Многие думают, что управление проектом про то, чтобы громко кричать «Давайте быстрее!» на стройплощадке. На самом деле, настоящая магия, а точнее тяжелый операционный труд, происходит до первого заколоченного гвоздя и в ежедневной рутине, которую не видно со стороны.
Сегодня без воды. Только ядро. Каркас, на котором держится любой успешный проект.
Pre construction: Где проект побеждает или проигрывает
Выход на площадку без готового пакета документов это не смелый поступок, это самоубийство проекта. Pre-construction это этап, когда вы должны думать как пессимист и предусмотреть всё.
Что входит в «золотой пакет» до начала работ:
- Все согласования «под ключ»: От архитектурно-планировочного задания до разрешения на строительство. Никаких «сделаем потом». Потом это остановка работ и миллионные убытки.
- Проект производства работ (ППР): Это не бумажка для галочки. Это пошаговая инструкция: как, чем и в какой последовательности вести работы. Без ППР рабочие начинают импровизировать, а это всегда риск.
- Детальный план логистики: Где будет стоять кран? Куда заедет бетоновоз? Где складировать материалы? Решается ДО начала работ. Попытка сделать это «по ходу» гарантирует хаос и конфликты на площадке.
Вывод: Чем больше сил вы вложите на pre-construction, тем меньше будете «тушить пожары» потом.
Календарный график: Дирижируем оркестром из смежников
Диаграмма Ганта не просто красивая картинка для отчета заказчику. Это живой инструмент, который должен висеть на стене в вашем трейлере и у вас в голове.
Главная ошибка - составить график и забыть. Его нужно пересобирать каждую неделю.
- Увязка: Вы должны видеть, что монтажники не могут начать работу, пока сантехники не заложили гильзы. А сантехники ждут завершения общестроительных работ.
- Контроль: Отстали на день по фундаменту? Сразу смотрите, как это потянет за собой отставание по кровле и отделке. Ищите, где можно «отыграть» время (например, за счет параллельных работ).
График ваш главный компас. Сверяйтесь с ним каждый день.
Оперативки: 15 минут, которые экономят сутки
Ежедневные планерки не болтовня. Это хирургическая операция по устранению помех. Правила эффективной оперативки:
- Жесткий тайминг: Не более 15 - 20 минут. Проводится всегда в одно и то же время (обычно утром).
- Круг лиц: Прорабы, главный инженер, представители ключевых субподрядчиков.
- Один вопрос к каждому: «Что сделали вчера? Что планируете сегодня? Какие есть проблемы для выполнения плана?».
- Фокус на решениях: Проблему озвучил сразу предложи вариант ее решения. Задача руководителя утвердить его или дать альтернативу.
Цель не отчитать, а устранить препятствия для работы людей на площадке.
Управление МТР: Где прячется прибыль проекта
Управление материалами не про то, чтобы «закупили и выгрузили». Это тонкая наука.
- Логистика и складирование: Материалы должны приходить не «когда привезут», а точно ко времени их монтажа. Не должно быть на площадке гор кирпича за месяц до кладки. Он будет мешать, его могут повредить или украсть. Четкое зонирование склада обязательно.
- Закупки: Работайте только с проверенными поставщиками. Дешевый материал часто оказывается самым дорогим из-за брака, задержек и простоев. Исключите «приходные» простои.
- Учет и списание: Все списания только по актам выполненных работ. Никаких «на глазок». Регулярная инвентаризация остатков. Это единственный способ бороться с бесследным исчезновением материалов.
Исполнительная документация: Не память, а бумага
Самая частая и роковая ошибка откладывать «исполничку» на потом. «Сначала построим, потом оформим».
Запомните: то, что не зафиксировано на бумаге (в чертежах, актах, журналах работ) того не существует.
Ведя исполнительную документацию параллельно со стройкой, вы:
- Снижаете риски: Все отклонения фиксируются сразу, и их можно оперативно исправить.
- Готовите почву для сдачи: К моменту завершения работ у вас на руках уже будет полный пакет документов, а не кипа разрозненных бумажек, которые нужно месяц разбирать.
- Защищаете себя: Это ваша страховка на случай претензий со стороны заказчика или надзорных органов.
Сдача объекта: Финальный спринт
Ввод в эксплуатацию не событие, это процесс. И его тоже нужно спланировать.
Ваш чек-лист:
- Заблаговременно (за 2-3 месяца) получите технические условия для подключения к сетям (электричество, вода, тепло).
- По готовности объекта составьте заявление и соберите пакет документов (разрешение на строительство, техпланы, акты ввода в эксплуатацию инженерных систем).
- Подайте документы в уполномоченные органы (например, в МФЦ).
- Пройдите процедуру обследования объекта комиссией.
- Получите разрешение на ввод.
Лучшая тактика назначить ответственного за этот процесс и проходить его шаг за шагом, как по нотам.
Операционка не творчество. Это дисциплина. Но именно она позволяет архитекторам творить, а заказчикам получать тот самый результат, который они видели на картинке.