«Квадраты»
Основным драйвером роста на вторичном рынке стали «квадраты» в центре, которые предлагались на продажу дороже, чем месяцем ранее, в среднем на 4,5%. Здесь у двух- и трехкомнатных квартир новой планировки метры подорожали в среднем на 8,6%, а у однокомнатных хрущевок и брежневок рост составил 11,4%. Не так много, но встречаются предложения на продажу и сталинок. Это, как правило, капитальные многоэтажные дома с большими комнатами, кухнями и всякими подсобными помещениями (у некоторых больших квартир могут быть даже два входа-выхода). Так вот, несмотря на большие площади, «квадраты» у них выросли в цене за месяц в среднем на 22,9%.
Не столь активно, но поднялись средние цены и на окраинах, и в некоторых других сегментах рынка.
Если рассматривать изменение цен на «квадраты» в зависимости от размера квартир, то можно увидеть наибольший рост у одно- и трехкомнатных квартир в среднем по городу на 5,7% и 5,6% соответственно. Такая ситуация лишний раз подтверждает поговорку, что у кого-то жемчуг мелкий, а у кого-то щи пустые, то есть продолжается расслоение населения по уровню доходов.
Это подтверждают и рекордные цены на «квадраты» у двухкомнатных квартир новой планировки в центре города, которые во многих случаях приобретаются инвесторами для сохранения капиталов. Средний показатель в этом сегменте составил в сентябре 213 тысяч 114 рублей за «квадрат».
А рекорд принадлежит 100-метровой квартире на третьем этаже 8-этажного дома на улице Ленинградской, 35б с ценой 500 тысяч за «квадрат». Но на наш взгляд, какой бы прекрасной ни была такая квартира, и даже с мебелью, стоимость явно завышена. Наиболее реальное, но дорогое предложение - квартира в ЖК «Культура» на улице Тургенева, 48 за почти 433 тысячи рублей за каждый из 70 квадратных метров.
Тем не менее в отдельных сегментах все-таки наблюдалось и снижение цен. Но это не самые популярные у потенциальных покупателей квартиры. Так, у двух- и трехкомнатных хрущевок и брежневок в сентябре «квадраты» стали предлагать дешевле в центре города (в среднем на –12%) и на окраинах (в среднем на –2%).
Самые низкие цены запрашивались в сегменте двухкомнатных сталинок на окраинах города со средним показателем 65 тысяч 806 рублей. А наиболее доступные «квадраты» - 35,7 тысячи рублей - в двухэтажном деревянном доме на улице Клубной у квартиры на первом этаже общей площадью 56 кв. м.
Квартиры
После бурного роста в июле и августе (в сумме на 5,8%) в сентябре процесс замедлился до 0,3%, и средняя цена квартиры составила к концу месяца 6 миллионов 939 тысяч рублей. При этом медианная цена осталась на уровне августа — ровно 6 миллионов рублей.
Наиболее активно дорожали квартиры в микрорайонах и жилмассивах средней отдаленности, где помещения улучшенной планировки всех размеров выросли в цене в среднем на 7%, а такие же хрущевки — на 5,9%. Значительно поднялись в этом районе престижности цены на одно- и трехкомнатные квартиры новой планировки (в среднем на 9,8%).
Несколько медленнее росли цены в центре (в среднем на 6,7%), при этом главным двигателем здесь стали самые многочисленные в структуре предложения двух- и трехкомнатные квартиры новой планировки со средним показателем 10,2%. В этом же сегменте предлагались в сентябре и самые дорогие квартиры. В частности, трехкомнатная на Ленинградской, о которой мы говорили в первой части нашего обзора, - за 50 миллионов рублей, а на Истомина, 14 — на 10 этаже 17-этажного дома четырехкомнатная квартира за 41 миллион. Были здесь и несколько предложений с ценой от 30 миллионов рублей.
Менее многочисленные, но тоже пользующиеся спросом в центре сталинки подорожали в среднем на 12,9%, в том числе двухкомнатные — на 19,5%, а трехкомнатные — на 18%. Другие квартиры старых планировок в центре города дорожали менее активно.
Квартиры на окраинах подорожали незначительно.
В целом в сентябре средние цены на квартиры по городу показали более сдержанную динамику, чем в июле и августе. В этом свою роль сыграли в первую очередь двухкомнатные, которые подешевели на 6,8%. Особенно в этом отличился район ближе к центру, где квартиры новой планировки стали дешевле на 7,7%, брежневки — на 22,3%, а хрущевки — на 0,4%. Отмечено было снижение цен и в некоторых других сегментах этого района престижности.
Самые недорогие квартиры - на окраинах, прежде всего в двухэтажных деревянных сталинках с удобствами во дворе. Средняя цена за такое жилье в сентябре - 3 миллиона 300 тысяч рублей. Но еще дешевле были малосемейки на окраинах и, что интересно, в центре города (до 1 миллиона 300 тысяч рублей).
Снижение ключевой ставки Центробанком в сентябре до 17% не повлияло существенно на рынок жилья Хабаровска. Рост продолжился с темпом, сопоставимым с многолетними традициями. И в ближайшие месяцы, надо полагать, ключевая ставка не сможет значительно повлиять на ситуацию. Тем более что если и продолжится ее снижение, то оно будет минимальным.
Поэтому в октябре можно прогнозировать продолжение роста на 1–2%, а в ноябре возможно замедление, темп может опуститься ниже 1% и даже приблизиться к нулевой отметке. Но в декабре ситуация должна вернуться к росту более активному, и основной показатель может к новому году подняться до 150 тысяч рублей за «квадрат».
Напомним, до конца 2025 года программу дальневосточной и арктической ипотеки планируют распространить на рынок вторичного жилья. Инициативу намерены внедрить в городах, где нет новых многоквартирных домов и предложений от застройщиков. Последствия такого решения прокомментировал эксперт.
Александр Хворов, новости Хабаровска на DVHAB.ru