Как вести раздельный учет НДС в строительстве: простой разбор и два спец-сценария на квартал

Если у стройорганизации есть и облагаемые НДС операции (подряды, субподряды, продажа нежилой недвижимости и т. п.), и освобождаемые (например, реализация жилых помещений по ст. 149 НК РФ), по входному НДС нужен раздельный учет. Ниже — как это настроить и что делать, если в течение одного налогового периода (квартала) была только «облагаемая» или только «необлагаемая» отгрузка.

Не забудьте нажать «лайк» и подписаться на Бизнес без паники с Ириной Маминой в Дзене, чтобы следить за другими актуальными новостями.

1) База: что именно разделяем

Раздельный учет делаем по двум направлениям:

• Прямо относимый входной НДС — фиксируем к конкретным операциям (объектам, договорам).
• Общехозяйственный входной НДС — распределяем пропорцией по итогам квартала (по стоимости отгруженных товаров/работ/услуг за период; п. 4 и 4.1 ст. 170 НК РФ).

Лайфхак: пропорцию и критерии «прямых/косвенных» сумм обязательно закрепите в учетной политике.

2) Строительная специфика: кто и когда принимает вычет

• Подрядчик/субподрядчик — право на вычет по входному НДС возникает на общих основаниях (есть счет-фактура, работы/услуги приняты на учет).
• Застройщик/инвестор — право на вычет по работам по строительству объекта появляется при наличии счета-фактуры и принятии на учет результата работ; ждать ввода дома «целиком» не требуется (ст. 171–172 НК РФ).

3) Ключевая пропорция квартала

Для «косвенного» входного НДС считайте долю:

выручка облагаемых НДС операций / общая выручка за квартал. Этой долей берете вычет, остаток — в стоимость (механизм п. 4.1 ст. 170 НК РФ).

4) ДВА спец-сценария на практике

Сценарий А — в квартале отгружали только облагаемые НДС работы/объекты

• Пропорция = 1 (100%).
• Все «косвенные» входные суммы НДС квартала принимаете к вычету (при выполнении общих условий).
• «Прямые» — тоже в вычет, если привязаны к облагаемым операциям.

Сценарий Б — в квартале отгружали только освобождаемые (например, жилье по ст. 149 НК РФ)

• Пропорция = 0.
• «Косвенный» входной НДС включаете в стоимость (не в вычет).
• «Прямой» входной НДС по необлагаемым операциям — тоже в стоимость.

Важно: расчет всегда по кварталу. «Годовой пересчет» пропорции не применяется для текущих оборотов. Поэтому «чистые» кварталы логично дают пропорции 1 или 0.

5) Числовой пример для стройки

1-й квартал 2025 г.:

• Выручка от монтажных работ (с НДС) — 30 млн ₽
• Реализации жилья (освобождается) — нет
• «Косвенный» входной НДС — 900 тыс. ₽
  
  Пропорция = 30/30 = 1 → к вычету 900 тыс. ₽.

2-й квартал:

• Реализация жилых помещений — 40 млн ₽
• Облагаемых операций — нет
• «Косвенный» входной НДС — 1,2 млн ₽
  
  Пропорция = 0/40 = 0 → 1,2 млн ₽ — в стоимость жилья.

6) «Правило 5%»: когда можно не делить

Если доля необлагаемых операций ≤ 5% (как закрепите в учетной политике — по выручке или расходам), раздельный учет можно не вести: весь входной НДС — в вычет (абз. 9 п. 4 ст. 170 НК РФ).

7) Что точно прописать в учетной политике строителя

• Критерии «прямых» и «косвенных» входных сумм (по объектам/договорам).
• Показатель для пропорции (выручка) и период расчета — квартал.
• Применение «порогового правила 5%».
• Порядок документальной фиксации (ведомости распределения, аналитика по объектам).

8) Частые ошибки в стройке — и как их избежать

• Делить «по году», а не по кварталу. Делайте пропорцию каждый квартал.
• Тянуть вычет у застройщика до ввода дома. Право на вычет возникает при принятии работ и наличии счета-фактуры.
• Не описать методику в учетной политике. НК РФ не навязывает форму раздельного учета — пропишите ее сами.

Шаблон для учетной политики (пример)

«Общехозяйственные суммы входного НДС распределяются по итогам каждого налогового периода (квартала) пропорционально стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), облагаемых НДС, к общей стоимости отгрузки. Прямо относимые суммы входного НДС учитываются по соответствующим объектам. При доле необлагаемых операций ≤ 5% раздельный учет не ведется, входной НДС принимается к вычету полностью».