Ещё недавно мечта о собственном доме на собственном участке для многих россиян была омрачена необходимостью прохождения долгой и зачастую сложной бюрократической процедуры — получения разрешения на строительство. Этот документ, являвшийся обязательным для начала любых работ, требовал сбора многочисленных справок, согласований и мог отнимать месяцы времени и немало нервов. Однако 4 августа 2018 года в российском законодательстве произошёл настоящий переворот, кардинально изменивший правила игры для миллионов владельцев земельных участков. Вступил в силу Федеральный закон № 340-ФЗ, который перевёл оформление строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС) и садовых домов с разрешительного на уведомительный порядок. Эта реформа была направлена на радикальное упрощение легализации строительства, снижение административных барьеров и поощрение граждан к оформлению своей недвижимости в соответствии с законом.
Что такое уведомительный порядок?
Ключевое изменение, внесенное законом, заключается в замене ключевого понятия. Если раньше застройщик должен был просить у государства разрешение на строительство, то теперь он лишь уведомляет соответствующий орган (как правило, местную администрацию или орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство) о своих планах.
Проще говоря, государство перестало быть «строгим экзаменатором», дающим или не дающим добро. Теперь оно выступает в роли контролирующего партнера, который на ранней стадии проверяет, соответствуют ли ваши планы установленным градостроительным и строительным нормам. Если соответствуют — вы получаете «зелёный свет» и можете начинать строительство. Если нет — вам сообщат о нарушениях, и у вас будет возможность исправить проект до начала работ, избежав таким образом будущих проблем и сноса самостроя.
Какие объекты попадают под уведомительный порядок?
Закон чётко определяет круг объектов, для которых получение разрешения на строительство больше не требуется:
- Строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трёх, высотой до 20 метров, предназначенные для проживания одной семьи и не подлежащие разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
- Строительство или реконструкция садовых домов. Такие дома располагаются на садовых земельных участках и предназначены для сезонного или временного проживания.
- Возведение хозяйственных построек на садовых участках. К ним относятся бани, сараи, теплицы, колодцы и другие вспомогательные сооружения.
- Строительство гаражей на земельных участках, не предназначенных для осуществления предпринимательской деятельности. То есть, гараж для личного пользования.
- Строительство вспомогательных сооружений (например, навесов) на любых участках.
Важно отметить, что данный порядок не распространяется на многоквартирные дома, коммерческую недвижимость и иные капитальные объекты, для которых разрешительный порядок сохраняется в полной мере.
Пошаговая процедура
Процесс легализации строительства в уведомительном порядке состоит из нескольких ключевых этапов, каждый из которых имеет свои особенности.
Этап 1: Подготовка и направление уведомления о планируемом строительстве
До начала любых строительных работ застройщик должен направить в уполномоченный орган местного самоуправления (например, в администрацию района или города) уведомление о планируемом строительстве. Это основной документ, который заменяет собой старое разрешение.
В уведомлении необходимо указать следующую информацию:
- Данные о застройщике (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
- Сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы).
- Сведения о виде разрешённого использования участка и объекте капитального строительства (ИЖС, садовый дом и т.д.).
- Планируемые параметры объекта: количество этажей, высота, общая площадь, отступы от границ земельного участка и другие характеристики.
- Схема размещения объекта на земельном участке, выполненная в произвольной форме, но с обязательным отображением границ участка и расположения будущего дома с соблюдением отступов.
Направлять уведомление можно лично, через МФЦ («Мои документы») или посредством почтового отправления с описью вложения.
Этап 2: Проверка уведомления уполномоченным органом
Получив уведомление, уполномоченный орган в течение семи рабочих дней проводит его проверку. Анализируется два основных блока информации:
- Соответствие объекта установленным параметрам и ограничениям. Проверяется, не превышает ли планируемый дом максимальную этажность (3 этажа), высоту (20 метров), соответствует ли он виду разрешённого использования земельного участка (например, для ИЖС или для садоводства).
- Соблюдение градостроительных регламентов. Особое внимание уделяется отступам от границ участка. По общему правилу, минимальные отступы должны составлять 3 метра от границ с соседними участками и 5 метров от «красной линии» (линии, отделяющей участок от улицы или проезда).
Этап 3: Получение ответа от уполномоченного органа
По результатам проверки застройщик получает один из двух видов ответного уведомления:
- Уведомление о соответствии (положительное). Это и есть тот самый документ, который разрешает начать строительство. В нём подтверждается, что планируемые параметры объекта соответствуют всем нормам. С этого момента у застройщика есть 10 лет, чтобы построить дом и направить следующее уведомление. Это срок действия права на строительство.
- Уведомление о несоответствии (отрицательное). В нём указываются причины, по которым строительство невозможно начать (например, несоответствие параметров, ошибки в документах на землю, неверный вид разрешённого использования). Получение такого уведомления означает запрет на проведение любых строительных работ. Застройщик должен устранить указанные нарушения и подать уведомление заново.
Крайне важно: Начинать строительство до получения положительного уведомления категорически запрещено. Объект, возведённый без этого документа или в нарушение его параметров, может быть признан самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями, вплоть до сноса за счёт владельца.
Завершение строительства
После того как строительство дома завершено, процедура вступает в свою завершающую фазу. Здесь также действует уведомительный принцип.
- Направление уведомления об окончании строительства. Застройщик направляет в тот же уполномоченный орган уведомление об окончании строительства. К нему прикладывается технический план объекта, который готовит кадастровый инженер.
- Проверка и выездная комиссия. Уполномоченный орган в течение семи рабочих дней проверяет документы и, что самое главное, направляет на объект межведомственную комиссию. Цель визита — проверить, был ли построен дом в точном соответствии с теми параметрами, которые были указаны в исходном уведомлении (соответствие этажности, площади, отступам и т.д.).
- Получение уведомления о соответствии построенного объекта. Если комиссия не выявила нарушений, уполномоченный орган направляет застройщику итоговое уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства. Этот документ является юридическим основанием для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности в Росреестре.
Важнейшее нововведение: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое раньше было обязательным финальным шагом, больше не требуется (статья 55 Градостроительного кодекса РФ утратила для этих объектов свою силу). Функцию этого разрешения теперь выполняет положительное уведомление о соответствии.
Ключевые преимущества уведомительного порядка
- Сокращение сроков. Вся процедура уведомления занимает считанные дни и недели, в отличие от месяцев при разрешительном порядке.
- Упрощение процедуры. Отпала необходимость в сборе многочисленных справок и согласований проекта.
- Прозрачность. Застройщик заранее знает, можно ли строить на его участке объект с заданными параметрами, и получает официальное подтверждение.
Уведомительный порядок, введённый с 4 августа 2018 года, стал логичным шагом в развитии российского законодательства в сфере загородной недвижимости. Он перевел отношения между гражданином и государством в области строительства из плоскости «запрета и разрешения» в плоскость «информирования и контроля».
Теперь для того, чтобы легально построить дом на своей земле, гражданину достаточно чётко следовать установленным правилам, своевременно уведомлять государство о своих намерениях и действиях и получать предусмотренные законом подтверждения.
Приезжайте на экcкурсию, чтобы лично прогуляться по посёлку, выбрать лучший участок и на месте проконсультироваться по всем юридическим вопросам, связанным как с приобретением земли, так и со строительством. Юридическое сопровождение мы осуществляем бесплатно.
- Записаться на экскурсию или проконсультироваться: +7 (993) 011-77-27
- Наш сайт: sr-54.ru