С 1 октября ЦБ РФ вводит ряд ограничений в сегменте кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С первых дней второго месяца нынешней осени начнут действовать новые макропруденциальные лимиты для кредитов на ИЖС и под залог недвижимости. Что изменится в данной сфере, и чем это может обернуться для потенциальных заемщиков?
Банк России принял решение сохранить до конца года уровень макропруденциальных лимитов по ипотечным кредитам на покупку новостроек и готового жилья в многоквартирных домах, действовавший в III квартале 2025-го. А вот в сегменте кредитов на частные и загородные дома в IV квартале политика регулятора ужесточится. ЦБ РФ впервые устанавливает МПЛ для ипотеки на ИЖС и по нецелевым потребительским кредитам под залог недвижимости.
«В этих сегментах существенная доля выдач приходится на кредиты заемщикам с высоким уровнем долговой нагрузки, которые чаще допускают просрочки, - объясняют необходимость такой меры в сообщении Центробанка. - Так, в II квартале 2025 года в ИЖС доля выдач кредитов с ПДН выше 80% составила 30% (с ПДН от 50 до 80% — 28%), в потребительских кредитах под залог недвижимости — 46% (с ПДН от 50 до 80% — 28%)».
Чтобы снизить количество рискованных кредитов на строительство частного жилья ЦБ пока установил лимиты на уровне ниже среднерыночных значений, сложившихся во II квартале 2025 года. В частности, для кредитов на индивидуальное строительство, у которых показатель долговой нагрузки (ПДН) превышает 80%, лимит составит 25% от общего объема таких кредитов. Для нецелевых потребкредитов под залог недвижимости МПЛ будет равен 25% для кредитов с ПДН свыше 80% и 25% для кредитов с ПДН от 50% до 80%. В дальнейшем эти значения могут быть ужесточены, добавляют в Центробанке.
Что значит введение макропруденциальных лимитов для обычных заемщиков? Тем, кто уже успел оформить ипотеку на строительство индивидуального жилья, переживать не стоит. Уже ничего не изменится. А тем, кто только планирует взять кредит для возведения частного, загородного дома, стоит тщательнее отнестись к своей кредитной истории и долговой нагрузке.
Введение указанных МПЛ, простыми словами, означает, что банкам предписано ограничить количество таких кредитов, снизив долю рискованных займов. То есть кредиторы будут более внимательно подходить к заявкам на ипотеку для ИЖС и нецелевые потребкредиты под залог недвижимости. И у потенциальных заемщиков, у которых долговая нагрузка выше 50–80%, велик шанс получить отказ в ипотеке.
При этом, как заверяют в Банке России, большинство добросовестных заёмщиков не ощутят на себе нововведения, так как мера нацелена на тех, кто и так уже сильно закредитован либо пытается обойти требования по минимальному доходу и взносу.
Еще одно возможное последствие введения таких МПЛ – повышение ставок по рисковым кредитам. Банки, скорее всего, будут поднимать для таких заемщиков проценты по ипотеке на ИЖС, чтобы компенсировать свои возможные потери.