У многих людей квартира оказывается с долгами — по коммуналке, налогам или даже ипотеке. И сразу возникает мысль: «Продать уже точно не получится». На самом деле можно. Главное — понимать, какие долги мешают, а какие нет, и как правильно выстроить сделку.
Какие долги не помешают продаже квартиры
Важно различать, какие задолженности тормозят процесс, а какие — нет.
- Коммуналка. Долги за свет и воду не мешают продаже. Они «висят» на старом владельце, а не на покупателе.
- Налоги и штрафы. Это личные обязательства собственника, они не блокируют регистрацию сделки.
- Ипотека. Продать можно, но только с участием банка, ведь квартира в залоге.
- Арест или запрет. Тут без вариантов: пока долг не погашен и арест не снят, сделка невозможна.
Полезно сразу взять справку из управляющей компании и выписку из Росреестра. Тогда вы честно покажете покупателю всю картину.
Как проходит сделка, если есть долги
1. Если долги только по коммуналке
- Получаете справку об их сумме.
- Обговариваете с покупателем, кто и когда погасит долг.
- Указываете условие в договоре.
- Чаще всего продавец закрывает долг сам — либо до сделки, либо из денег после неё.
2. Если квартира в ипотеке
- Получаете согласие банка.
- Деньги от покупателя идут на погашение кредита.
- После снятия обременения квартира переходит новому хозяину.
- Такой вариант часто даже выгоден покупателю: он берёт квартиру «с чистой историей».
3. Если долги большие
Часто работает схема с авансом: покупатель вносит часть суммы, на эти деньги закрывается долг, и только потом квартира продаётся в обычном порядке. Главное — все договорённости фиксировать письменно.
Согласие кредиторов: почему это важно
- Банк. Без его согласия продать ипотечную квартиру не получится.
- Приставы. Если есть арест, сначала снимается ограничение.
- Частный кредитор. При залоге также нужно письменное разрешение.
Совет простой: любые согласия берите на бумаге и прикладывайте к договору купли-продажи.
Какие риски есть у продавца
- Сделка может затянуться на месяцы.
- Покупателей меньше: не все готовы связываться с долгами.
- Цена обычно ниже на 10–15%.
- Если что-то оформить неправильно, сделку могут оспорить.
Живой пример: как удалось продать ипотечную квартиру
Сергей, 47 лет, из Твери накопил долг по ипотеке в 600 тысяч. Банк уже намекал на изъятие квартиры.
Он нашёл покупателя, который согласился внести аванс — 1 миллион рублей. Эти деньги пошли в банк, ипотека закрылась, и обременение сняли. Дальше сделка прошла стандартно: остаток суммы перевели продавцу, и квартира официально сменила владельца.
В итоге Сергей избавился от кредита и получил часть денег на аренду. А покупатель купил жильё на 12% дешевле рынка. Все остались довольны.
Частые вопросы при продаже квартиры с долгами
Можно ли продать квартиру с долгами по ЖКХ?
Да. Покупатель не обязан платить за старые квитанции — их гасит прежний владелец.
А если квартира под арестом?
Просто так не получится. Сначала долг закрывается или снимается арест по суду.
Кто оплачивает долги после сделки?
Коммуналка — продавец. Ипотека — погашается из денег покупателя.
Можно ли продать дешевле долга?
Можно, но остаток придётся закрывать самому.
Нужен ли юрист?
Очень желательно. Это сэкономит нервы и время, особенно при ипотеке или арестах.
Итоги
- Квартиру с долгами реально продать.
- Долги по ЖКХ и налогам не мешают сделке.
- Ипотека и арест требуют согласия кредиторов.
- Будьте готовы к снижению цены и долгим согласованиям.
- Юрист в таких сделках — почти необходимость.
Подписывайтесь на канал Агентства недвижимости «Мир жилья» в Дзене, чтобы читать ещё больше реальных историй и получать советы по продаже и покупке квартир.