Введение: обращение клиентки
Почти полтора года назад ко мне обратилась бывшая коллега. Она купила коммерческое помещение на первом этаже жилого дома, который, помимо прочего, ранее являлся объектом культурного наследия – доходным домом, построенным в 1864 году (сейчас, к нашему счастью, его исключили из списков объектов культурного наследия). Она сделала в помещении косметический ремонт и организовала там офис своей компании.
Спустя небольшой период времени, в отношении нее было подано исковое заявление от Администрации района Санкт-Петербурга с требованием привести помещение в первоначальный вид.
Несмотря на то, что моя клиентка никакие строительные работы в помещении не проводила, так как на момент обнаружения изменений, собственницей была именно она, то и иск был предъявлен именно к ней.
Что не понравилось администрации?
В помещении оказались расхождения с технической документацией – на одной из стен был образован дверной проем и два окна. С точки зрения изменений - звучит очень масштабно.
Поэтому исковые требования администрации звучали следующим образом: обязать привести помещение в первоначальный вид, в случае неисполнения - штрафовать каждый день на 5 000 рублей.
Погружение в дело и поиск аргументов
Подключаться к этому делу было очень волнительно, так как по статистике, почти все решения судов по искам о перепланировках выносятся в пользу администрации.
Для того, чтобы понять, что у меня действительно есть шансы помочь клиенту, был произведен анализ документов:
- мы изучили техническую документацию, из которой следовало, что на указанной стене должно быть два оконных проема, без дверей. Данная документация была сформирована после 1960-х гг., а более ранние сведения в Росреестре отсутствовали;
- учитывая, что дело происходило в историческом районе Санкт-Петербурга, мы не могли не изучить историю всего дома. Для этого мы обратились к архивным данным. Из них стало понятно, что изначально, помещение нашей клиентки представляло собой конюшню при доходном доме. Дверной проем образован из исторически имеющегося арочного сквозного прохода. Из этого следовало, что образовавшаяся дверь является последствием восстановления исторического проема;
- мы нашли данные о продаже помещения городом на торгах. Из них следовало, что то самое окно, указанное в технической документации, никогда не существовало.
Тактика защиты и судебный процесс
Исходя из анализа документов было принято решение подавать встречное исковое заявление с требованием признать законным внесенные изменения, а план помещения, имеющихся в технической документации план - ошибочным.
В ходе рассмотрения дела, судом было предложено провести общее собрание собственников, чтобы выяснить, не против ли соседи, согласны ли они сохранить помещение клиентки в том виде, в каком оно есть на сегодняшний день.
Мы с судом спорить не стали и провели собрание. Несколько недель мы собирали подписи, обрабатывали бюллетени, заполняли протоколы. По итогу обработали все данные, сшили в соответствии с требованиями и отдали в администрацию. Больше половины граждан проголосовали «за», но этого было недостаточно, так как мы должны были набрать 75% голосов.
Заключительный этап и мнение эксперта
Тут пришлось обратиться к помощи экспертов. Перед ними были поставлены вопросы о том, безопасны ли изменения, несут ли они угрозу гражданам и нарушают ли они иные права граждан.
Также, мы задались вопросом - а безопасно ли приводить помещение в тот вид, который указан в технической документации, с учетом того, что помещение никогда не выглядело так, как в документах.
После проведенного осмотра, с учетом всех обстоятельств, эксперт все же указал, что никаких прав третьих лиц наша клиентка не нарушает, образование проема нельзя считать изменением несущей стены, потому что при образовании проемов была разобрана просто кирпичная кладка, возведенная в 60-х годах при капитальном ремонте дома, такая кирпичная кладка не является частью несущей стены, а дом изначально был спроектирован с учетом такого проема.
Эксперт также указал, что оставить окна в том виде, что есть, явно безопасней, чем делать одно окно как в технической документации, так как дом старый и любые вмешательства чреваты нарушением несущей способности.
Отдельно наши юристы обратили внимание суда на сформулированные требования администрации: привести помещение в первоначальный вид. Оставалось не ясным, что является таким первоначальным видом? В нашем понимании - первоначальный вид помещения и спроектированного здания установлен именно архивными документами, а не документами БТИ после 1960-х гг. и капитального ремонта.
Выслушав эксперта, посмотрев на все документы и нашу позицию, суд принял решение оставить помещение в имеющемся виде и не удовлетворять требования администрации.
Редкая победа и ее причины
Такое решение на самом деле является крайне редким. Чаще всего суд встает на сторону администрации и практически никогда не удовлетворяет требования сохранить помещение.
В получении положительного для нашей клиентки решения огромную роль сыграли:
- История дома;
- Его техническое состояние: заложенный проем нельзя отнести к несущей стене, а образование оконного проема может привести к разрушению дома;
- Наша готовность собрать согласия собственников, наличие более 50% согласных с текущим видом помещения;
- Плохо сформулированная позиция администрации.
Итог
Так, дело, которое на первый взгляд казалось абсолютно проигрышным, было выиграно за счет скрупулёзного, всестороннего изучения вопроса, погружения в историю и широкого взгляда на ситуацию и дальнейшие последствия.
Мы всегда придерживаемся идеи очень глубокого погружения в детали каждого кейса, стараемся докопаться до правды и понять – почему это произошло.
P.S. Остались вопросы? Нужна консультация? Напишите нам, и мы вместе найдем решение.
Еще больше интересной и полезной информации читайте в нашем канале.