В первом полугодии 2025 года московский рынок недвижимости показал парадоксальную динамику: объёмы строительства выросли на 50%, но спрос продолжает падать. Разбираемся, почему цены буксуют и чего ждать покупателям и инвесторам.
Что происходит на рынке недвижимости
За первые шесть месяцев 2025 года в Москве введено 4,1 млн м² жилья — на 55% больше, чем год назад. Однако новые проекты запускаются крайне неохотно: объём упал на 36%, до минимума за последние 4 года. Это означает, что сегодняшний рост обеспечен прошлыми решениями, а будущее строительство может замедлиться.
Первичный рынок: сделки сокращаются
За январь–июнь 2025 зарегистрировано 37,7 тыс. договоров долевого участия, на 16% ниже уровня прошлого года и более чем на 17% ниже относительно аналогичного периода в 2023.
Основные факторы спада:
- Сокращение льготной ипотеки
- Ограничение рассрочек от застройщиков
- Меньше новых лотов новостроек в продаже (–11% за год)
Вторичный рынок: минимум предложений за 5 лет
На вторичке динамика чуть мягче: число сделок сократилось на 3,2% по сравнению с прошлым годом и на 18% относительно 2023 года. Предложение жилья на рынке упало почти на 19%, до минимума за последние 5 лет.
Цены на жилье и аренда: два разных тренда
Цены на жилье в Москве демонстрируют заметное замедление роста. В июне средняя стоимость квадратного метра в новостройках достигла 420,6 тысячи рублей, что на 13,4% выше, чем год назад. На вторичном рынке цена составила 277,5 тысячи рублей за квадратный метр — прирост всего 2,2% за год. Особенно показательно, что за один только июнь цены выросли лишь на 0,3%, что свидетельствует о фактической стабилизации рынка.
В то же время рынок аренды показывает противоположную динамику. Предложение арендного жилья сократилось на 2,1%, что привело к росту ставок. Средняя месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве теперь обходится в 57,4 тысячи рублей — на 15,5% дороже, чем год назад. Для двухкомнатной квартиры аренда выросла до 69,1 тысячи рублей, прибавив 6,9% за год.
Это создает интересную ситуацию: пока рынок покупки жилья охлаждается, аренда становится все менее доступной для москвичей.
Ипотека: льготные программы сворачиваются
Количество выданных ипотек выросло на 1,2%, но доля льготных программ упала с 40% до 22,9%. Банки и застройщики переориентируются на покупателей с собственными средствами.
Что ждет рынок и инвесторов
Главный риск для рынка — сокращение запуска новых проектов. Текущий рост обеспечен за счет 2022–2023 годов. Но если застройщики продолжат откладывать новые проекты, то через 1–2 года рынок столкнется с дефицитом предложения.
Кроме того, сворачивание льготной ипотеки и рост ставок ограничивают спрос: сделки снижаются как в первичке, так и во вторичке.
Динамика рынка жилья имеет значение не только для застройщиков и покупателей, но и для инвесторов. Жилая недвижимость отражает состояние экономики: рост цен и количества сделок усиливает потребительскую активность, поддерживает банки и строительные компании, а спад сигнализирует о замедлении.
При этом изменение стоимости недвижимости формирует «эффект богатства», когда владельцы жилья чувствуют себя увереннее или осторожнее, что отражается на потреблении и на корпоративных прибылях и динамике акций.
Если подытожить, то сейчас рынок недвижимости в Москве находится в фазе относительной стабилизации: высокие объемы ввода компенсируются слабым спросом. Однако долгосрочные риски остаются.
Если новые проекты не начнут массово запускаться, через пару лет городу грозит обратная ситуация — нехватка жилья и новый ценовой скачок. Пока же рынок балансирует между инерцией прошлых лет и осторожностью инвесторов.
Чтобы разобраться, когда лучше покупать квартиру, как оценивать застройщика и не переплатить за «воздух», в IF+ есть курс по покупке недвижимости. На нём вы получите пошаговую стратегию: от анализа рынка и юридических нюансов до сравнения ипотеки и аренды. Это позволит подойти к покупке без эмоций и ошибок — и вложить деньги так, чтобы они работали на вас.
Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.