Представьте ситуацию: вы живете в многоквартирном доме и вдруг узнаете, что подвал, через который проходят все коммуникации, оказался в собственности у кого-то одного. Законно ли это? Может ли один человек владеть тем, что по сути является общим имуществом всех жильцов?
Недавно Верховный суд РФ поставил точку в этом вопросе, защитив права собственников квартир. Давайте разберемся, кому на самом деле принадлежат подвалы в многоквартирных домах, почему это важно и как отстоять свои права, если они нарушены.
🔍 Что случилось? Суть спора из Верховного суда
В одном из многоквартирных домов возник необычный спор: собственник нежилого помещения в МКД обратился в суд с требованием аннулировать право собственности города на подвал. В этом подвале проходили общие коммуникации всего дома, но доступ туда был ограничен.
Сначала суды отказали в иске, сославшись на пропуск срока исковой давности. Но когда дело дошло до Верховного суда РФ, оказалось, что местные суды fundamentally неправильно поняли закон.
Верховный суд объяснил важные принципы, которые касаются миллионов собственников по всей России (дело № 305-ЭС25-2385).
🏛️ Что говорит закон? Правовые основы общего имущества
Согласно Жилищному кодексу РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относятся:
- Межквартирные лестничные площадки
- Лестницы
- Лифты
- Лифтовые и иные шахты
- Коридоры
- Технические этажи
- Чердаки
- Подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации
- Иные помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме
Ключевой момент: Подвал является общим имуществом, если через него проходят коммуникации, обслуживающие более одной квартиры.
Почему подвал не может быть чьей-то отдельной собственностью?
Верховный суд подчеркнул: любые сделки, направленные на отчуждение объектов общего имущества многоквартирного дома в качестве самостоятельных объектов, являются ничтожными.
Это означает, что если кто-то попытался купить, продать или подарить подвал как отдельный объект — такая сделка недействительна с момента ее совершения (статья 168 Гражданского кодекса РФ).
📊 Таблица: Что можно и что нельзя делать с общим имуществом
Действие | Законно? | Комментарий
Приватизация подвала одним собственником | ❌ Нет | Противоречит ст. 168 ГК РФ
Использование подвала для общих нужд | ✅ Да | Ремонт, размещение коммуникаций
Сдача подвала в аренду от имени всех собственников | ✅ Да | С согласия собственников, доход делится между всеми
Ограничение доступа к подвалу | ❌ Нет | Нарушает права других собственников
Перепланировка подвала без согласия собственников | ❌ Нет | Требуется решение общего собрания
⚖️ Позиция Верховного суда: два ключевых принципа
Верховный суд в своем определении выделил два принципиально важных момента:
1. Ничтожность сделок с общим имуществом
Любые попытки продать, подарить или иным образом отдать подвал в собственность одного лица незаконны. Такие сделки не просто оспоримы — они ничтожны, то есть недействительны с самого начала.
2. Исковая давность не применяется
Срок исковой давности не распространяется на требования об устранении нарушения права на общее имущество. Это означает, что даже если с момента "приватизации" подвала прошло много лет, вы все равно можете потребовать восстановить свои права.
💡 Важно: Это правило работает, когда общее имущество фактически выбыло из владения собственников без их согласия.
🛡️ Как защитить свои права? Пошаговая инструкция
Если вы обнаружили, что подвал вашего дома незаконно перешел в собственность города или частного лица, действуйте последовательно:
Шаг 1: Соберите информацию
Узнайте:
- Кто формальный собственник подвала (проверьте через Росреестр)
- Когда и на каком основании произошло оформление
- Какие коммуникации проходят через подвал
- Есть ли доступ в подвал у жильцов
Шаг 2: Проведите общее собрание собственников
Соберите собственников квартир вашего дома и примите решение о защите прав на общее имущество. Для этого потребуется:
- Инициатива — достаточно 10% собственников для инициирования собрания
- Уведомление — оповестите всех собственников о предстоящем собрании
- Голосование — примите решение большинством голосов
- Оформление — составьте протокол общего собрания
Шаг 3: Направьте претензию
Напишите претензию к текущему "собственнику" подвала с требованием:
- Прекратить нарушение прав собственников
- Обеспечить беспрепятственный доступ к общему имуществу
- Аннулировать записи о праве собственности в Росреестре
Шаг 4: Обратитесь в контролирующие органы
Параллельно направьте жалобы в:
- Прокуратуру — для проведения проверки по факту незаконного оформления собственности
- Росреестр — с требованием провести проверку законности регистрации права
- Жилищную инспекцию — для установления факта нарушения жилищного законодательства
Шаг 5: Подайте иск в суд
Если претензия не возымела действия, обращайтесь в суд с иском:
- О признании права общей долевой собственности на подвал
- Об устранении нарушения права пользования общим имуществом
- Об аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности ответчика на подвал
⚠️ Важно: От имени всех собственников в суде может выступать один представитель по доверенности, заверенной у нотариуса.
💰 Что дает признание подвала общим имуществом?
Когда подвал признается общим имуществом, все собственники получают:
- Право доступа для обслуживания коммуникаций
- Право контроля за использованием подвала
- Право на доход от сдачи подвала в аренду (если такое решение принято)
- Право голоса при принятии решений о использовании подвала
⚠️ Возможные сложности и как их преодолеть
Проблема 1: "Собственник" подвала отказывается добровольно отказываться от прав
Решение: Обращайтесь в суд. Суд обязан удовлетворить ваши требования на основании позиции Верховного суда.
Проблема 2: В подвале нет коммуникаций
Решение: Если через подвал не проходят коммуникации, он может не признаваться общим имуществом. Но даже в этом случае он обычно относится к common areas дома.
Проблема 3: Собственники не могут договориться
Решение: Проведите общее собрание. Для принятия решения достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников.
🔮 Перспективы изменения законодательства
В 2025-2026 годах планируется ужесточение контроля за оборотом общего имущества МКД:
- Автоматическая проверка сделок с объектами в МКД на предмет отнесения к общему имуществу
- Упрощенная процедура оспаривания незаконно зарегистрированных прав
- Усиление ответственности чиновников, регистрирующих права на общее имущество
Эти изменения помогут предотвратить подобные нарушения в будущем.
Бесплатная консультация юриста
💎 Заключение: ваш подвал — ваша собственность
Подвал в многоквартирном доме, через который проходят коммуникации, — это общее имущество всех собственников. Никто не вправе оформить его в единоличную собственность — такие сделки являются ничтожными.
Главные выводы:
- Любая сделка по отчуждению подвала как отдельного объекта незаконна
- Срок исковой давности на такие требования не распространяется
- Верховный суд последовательно защищает права собственников общего имущества
- Действуйте сообща — собирайте общее собрание и отстаивайте свои права
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Не позволяйте никому присваивать то, что по праву принадлежит всем жильцам дома. Используйте закон и судебную практику для защиты своей собственности!