Определившись с жк, в котором вы хотели бы приобрести квартиру, нужно проверить репутацию застройщика, так как надежность застройщика — ключевой фактор, когда недвижимость приобретается на стадии строительства. Нужно проследить историю компании (чем она старше, тем как правило, серьезнее), список ее завершенных проектов, отзывы жильцов в этих проектах. Обязательно запросить официальный регистрационный документ застройщика - سجل تجاري, подтверждающий, что:
- юридически существует и признана государством,
- ❗️имеет право заниматься строительной/девелоперской деятельностью ❗️В графе «نوع النشاط» должно быть указано تطوير عقاري (real estate development) или مقاولات عامة للمباني (general contracting / construction). Если вид деятельности — только маркетинг, торговля или инвестиции, это тревожный сигнал: компания не имеет права заключать договоры на строительство и продажу жилья.
- зарегистрирована под конкретным номером и по конкретному адресу,
- и действует от имени определённых учредителей (физических или юридических лиц).
Далее, нужно проверить строительный участок, на котором будет строится ваш жк. Первый пункт проверки - NUCA.
NUCA
NUCA (New Urban Communities Authority) —
по-арабски: هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة- это Главное государственное агентство Египта, подчинённое Министерству жилищного строительства. Оно является собственником и распорядителем всей земли в новых городах (New Cairo, New Capital и т.д.), и только NUCA имеет право:
- выделять земельные участки под застройку,
- утверждать генеральные планы,
- выдавать ministerial decree (قرار وزاري) и разрешения на строительство (رخصة بناء),
- контролировать выполнение сроков и инженерных условий,
- и, в итоге, одобрять передачу квартир покупателям.
عقد تخصيص الأرض
У застройщика нужно запросить копию “عقد تخصيص الأرض” (Allocation Contract)- договор между NUCA и застройщиком.
– Там должны быть указаны: номер участка, его площадь, расположение, и название компании-владельца.
القرار الوزاري
Проверить “القرار الوزاري” (Ministerial Decree - министерское решение, которое NUCA выдаёт после покупки/аренды земли.
– В нём фиксируется, что проект имеет право на строительство, и земля официально закреплена за застройщиком.
🚫 Осторожно с “внеплановыми” землями
Если застройщик говорит, что участок “рядом с New Cairo” или “extension zone” — проверь, что он действительно в пределах NUCA jurisdiction.
Иначе:
- проект не получит инфраструктуру NUCA,
- квартиру нельзя будет зарегистрировать в الشهر العقاري,
- и в случае спора NUCA не вмешается.
Это минимальный чекап, который необходимо провести до закоючения каких-либо соглашений. Следующий пункт- это проверка вашего договора покупки квартиры. Хорошо, если у вас есть проверенный юрист, который все проверит вместе с вами. Если вам интересно, мы можем разобрать основные пункты и особенности договоров на покупку квартиры в новостройках в Египте? Интересно?