Вот вам новость, которая кажется простой: в сентябре банки выдали ипотеки на 405 млрд рублей — это на 11% больше, чем год назад. Вроде бы, отличные цифры! Но если копнуть чуть глубже, открывается куда более интересная и неоднозначная картина. Давайте разбираться.
Главный парадокс: рост месяца и спад за год
Да, сентябрь показал прирост. Но если посмотреть на итоги девяти месяцев в целом, картина иная. Объем выдач за январь-сентябрь 2025 года составил около 2,6 трлн рублей, что на треть ниже, чем за тот же период прошлого года.
Что это значит? А значит это, что мы наблюдаем не бурный рост, а лишь медленное восстановление после резкого провала. Рынок по-прежнему находится на значительно более низких оборотах, чем в былые «жирные» годы. Сравнивать с прошлым сентябрем — немного лукавить, потому что тот месяц уже был не самым сильным.
Самый важный тренд: государство потихоньку уходит с рынка
А вот это, на мой взгляд, самая здоровая и правильная тенденция. ВТБ фиксирует снижение доли льготных программ:
- Пик в июле: 82% всех выдач — это господдержка.
- Сентябрь: уже 76%.
Почему это хорошо? Потому что рынок не может вечно ехать на «костылях» государственных субсидий. Это дорого для бюджета и искусственно для экономики. То, что банки начинают предлагать более-менее привлекательные рыночные продукты, а люди начинают на них реагировать, — это признак постепенной нормализации.
Как верно заметил Алексей Охорзин из ВТБ, рынок начинает «перебалансироваться». «Семейная ипотека» пока остается локомотивом, но ее уже потихоньку начинают догонять другие предложения.
Осторожный оптимизм и два ключевых фактора
Лично я смотрю на эту статистику с осторожным оптимизмом. Рынок ипотеки понемногу приходит в себя после шока от высоких ставок. Но его дальнейшая судьба зависит от двух вещей:
- Дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ. Пока она остается высокой, по-настоящему доступной рыночной ипотеки не будет. Все ждут движений от Центробанка в октябре и декабре.
- Планов правительства по льготным программам. Слухи о возможном изменении условий «семейной ипотеки» заставляют многих бежать и оформлять ее прямо сейчас, пока не поздно. Это поддерживает искусственный спрос.
Что в итоге?
Перед нами рынок в переходной фазе. Он еще болен, но кризис уже позади. Государство потихоньку снимает с себя роль главного кредитора, а банки понемногу возвращаются к нормальной работе.
Для потенциального заемщика это значит, что пора начинать присматриваться не только к заветной «семейной» ставке, но и к рыночным предложениям. Возможно, совсем скоро разница между ними станет не такой уж принципиальной.