Продажа квартиры — это не только деньги на счёт, но и обязательства перед государством. Налоги при продаже квартиры платят не все, но именно незнание правил чаще всего приводит к неприятным сюрпризам. Давайте разберём, кто обязан платить, сколько и когда.
Когда возникает обязанность платить налог
Продажа квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ). База для налога — это цена, по которой вы продали жильё, минус налоговый вычет или расходы на покупку.
Но платить нужно не всегда. Главное правило: если вы владели квартирой достаточно долго, налог платить не придётся.
- 3 года — если жильё получено по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — если квартира куплена на рынке.
Пример: если вы купили квартиру в 2018 году и продаёте её в 2025-м, налог платить не нужно.
Как работает налоговый вычет
Если квартира продана раньше минимального срока владения, налог можно уменьшить:
- Фиксированный вычет — 1 млн ₽. То есть если продали квартиру за 3,5 млн ₽, налог считается не со всей суммы, а с 2,5 млн ₽.
Вычет по расходам — если у вас сохранился договор покупки и чек оплаты. Например, купили квартиру за 4 млн ₽, а продаёте за 4,5 млн ₽. Налог платится только с разницы — 0,5 млн ₽.
Сроки уплаты налога
- Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за продажей.
- Налог оплатить до 15 июля.
Пример: квартиру продали в 2024 году, декларацию сдаёте в 2025-м до конца апреля, а налог платите летом — до 15 июля.
Кто освобождается от уплаты налога
- Продавцы, которые владели квартирой больше 3 или 5 лет (в зависимости от условий).
- Те, кто продал жильё дешевле 1 млн ₽ (например, долю в квартире).
- Граждане, продавшие квартиру дешевле, чем купили (при подтверждении документов).
Важно: налоговая сверяет цену сделки с кадастровой стоимостью. Если продали квартиру «по заниженной цене», налог всё равно считают минимум с 70% кадастровой стоимости.
Мини-кейс: как Людмила сэкономила на налоге
Людмила из Нижнего Новгорода продавала квартиру, доставшуюся ей от родителей по наследству в 2020 году. В 2023-м она решила переехать в новую. Сделка составила 3,2 млн ₽.
На первый взгляд, нужно было платить налог с суммы, ведь квартира в собственности меньше 5 лет. Но юрист подсказал: наследственное жильё освобождается от налога уже через 3 года.
Так как срок истёк, Людмила вообще не платила налог, а просто подала декларацию «нулевую». В итоге она сохранила около 400 тысяч рублей, которые ушли бы в бюджет.
Частые вопросы о налогах при продаже квартиры
Нужно ли платить налог, если квартира досталась в наследство?
Нет, если прошло 3 года владения. До этого срока налог обязателен.
Что лучше использовать: вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку?
Если квартира куплена недавно и сохранились документы, выгоднее учесть расходы. Если документов нет — используйте вычет 1 млн ₽.
Если квартира продана дешевле покупки, налог будет?
Нет. Главное — доказать расходы договором и платёжными документами.
А если я подарил квартиру ребёнку, налог платить нужно?
Нет, дарение между близкими родственниками налогом не облагается.
Как узнать, с какой суммы считать налог, если цена сделки ниже кадастровой?
В этом случае налог считают минимум с 70% кадастровой стоимости.
Итоги
- Налоги при продаже квартиры зависят от срока владения: 3 или 5 лет.
- Если срок меньше, можно снизить налог с помощью вычетов.
- Декларация подаётся до 30 апреля, налог оплачивается до 15 июля.
- Освобождаются от уплаты наследники, владельцы жилья более 3/5 лет и те, кто продал дешевле покупки.
- Проверяйте документы и считайте выгоду: иногда можно сэкономить сотни тысяч рублей.
Подписывайтесь на канал «Мир жилья» в Дзене и делитесь в комментариях: приходилось ли вам платить налог при продаже квартиры?