В настоящее время в Российской Федерации складывается устойчивая тенденция, направленная на развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что способствует улучшению жилищных условий граждан и созданию комфортной и безопасной среды для жизни.
В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» реализуется федеральный проект «Жилье» целью которого выступает, в т.ч. развитие индивидуального жильного строительства – ключевого фактора, необходимого для достижения поставленных проектом задач. Так, ежегодно до 2030 года полежат вводу в эксплуатацию не менее 120 миллионов квадратных метров жилья.
Как указывалось на сессии Росконгресса УрбанХаб (Urban Hub) в рамках ПМЭФ-2025, сегмент ИЖС уже сейчас занимает почти 60% от общего объема вводимого жилья в России. За последние четыре года показатели ввода индивидуальных домов выросли на 30% — с 49,1 миллиона квадратных метров в 2021 году до 62,3 миллиона квадратных метров по итогам 2024 года. Дополнительным стимулом для рынка стал переход ИЖС на эскроу-счета с 1 марта 2025 года.
Задача развития сферы ИЖС нашла отражение в стратегических и нормативных правовых документах Российской Федерации, которые предусматривают развитие индивидуального жилищного строительства в качестве одного из механизмов достижения национальной цели развития Российской Федерации «по улучшению жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно».
Направление «Развитие индивидуального жилищного строительства» предусмотрено проектом Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. При этом в качестве основного показателя достижения поставленных задач предусматривается ежегодный объем ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в размере 50 млн. кв. метров.
Комплексное развитие индивидуального жилищного строительства происходит за счет объединения соответствующих мер поддержки. Важным шагом в указанном направлении стало распространение действующих льготных ипотечных программ на цели индивидуального жилищного строительства. За 2024 год в России построено свыше 107 млн квадратных метров жилья, при этом - 58% построенной в стране жилой недвижимости приходится на ИЖС.
Такой прирост объемов индивидуального жилищного строительства объясняется популярностью частных домов среди россиян, льготными программами в сегменте, а также развитием транспортной и коммунальной инфраструктуры.
Таким образом, сегмент индивидуального жилищного строительства наряду с сегментом строительства многоквартирных жилых домов является важным звеном социальной и экономической систем Российской Федерации.
Вместе с тем, в последние годы сектор ИЖС стал объектом искусственно созданных массовых претензий, реализуемых потребителями при содействии недобросовестных юридических компаний.
Несмотря на инструменты развития индивидуального жилищного строительства, меры поддержки, аналогичные регулированию рынка долевого строительства в МКД (многоквартирных домах), в отношении строительных компаний, осуществляющих развитие сегмента ИЖС - отсутствуют.
Начиная с 2022 года Правительством РФ были введены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (постановление Правительства РФ от 28.03.2022 №497, постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 № 925 "О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326" мораторий на взыскание с Застройщиков неустоек и иных штрафных санкций по договорам участия в долевом строительстве продлен до конца 2025 года.
С принятием и продлением указанного моратория, а также со вступлением в силу изменений в Закон «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости» (Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ), которыми сократился минимальный срок гарантии на объекты долевого строительства, в существенно меньшую сторону изменился подход к начислению неустоек, штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке ограничился 5% от сметной стоимости.
В условиях отсутствия вышеуказанных льгот в сегменте ИЖС, «чёрные юристы» начали перебираться со своими услугами по взысканию штрафов и неустоек с сегмента МКД в сегмент ИЖС. Подрядные организации, осуществляющие работы по возведению индивидуальных жилых домов по договорам подряда, заключенным с гражданами, начали сталкиваться с таким активно набирающим обороты негативным институтом как «Потребительский экстремизм».
Потребительский экстремизм — это ситуации, когда заказчики злонамеренно апеллируют законодательными нормами о правах потребителей и используют их в недобросовестных целях.
Минимальные отклонения от норм, такие как необходимость регулировки дверей или окон, трещины на поверхности штукатурки, становятся поводом для масштабных исков. Заказчики всё чаще отказываются подписывать акт о выполненной работе или затягивают сроки приёмки и требуют у строительной компании деньги без весомых оснований. Санкции за нарушение прав в итоге в разы превышают стоимость домов, и заключенных в целях их возведения договоров подряда.
Прежде всего это связано с тем, что сегмент строительства многоквартирных домов регулируется своим специфичным законодательством, а рынок ИЖС регулируется законом о защите прав потребителя. Это выливается в то, что при любом мелком нарушении — например, подрядчик недовыполнил 0,5% работ, — организация должна платить 3% в день от всей стоимости строительства.
Присутствующие на рынке недобросовестные юридические компании учат клиентов, как после заключения договора подряда они могут вернуть 100% или даже 200% стоимости дома. Сегодня каждая третья сделка сопровождается возможностью подобного вмешательства. Указанная проблема носит глобальный характер и близка к критической. Известны случаи, когда суды выносят решения компенсировать более 300% стоимости дома. Такие ситуации, с одной стороны, приводят к удорожанию строительства — застройщики закладывают риски в смету, с другой — не все компании готовы выдержать такой удар.
В текущих реалиях, когда вырос процент трудозанятости населения и в строительной отрасли наблюдается кадровый голод, когда выросли сроки поставок импортных строительных материалов и далеко не всегда их можно предугадать, риски несвоевременной сдачи домов резко поднялись.
Правоприменительная практика также задала вектор на исключительную защиту интересов потребителей, несмотря на причинение несоразмерного ущерба бизнесу. Вместе с тем попытка судебной системы сохранить общую тенденцию социальной направленности потребительских споров ведет к игнорированию частых злоупотреблений со стороны граждан.
Необходимо обратить внимание, что введенные в отношении застройщиков, осуществляющих исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, меры поддержки - направлены на защиту интересов представителей крупного строительного бизнеса, с оборотом более 2 млрд.руб. в год (в среднем от 6 до 90 млрд.руб). При этом, развитие сегмента индивидуального жилищного строительства осуществляется в основном представителями малого бизнеса, которым не под силу исполнять принятые судебные решения, с зачастую неразумными суммами компенсаций.
Более того, в связи с переходом на эскроу-счета, при выдаче ипотечного кредита банками пристально контролируется ценообразование застройщика с существенным занижением оценок, тем самым не создается никаких возможностей для финансовых резервов подрядчикам для покрытия порой колоссальных размеров требований потребителя. Применение Закона о защите прав потребителей к договорам подряда на строительство индивидуальных жилых домов ставит заказчиков и застройщиков (подрядчиков) в неравное положение, баланс интересов сторон оборота в данном случае не соблюдается.
Важно понимать, что злоупотребление потребительскими правами ведет к системным негативным последствиям для всех участников рынка ИЖС. Искусственное завышение требований и необоснованные претензии приводят не только к банкротству строительных компаний, но и к прямым убыткам добросовестных заказчиков.
В результате потребительского экстремизма:
- на рынке сокращается количество надежных подрядчиков,
- растет стоимость строительных услуг на 15-25% за счет заложенных застройщиками рисков,
- увеличиваются сроки выполнения работ из-за дефицита исполнителей.
Более того, заказчики, прибегающие к услугам «черных юристов» и недобросовестным схемам взыскания компенсаций, рискуют остаться без готового жилья в случае банкротства подрядчика, а также несут репутационные риски, поскольку строительные компании начинают вести «черные списки» проблемных клиентов.
Таким образом, кратковременная финансовая выгода от необоснованных претензий оборачивается долгосрочными системными проблемами, которые в конечном итоге ударят по самим потребителям через удорожание услуг и снижение качества сервиса на рынке.
Полная версия статьи с нашими предложениями по внесению изменений в законодательные акты представлена на сайте 1-й Академии недвижимости https://poselki1.ru/rynok-zagorodnoi-nedvizhimosti/o-potrebitelskom-ekstremizme-v-sfere-individualnog/
