Налоги на недвижимость в Таиланде 2026: ставки, расчёт, льготы

Налоги на недвижимость в Таиланде 2026: ставки, расчёт, льготы

В этой статье:

Обновлено: 2026-03-19
Что изменилось: Обновлены ставки и льготы на 2026 год, добавлен пример расчёта налогов при покупке кондоминиума, добавлены разделы про наследование/дарение и особенности для иностранцев, расширен FAQ

Актуально на: март 2026. Условия налогообложения недвижимости могут меняться — рекомендуем уточнять актуальные ставки в Land Department и Revenue Department перед сделкой.

Налоги на недвижимость в Таиланде — вопрос, который возникает у каждого, кто присматривает квартиру в Бангкоке, виллу на Пхукете или кондо в Паттайе. Какой процент заберёт государство при покупке? Сколько платить ежегодно? Кто из участников сделки оплачивает Transfer Fee, а кто — подоходный налог? В этом гиде разбираем все налоговые обязательства: от момента покупки до ежегодного владения. Здесь же — конкретный пример расчёта для кондоминиума стоимостью 3,5 млн бат, актуальные ставки Land and Building Tax и особенности для иностранцев. Если вы планируете покупку, загляните в полный гид по покупке недвижимости в Таиланде — там разобран весь процесс от выбора объекта до регистрации.

Какие налоги платят при покупке недвижимости в Таиланде

При покупке недвижимости в Таиланде возникает сразу несколько обязательных платежей. Они рассчитываются от оценочной стоимости объекта (appraised value), которую определяет Земельный департамент (Land Department), или от фактической цены продажи — берётся большая из двух сумм.

Вот полный список налогов и сборов при сделке 💰:

• Transfer Fee (налог на передачу права собственности) — 2% от оценочной стоимости
• Stamp Duty (гербовый сбор) — 0,5% от оценочной или продажной стоимости (большей)
• Special Business Tax / SBT — 3,3% вместо гербового сбора, если продавец владел менее 5 лет
• Withholding Tax (подоходный налог при продаже) — прогрессивная шкала для физлиц или 1% для юрлиц

Важный нюанс: гербовый сбор и SBT не начисляются одновременно. Если продавец владел объектом менее 5 лет, применяется SBT. Если 5 лет и более — гербовый сбор. Это «или-или», и разница по сумме ощутимая.

Все расчёты происходят в Земельном департаменте в день регистрации сделки. Покупатель и продавец приходят вместе, и налоги уплачиваются до передачи права собственности. Без оплаты регистрацию просто не проведут.

Налог на передачу права собственности (Transfer Fee) 2%

Transfer Fee — самый понятный из всех налогов при покупке. Ставка фиксированная: 2% от оценочной стоимости, определённой Земельным департаментом. Не от цены в договоре, а именно от государственной оценки.

На практике оценочная стоимость часто ниже рыночной, особенно для вторичного жилья. Для новостроек разница может быть меньше. Именно поэтому Transfer Fee Thailand 2% иногда оказывается приятнее, чем ожидал покупатель.

Кто платит? По закону — покупатель. Но на практике стороны часто договариваются о разделении расходов 50/50. Этот момент обычно фиксируется в договоре купли-продажи. Кстати, если покупаете кондоминиум у застройщика, в маркетинговых материалах нередко пишут «Transfer Fee — on seller», но проверяйте мелкий шрифт.

Правительство периодически снижает Transfer Fee для определённых категорий жилья — проверяйте текущие условия в Land Department. Такие программы вводились в прошлые годы для стимулирования рынка, но каждая акция ограничена по срокам и условиям.

Гербовый сбор (Stamp Duty) и специальный бизнес-налог (SBT)

Эти два платежа — взаимоисключающие. Какой из них применяется, зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью.

Гербовый сбор (Stamp Duty)

Ставка: 0,5% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая сумма). Применяется, если продавец владел объектом 5 лет и более и при этом не ведёт коммерческую деятельность с этой недвижимостью.

Гербовый сбор Таиланд — относительно небольшая сумма. Для квартиры стоимостью 3 млн бат это 15 000 ฿. Платит обычно продавец, хотя и здесь возможны договорённости.

Специальный бизнес-налог (Special Business Tax / SBT)

Ставка: 3,3% (3% налога + 10% муниципальная надбавка). Применяется, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет. Для той же квартиры за 3,5 млн бат SBT составит 115 500 ฿ — разница с гербовым сбором в 0,5% колоссальная.

Отсчёт 5 лет идёт с даты регистрации собственности в Land Department. Если продавец — юридическое лицо, SBT применяется всегда, вне зависимости от срока владения. Это Special Business Tax недвижимость по тайскому законодательству.

Когда SBT не применяется (даже при владении менее 5 лет):

• Продажа после получения наследства
• Продажа собственности, полученной в дар от прямых родственников
• В некоторых других случаях, определённых Revenue Department

📋 Обратите внимание: если SBT применяется, гербовый сбор не начисляется. Двойного платежа не бывает.

Подоходный налог при продаже недвижимости (Withholding Tax)

Withholding Tax — самый сложный для расчёта налог при продаже. Его удерживают прямо в Земельном департаменте в момент регистрации сделки. Платит продавец.

Для юридических лиц

Расчёт простой: 1% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая). Для кондо за 3,5 млн бат — это 35 000 ฿.

Для физических лиц

А вот здесь сложнее. Withholding Tax продажа недвижимости Таиланд для физлиц рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога. Механизм такой:

1. Оценочная стоимость (appraised value) делится на количество лет владения (неполный год считается за полный)
2. К полученной «годовой» сумме применяется прогрессивная шкала
3. Результат умножается обратно на количество лет
4. Важно: расчёт основан на оценочной стоимости (appraised value), а не на продажной цене. Это ключевое отличие от SBT и гербового сбора.

Прогрессивная шкала Withholding Tax:

Доход (бат/год) Ставка 0 – 150 000 0% 150 001 – 300 000 5% 300 001 – 500 000 10% 500 001 – 750 000 15% 750 001 – 1 000 000 20% 1 000 001 – 2 000 000 25% 2 000 001 – 4 000 000 30% Свыше 4 000 000 35%

Подробнее о тайском подоходном налоге можно прочитать на официальном сайте Revenue Department.

Withholding Tax удерживается «авансом» в момент сделки. Продавец может потом подать годовую налоговую декларацию и зачесть уже уплаченную сумму. Если итоговый налог окажется меньше — разницу вернут. Но процедура возврата может занять время.

Пример расчёта всех налогов при покупке кондоминиума

Разберём конкретный пример. Кондоминиум: оценочная стоимость 3 000 000 ฿, продажная цена 3 500 000 ฿. Продавец — физическое лицо, владел квартирой 3 года.

Transfer Fee

2% от оценочной стоимости: 3 000 000 × 0,02 = 60 000 ฿

Special Business Tax (SBT)

Владение менее 5 лет → SBT вместо гербового сбора. 3,3% от продажной цены (она выше оценочной): 3 500 000 × 0,033 = 115 500 ฿

Stamp Duty

Не начисляется — применяется SBT.

Withholding Tax (продавец — физлицо)

Годовой доход для расчёта: 3 000 000 / 3 = 1 000 000 ฿ (WHT для физлиц считается от оценочной стоимости)

Расчёт налога за один «расчётный год» 💰:

Диапазон Сумма Ставка Налог 0 – 150 000 150 000 0% 0 ฿ 150 001 – 300 000 150 000 5% 7 500 ฿ 300 001 – 500 000 200 000 10% 20 000 ฿ 500 001 – 750 000 250 000 15% 37 500 ฿ 750 001 – 1 000 000 250 000 20% 50 000 ฿ Итого за год 115 000 ฿

Withholding Tax = 115 000 × 3 года = 345 000 ฿

⚠️ Важно: расчёт приведён для иллюстрации. В реальной сделке точную сумму WHT рассчитывает сотрудник Земельного департамента по утверждённой формуле на основании оценочной стоимости и срока владения. Для крупных сделок рекомендуем запросить предварительный расчёт в Land Office.

Итого по сделке

Налог Сумма Кто платит Transfer Fee 60 000 ฿ Покупатель (или 50/50) SBT 115 500 ฿ Продавец Withholding Tax 345 000 ฿ Продавец Всего 520 500 ฿

Из этой суммы расходы покупателя недвижимости Таиланд — минимум 60 000 ฿ (Transfer Fee). Продавец заплатит 460 500 ฿. Если стороны договорились делить Transfer Fee пополам, покупатель отдаст 30 000 ฿, а продавец — 490 500 ฿.

Ежегодный налог на владение недвижимостью (Land and Building Tax) 2026

Land and Building Tax Thailand — ежегодный налог, который платит собственник земли и/или зданий. Он действует с 2020 года на основании Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019).

Ставки зависят от назначения недвижимости:

Назначение Ставка Жилая (Residential) 0,02–0,1% Коммерческая (Commercial) 0,3–0,7% Сельскохозяйственная (Agricultural) 0,01–0,1% Пустующая (Vacant/Unused) 0,3–0,7%

Для пустующей земли и зданий предусмотрена прогрессирующая надбавка: +0,3% каждые 3 года непрерывного неиспользования, максимум до 3%. Это государственный механизм стимулирования — чтобы земля не простаивала годами.

Для владельцев кондоминиумов сумма обычно невелика. Например, налог на владение недвижимостью Таиланд для жилого кондо с оценочной стоимостью 3 млн бат при минимальной ставке 0,02% составит всего 600 ฿ в год. Для разных типов недвижимости в Таиланде — кондо, вилла, таунхаус — базовые ставки одинаковые, но итоговая сумма зависит от оценки.

Налог начисляется на 1 января каждого года. Уведомления приходят от местных органов власти. Оплатить нужно до апреля (точный срок может варьироваться). При просрочке начисляется пеня.

Льготы и скидки по Land and Building Tax

Главная льгота — Primary Residence Exemption. Если недвижимость — ваше основное место проживания (имя собственника в домовой книге — табиен бан), действуют разные пороги освобождения:

• Земля + строение (дом, вилла): стоимость до 50 млн бат освобождается от налога
• Только строение без земли (типичный случай для кондоминиума, где иностранец владеет юнитом, но не землёй): стоимость до 10 млн бат освобождается

Для подавляющего большинства владельцев кондо стоимостью до 10 млн бат это означает нулевой ежегодный налог — при условии, что вы зарегистрированы по адресу.

Для сельскохозяйственной земли физических лиц тоже действует освобождение — до 50 млн бат оценочной стоимости.

К слову, о 90% скидке, о которой часто спрашивают: правительство Таиланда неоднократно продлевало 90% скидку на Land and Building Tax в 2020–2024 годах. Эта мера вводилась отдельным постановлением на каждый финансовый год как антикризисная поддержка в период пандемии и после неё. На каждый год требуется отдельное постановление — проверяйте актуальный статус на сайте Revenue Department.

Нет гарантии, что скидка будет действовать в текущем году. Решение зависит от экономической ситуации и позиции кабинета министров.

Кто платит какие налоги — покупатель или продавец

Вопрос «кто платит» — один из самых частых при сделках с недвижимостью в Таиланде. Вот стандартное распределение по закону:

Налог / Сбор Кто платит по закону Transfer Fee 2% Покупатель Stamp Duty 0,5% Продавец SBT 3,3% Продавец Withholding Tax Продавец Land and Building Tax (ежегодный) Собственник

Но это теория. На практике распределение часто отличается — стороны договариваются индивидуально. Самая распространённая схема для вторичного рынка — делить Transfer Fee пополам. Застройщики при продаже новостроек иногда берут часть расходов на себя как маркетинговый стимул.

Все договорённости о распределении налогов нужно фиксировать в договоре купли-продажи до похода в Land Department. Подробнее о том, как выстроен процесс покупки недвижимости в Таиланде, читайте в отдельном гиде — там описан каждый этап от резервации до регистрации.

Особенности налогообложения недвижимости для иностранцев

Налоговые ставки в Таиланде одинаковы для тайцев и иностранцев. Transfer Fee, Stamp Duty, SBT, Withholding Tax и Land and Building Tax — всё по тем же процентам. Никаких дополнительных «налогов для нерезидентов» при покупке недвижимости нет.

Но есть нюансы, которые влияют именно на иностранных покупателей 📋:

Foreign Exchange Transaction (FET). При покупке кондоминиума иностранец обязан перевести полную сумму из-за рубежа через тайский банк и получить справку FET (Thor Tor 3). Без этого документа Land Department не зарегистрирует право собственности на иностранца. О том, как перевести деньги для покупки недвижимости через FET, у нас есть отдельный разбор.

Ограничения на владение. Иностранцы могут владеть кондоминиумами в рамках иностранной квоты (до 49% площади здания). Земля — только через тайскую компанию или долгосрочную аренду. Это влияет не на ставки налогов, а на саму возможность покупки и структуру сделки. Подробнее — в материале про законы о недвижимости для иностранцев.

Налоговое резидентство. Если иностранец проводит в Таиланде 180 дней и более в году, он становится налоговым резидентом. Это может повлиять на обязательства по декларированию дохода от продажи или сдачи недвижимости в аренду. Условия могут зависеть от наличия соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA) между Таиландом и страной гражданства — уточняйте у налогового консультанта.

Доход от аренды. Если иностранец сдаёт недвижимость в аренду, доход облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале (те же ставки, что и WHT). Декларация подаётся ежегодно.

Налог на наследование и дарение недвижимости в Таиланде

С 2015 года в Таиланде действует Inheritance Tax Act B.E. 2558. Вот ключевые параметры:

Налог на наследство:

• 5% — для наследников прямой линии (потомки и предки)
• 10% — для всех остальных наследников
• Порог: 100 млн бат. Наследство стоимостью ниже этого порога не облагается

Налог касается не только недвижимости, а всего наследуемого имущества в совокупности. Но для владельцев кондо стоимостью до нескольких десятков миллионов бат он фактически не применяется.

Дарение недвижимости: При дарении от родителей к детям (ascendant → descendant) первые 20 млн бат освобождены от налога. Сумма свыше облагается по ставке 5%. При дарении между супругами — первые 20 млн бат также освобождены. При дарении неродственникам или в иных случаях применяются стандартные ставки подоходного налога — точные условия зависят от степени родства и стоимости дара, уточняйте в Revenue Department.

⚠️ Правила налогообложения дарений зависят от множества факторов: статус сторон, степень родства, вид имущества. Приведённые пороги — ориентиры, а не исчерпывающее руководство. Перед дарением недвижимости проконсультируйтесь с налоговым специалистом.

При передаче недвижимости по наследству или дарению также уплачивается Transfer Fee в Земельном департаменте, но по льготной ставке — 0,5% вместо стандартных 2%.

Подробнее о налоговой системе Таиланда для экспатов — в нашем отдельном гиде, где разобраны подоходный налог, DTA и обязательства по декларированию.

Как минимизировать налоговую нагрузку при покупке недвижимости

Полностью избежать налогов при покупке не получится — но есть легальные способы снизить общую сумму 💰:

1. Проверяйте оценочную стоимость заранее. Transfer Fee считается от государственной оценки. Если она значительно ниже рыночной цены — это работает в вашу пользу. Оценочную стоимость можно проверить на сайте Land Department или запросить в офисе.
2. Договаривайтесь о распределении налогов. Многие продавцы готовы взять на себя часть Transfer Fee. Это законно и фиксируется в договоре.
3. Учитывайте срок владения продавца. Если продавец владеет объектом более 5 лет — вместо SBT (3,3%) применяется Stamp Duty (0,5%). Разница для квартиры за 3,5 млн бат — около 100 000 ฿. При прочих равных выгоднее покупать у «долгосрочного» собственника.
4. Primary Residence Exemption. Регистрация по адресу недвижимости (табиен бан) даёт освобождение от ежегодного Land and Building Tax: до 50 млн бат для дома с землёй, до 10 млн бат для кондоминиума (строение без земли).
5. Нанимайте юриста. Налоговые расчёты в Land Department делают сотрудники ведомства, но проверить их заранее и оптимизировать структуру сделки поможет квалифицированный юрист. Подробнее о том, зачем нужен юрист при покупке недвижимости, мы разбирали отдельно.
6. Следите за государственными программами. Правительство Таиланда периодически вводит временные снижения Transfer Fee и другие стимулирующие меры. Такие акции могут сэкономить десятки тысяч бат — но их сроки и условия каждый раз разные.

Часто задаваемые вопросы ❓

Нужно ли иностранцу платить дополнительные налоги при покупке кондо?

Нет. Налоговые ставки при покупке недвижимости в Таиланде одинаковы для тайцев и иностранцев. Дополнительных сборов «за иностранный паспорт» не существует. Единственное отличие — обязательное наличие справки FET, подтверждающей перевод средств из-за рубежа.

Как рассчитывается Withholding Tax при продаже недвижимости?

Для физических лиц — по прогрессивной шкале подоходного налога. Оценочная стоимость делится на количество лет владения, к полученной сумме применяются ставки от 0% до 35%, результат умножается на число лет. Для юридических лиц — фиксированный 1% от оценочной или продажной стоимости (берётся большая).

Что такое SBT и когда он применяется?

Special Business Tax — налог в размере 3,3% (3% + муниципальная надбавка 10%). Применяется, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет. Заменяет собой гербовый сбор — два этих платежа одновременно не начисляются.

Какой ежегодный налог на кондо в Таиланде?

Ежегодный Land and Building Tax для жилой недвижимости — от 0,02% до 0,1% оценочной стоимости. Если кондо — ваше основное жильё (имя в табиен бан) и стоит менее 10 млн бат (порог для строения без земли), вы освобождены от уплаты. Для дома с земельным участком порог выше — до 50 млн бат.

Можно ли делить Transfer Fee между покупателем и продавцом?

Да. Хотя по закону Transfer Fee платит покупатель, на практике стороны часто договариваются о разделении 50/50. Условие фиксируется в договоре купли-продажи.

Действует ли 90% скидка на Land and Building Tax в 2026 году?

Правительство неоднократно продлевало 90% скидку в 2020–2024 годах. На каждый год требуется отдельное постановление кабинета министров. Рекомендуем проверять актуальный статус в Revenue Department или местной администрации.

Какие налоги платит продавец, а какие — покупатель?

Покупатель по закону платит Transfer Fee (2%). Продавец — Stamp Duty или SBT, а также Withholding Tax. На практике распределение может быть другим по договорённости сторон.

Облагается ли доход от аренды недвижимости в Таиланде?

Да. Арендный доход облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Налоговые резиденты Таиланда (проживание от 180 дней) обязаны декларировать этот доход ежегодно.

Что происходит с налогами при наследовании недвижимости?

Наследство стоимостью до 100 млн бат не облагается налогом на наследство. Свыше этого порога ставка 5% для прямых наследников и 10% для остальных. При регистрации перехода права собственности уплачивается Transfer Fee по льготной ставке 0,5%.

Может ли налоговый консультант помочь снизить налоги?

Квалифицированный консультант может помочь оптимизировать структуру сделки: правильно определить момент покупки с учётом срока владения продавца, выбрать оптимальную форму владения и проверить расчёты Land Department. Самостоятельно изменить ставки нельзя — они фиксированы законом, но структура сделки и распределение расходов поддаются оптимизации.

Заключение

Налоги на недвижимость в Таиланде включают разовые платежи при сделке (Transfer Fee, Stamp Duty/SBT, Withholding Tax) и ежегодный Land and Building Tax. Для покупателя основной расход — Transfer Fee 2%, для продавца — Withholding Tax и SBT или гербовый сбор. Ежегодный налог на жилую недвижимость невысок, а для основного места проживания при стоимости ниже установленных порогов (10 млн для кондо, 50 млн для дома с землёй) — нулевой. Иностранцы платят по тем же ставкам, что и тайцы. Главное — заранее просчитать все расходы, зафиксировать распределение налогов в договоре и проверить оценочную стоимость в Land Department.

Проверяйте актуальные ставки и льготы перед сделкой — условия могут обновляться ежегодно.

Понравилась статья? Спасибо, что дочитали до конца!

Подпишитесь на наш канал в Дзене и не пропустите новости Таиланда.

🔔 Подписаться на Дзен

Ещё больше полезного — на нашем сайте.

🌐 Перейти к статье на MyThai.online

P.S. А самые оперативные новости и фото — в нашем Telegram-канале!