Основные документы-основания в сделках с недвижимостью
Покупка дома или квартиры — это одно из самых важных решений в жизни. Ошибки здесь могут стоить не только денег, но и нервов. Многие покупатели ограничиваются выпиской из ЕГРН и радуются: собственник совпадает, обременений нет — значит всё чисто. Но это только правоподтверждающий документ, он отвечает на вопрос: «Кто владелец сейчас?»
А вот правоустанавливающий документ рассказывает, как человек стал собственником. И именно в этих историях часто кроются риски и неприятные сюрпризы.
Разберём основные виды таких документов и на что нужно обратить внимание.
1. Договор купли-продажи (ДКП)
Самый распространённый вариант. Продавец купил объект у другого собственника.
Риски:
• Недвижимость куплена в браке → требуется нотариальное согласие супруга. Если его нет, сделку могут оспорить.
• При покупке использовался материнский капитал → детям должны быть выделены доли. Если этого не сделали, возможные претензии со стороны органов опеки или прокуратуры.
Совет эксперта: запрашивайте свидетельство о браке/разводе продавца и справку из ПФР об использовании маткапитала.
2. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Частый случай при покупке новостроек.
Нюансов здесь много: от проверки застройщика и разрешения на ввод в эксплуатацию до истории регистрации прав. Если у вас такой вариант — обязательно консультируйтесь со специалистом.
3. Договор дарения
Продавцу подарили недвижимость.
Плюсы: не является совместно нажитым имуществом → согласие супруга на продажу не нужно.
Риски:
• Отмена дарения: даритель может оспорить сделку в течение 3 лет.
• Притворная сделка: иногда дарение маскирует куплю-продажу для ухода от налогов.
Совет эксперта: уточняйте обстоятельства дарения, особенно если оно недавнее.
4. Свидетельство о праве на наследство
Продавец получил недвижимость по завещанию или по закону.
Риски:
• В течение 3 лет (а иногда и позже) могут появиться новые наследники.
• Возможно оспаривание завещания.
Совет эксперта: проверяйте состав всех потенциальных наследников, наличие несовершеннолетних детей, завещания.
5. Решение суда
Право собственности установлено через суд.
Ситуации бывают разные:
• Законная легализация перепланировки или постройки.
• Опасный сигнал: признание предыдущих сделок недействительными.
Совет эксперта: внимательно изучайте содержание решения.
6. Справка ЖСК о полной оплате пая
Квартира из жилищного кооператива. Важно убедиться, что пай действительно выплачен и зарегистрировано право собственности.
7. Документ о приватизации
Часто встречается в старом жилом фонде.
Риски:
• Несовершеннолетние дети или прописанные члены семьи могли отказаться от приватизации, но сохранили право на проживание.
• Возможность оспаривания сделки.
Совет эксперта: запросите архивную выписку из домовой книги и изучите договор приватизации.
8. Соглашение о разделе имущества / брачный договор
Чётко фиксирует, кому принадлежит недвижимость.
Риски:
• Документ может нарушать права одного из супругов или детей.
• Требует нотариального удостоверения.
Совет эксперта: проверяйте актуальность и содержание договора.
Выписка из ЕГРН — это только начало
Не забывайте: выписка из ЕГРН — правоподтверждающий документ. Он важен, но не раскрывает историю объекта.
Чтобы покупка прошла безопасно, нужно анализировать все документы-основания и только после этого принимать решение.
Итоги
Покупка недвижимости — это не просто передача ключей и подписание договора. Это всегда история объекта, за которой могут скрываться и радостные сюрпризы, и неприятные проблемы.
Не ограничивайтесь только выпиской из ЕГРН, проверяйте правоустанавливающие документы и подходите к сделке максимально внимательно.
А если хотите быть на 100% уверены в чистоте недвижимости — доверьте проверку профессионалам. Не экономьте на безопасности сделки. Проверка документов обойдётся дешевле, чем судебные тяжбы и потерянные миллионы.
🔑 Обращайтесь в ДомАрсенал — мы досконально проверим каждый документ, учтём все нюансы и защитим ваши интересы. С нами ваша сделка будет безопасной, а покупка или продажа — спокойной и уверенной.