История о том, как добросовестный покупатель столкнулся с безответственным продавцом или с незнанием и забывчивостью. Практическое руководство по снятию «старого» обременения через суд и можно ли обойтись без суда.
Добрый день! Сегодня разберем кейс из практики, который может стоить новому собственнику нескольких месяцев времени и нервов.
Идеальная схема, которая дала сбой:
1. Клиент несколько лет назад купил квартиру у физ.лица за наличный расчёт, но с использованием маткапитала. Обязанность покупателя выделить доли своим детям была сразу учтена в договоре купли-продажи. На момент перехода права собственности Росреестр наложил обременение в пользу продавца согласно условию договора купли-продажи на срок перечисления денежных средств материнского капитала от пенсионного фонда (сейчас СФР) на расчётный счёт продавца.
2. Условиями полного расчёта по сделке предусматривается передача части денег от стоимости квартиы за счёт собственных средств покупателя, а часть - за счёт средств материнского капитала, которые по заявлению покупателя ПФР (сейчас СФР) перечисляет на счет продавца, который указан в договоре купли-продажи.
3. Продавец получает от покупателя ВСЮ сумму договора, включая средства материнского капитала, но не выполняет свою ключевую обязанность по договору купли-продажи — не снимает обременение в свою пользу через Росреестр.
4. Итог: в выписке из ЕГРН на квартиру висит обременение в пользу предыдущего собственника. Продать, заложить или подарить её новый собственник не может, до тех пор пока не будет снято обременение.
Ваша мысль абсолютно верна: продавец получил полный расчет (Ваши деньги + Ваш маткапитал) и должен был снять обременение. Он этого не сделал. Вы ему вовремя не напомнили, или все стороны сделки, вы - покупатель, с одной стороны, и продавец, с другой стороны, невнимательно читали условия договора купли-продажи, и теперь это ваша проблема, как в случае с клиентом.
Почему Росреестр не снимет обременение просто по вашему заявлению?
Обременение — это запись о долге конкретного человека (покупателя/покупателей, если доли сразу выделены на всю семью по договору). Росреестр не имеет права снять обременение только на основании того, что объект перешел к новому владельцу. Основанием для снятия является либо заявление того, на кого оно наложено, либо решение суда.
Ситуация неприятная, но вполне решаемая. Вам придется действовать вместо недобросовестного или забывчивого продавца. Юристы называют это «внесудебным порядком».
✔️Не паникуйте и найдите контакт Вашего продавца. Это ключевой момент. Вам нужно найти его и объяснить ситуацию. В 80% случаев люди действительно забыли или не знали о процедуре.
✔️Вежливо, но твердо объясните, что это его обязанность и ее необходимо выполнить. Ваш козырь: он нарушил закон и условия договора, а вы можете помочь все уладить.
✔️Мирное урегулирование - это идельный вариант. Предложите варианты для ускорения процесса, например, назначить время в МФЦ, где будет оформляться заявление продавца на снятие обременения.
Судебный порядок - крайняя мера.
Если предыдущий владелец не идет на контакт, Вам придется обращаться в суд.
Шаг 1: Сбор доказательств исполнения обязательств полной оплаты квартиры.
Вам нужно подготовить неоспоримые доказательства двух фактов: продавец получил все деньги, а вы — добросовестный покупатель.
- Договор купли-продажи (ДКП): Ваш главный документ. В нём должно быть четко прописано, что часть цены оплачивается средствами маткапитала покупателя, то есть по Вашему сертификату, и переводятся на конкретный счет продавца.
- Подтверждение платежа от ПФР: напишите заявление в Ваше отделение Пенсионного фонда (сейчас СФР) с просьбой предоставить справку о том, что средства Вашего маткапитала были перечислены на расчетный счет продавца, реквизиты возьмите из ДКП. Это ключевой документ.
- Подтверждение Вашего платежа: выписки из банка о переводе собственных средств или расписка продавца о получении наличных.
- Выписка из ЕГРН: актуальная выписка, где видно, что обременение наложено на основании обязательства, где субъектом является продавец. Выписку ЕГРН можно заказать бесплатно в своём личном кабинете на Госуслугах.
Шаг 2: Подготовка иска в суд.
Если продавец исчез или игнорирует претензию, обращайтесь в районный суд по месту нахождения квартиры.
* Ответчик: предыдущий собственник, продавец.
* Исковые требования: обязать Ответчика подать в Росреестр заявление о снятии обременения с квартиры.
Взыскать с Ответчика судебные расходы - госпошлину, услуги юриста.
* К иску приложите: весь пакет документов из Шага 1 + копию отправленной продавцу письменно претензии/уведомления и почтовую квитанцию.
Шаг 3: Регистрация решения суда.
Положительное решение суда — это исполнительный документ. Если продавец и после этого не исполнит обязанность, Вы с решением суда можете обратиться в Росреестр самостоятельно для принудительного снятия обременения.
Как защититься от такого риска при покупке?
‼️❗️Железное правило: читайте договор купли-продажи перед подписанием на сделке вместе с продавцом❗️‼️
Обратитесь к профессинальным специалистам по работе с недвижимостью. Например, в крупное агентство недвижимости в Вашем городе или к риэлтору по рекомендации. Вам помогут юридически проверить выбранную недвижимость, оформить передачу задатка продавцу, подготовить документы и провести сделку безопасно. И самое главное, профессиональный риэлтор всегда напомнит сторонам сделки об исполнении их обязательств вовремя.
Надеюсь, данная инструкция поможет вам разрешить ситуацию. Если остались вопросы – пишите в комментариях, с радостью помогу советом!
Ваш эксперт в мире недвижимости,
Стены Недвижимость.
#материнскийкапитал #обременениенаквартиру #недвижимостьворонеж #купитьквартиру #продавецпокупатель