, сейчас около половины рынка долевого участия находятся в рассрочке. Соответственно – работает, люди идут, рынок дышит. А теперь про нюансы.
Самый главный заключается в том, что после завершения строительства дома необходимо внести выкупную стоимость квартиры. То есть, в моменте рассчитаться с застройщиком за квартиру, иначе нет квартиры – есть финансовые потери.
Застройщику деньги, полученные в рамках рассрочки, очень сильно нужны, вспоминаем про проектное финансирование, рост стоимости всего и непреодолимое желание достроить то, что строится во что бы то ни стало. У застройщика еще ничего не построено, но он уже должен. Продажи стоят из-за космической стоимости квартир, ужесточения выдачи и частичного закрытия льготных программ по ипотеке. Те квартиры, которые проданы в ипотеку, денег не приносят, там все лежит на эскроу-счетах, с которых можно получить деньги только в конце строительства. А платить нужно уже сегодня, как минимум банку.
Интересный момент был с рассрочкой, которая должна была продолжать свое действие после сдачи дома. Однако оказалось, что просто кто-то был в курсе, что сдвинет сроки сдачи дома и как итог, чуда не получилось. Получилось, что рассрочка действует на период строительства дома.
И вот, человек получил рассрочку – типа шанс купить квартиру – а потом реальность, поскольку ипотеки нет и денег рассчитаться за квартиру – нет. Собственно, именно поэтому Центробанк рекомендательно негодует на тему данного инструмента.
В общем «не мамонт» несется вприпрыжку на сделку, не осознавая своих финансовых реалий и это не хорошо. Собственно не хорошо и для застройщика, у которого отсутствуют реальные продажи и все склеено на рассрочку.
Рассрочка
Рассрочка здорового человека работает без лица заинтересованного продать любой ценой. То есть, без застройщика, да и нацелена она на условно вторичный рынок. Именно условно, поскольку недвижимость, в основном, приобретается у застройщика, но та, которая уже введена в эксплуатацию. То есть та, которая прошла проверку и регистрацию. Так избегается игра в долгострой.
Организация приобретает недвижимость на себя, а клиенту предоставляет право пользования с последующим переводом на него права собственности. Условно говоря, право аренды с выкупом.
Платежи человека разбиваются на две группы:
1) те, что идут на выкуп недвижимости;
2) те, что идут в карман организации.
При таком подходе человек не привязывается долговыми обязательствами к организации, как это происходит при ипотеке. В случае прекращения платежей, человек не справился с долговой нагрузкой, ему возвращается часть денег, которая идет на выкуп квартиры.
Обязанность вернуть деньги обеспечивается залогом квартиры, в которой живет человек. То есть, как в случае с ипотекой, которая получена в банке, только тут клиент выступает в качестве того, кто получит деньги от продажи квартир (банка при ипотеке).
Рассрочка на строительство, тут совсем все просто. Застройщик строит за свои деньги, а обязательства клиента обеспечиваются залогом земельного участка и дома, как только он будет построен.
По сути, и тот и тот вариант нужен, чтобы двигать продажи, чтобы деньги работали. В свою очередь человек получает альтернативу ипотеки. Да и если этого не будет, то будет много банкротств организаций, задействованных в строительном секторе.
Несмотря на то, что при рассрочке не применяют требования банков – получить ее легче, она остается инструментом для финансово-осознанной категории граждан, поскольку требует первоначального взноса от 20% от стоимости объекта.
Более подробно обо всем вы можете узнать, обратившись по номеру телефона 88005500024 или написав в телеграмм: @info_dostup