Любой банк на своём сайте пишет одно и то же:
«Минимальный первоначальный взнос по ипотеке — 15–20%».
И большинство на этом этапе закрывает вкладку, потому что накопить 1–2 миллиона «живыми» деньгами может далеко не каждый.
Но здесь есть ключевая ошибка восприятия: первоначальный взнос — это не обязательно «твои накопленные деньги».
Он должен откуда-то поступить — да.
Но не обязательно из твоего кармана.
На рынке сегодня есть пять полностью легальных способов купить квартиру без собственного взноса, не нарушая ни одного закона.
1. Заём от застройщика — «формально свои, фактически чужие»
Официально банк требует 15–20% первым платежом.
Но застройщик может дать этот взнос взаймы — по отдельному договору займа.
Как это выглядит:
- Банк видит, что взнос внесён — условия соблюдены.
- Покупатель получает ключи и платёж по ипотеке.
- Заём застройщику возвращается либо частями, либо позже — при продаже квартиры.
Это полностью законно: деньги проходят через официальный договор займа. Схему используют инвесторы, чтобы не замораживать свои средства.
2. Материнский капитал — как взнос 100%, без доплаты
Если в семье есть право на маткапитал — его можно использовать как первый взнос полностью.
- В Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке и большинстве других кредиторов есть официальная опция: «ПВ за счёт маткапитала».
- Деньги переводятся напрямую банку — и тебе не нужно добавлять ни рубля своих средств.
Важно: даже если маткапитал больше, чем требуемый взнос, остаток можно направить на досрочное погашение ипотеки.
3. Trade-in недвижимости — взнос из старого жилья
Если у покупателя уже есть квартира, дача, комната или даже доля — её можно использовать как первоначальный взнос, не дожидаясь продажи.
Механизм:
- Застройщик или агентство делает оценку вашей недвижимости
- Заключается договор предпродажи (trade-in)
- Цена старого объекта засчитывается как взнос по новой квартире
- Остаток доплачивается ипотекой
Плюс — не нужно переезжать на время. Старое жильё можно сдавать или жить в нём до получения ключей от нового.
4. Альтернативное обеспечение — «ипотека без денег, но под залог имущества»
Если у тебя есть автомобиль, гараж, коммерческая недвижимость или даже земля — банк может принять не деньги, а имущество как обеспечение первого взноса.
Это называется залог дополнительного имущества.
Схема редкая, но рабочая — ею пользуются предприниматели и владельцы бизнеса, когда кэш лучше вложить в оборот, а не в бетон.
5. «Нулевая ипотека» от застройщика — рассрочка вместо взноса
Некоторые застройщики предлагают рассрочку на первый взнос, когда клиент платит ПВ не сразу, а в течение года или двух.
Например:
- Ипотека оформляется по ставке 6–8%
- Первоначальный взнос вносится частями по 30–50 тысяч в месяц
- Формально условия банка соблюдены, фактически — покупка без накоплений
Итак — купить без взноса можно. Вопрос только как?
Главная мысль проста: первоначальный взнос — это не про наличие денег, а про наличие решения.
Если ты готов купить, но не готов копить — существует минимум пять законных механизмов, чтобы начать прямо сейчас.
А какой способ тебе кажется самым рабочим?
- Заём от застройщика
- Маткапитал
- Trade-in
- Залог другого имущества
- Рассрочка вместо взноса
Напиши цифру — и в следующей статье разберу его пошагово.