Этот материал — для покупателей 30–75 лет, выбирающих квартиру в Москве и ближнем Подмосковье. Ценник в объявлении — только старт. Считать нужно полную стоимость владения на горизонте 3–5 лет: отделка/ремонт, паркинг, коммунальные платежи, юррасходы и налоги, а главное — стоимость времени (аренда на период ожидания).
1) Отделка и «степень готовности»
- Новостройки: предчистовая/white box потребует 25–45 тыс. ₽ за м² на базовый ремонт (полы, стены, электрика, сантехника) и 2–4 месяца работ. Плюс проживание/аренда на время ремонта.
- Отделка от застройщика экономит 2–3 месяца, но часто требует замены сантехники, межкомнатных дверей, частичного переклеивания. Переплата «за готовность» иногда сопоставима с самостоятельным ремонтом.
- Вторичка: «косметика» не решает износ инженерии. Заложите бюджет на электропроводку, стояки, гидроизоляцию мокрых зон, шумоизоляцию. Экспертная приёмка полезна в обоих случаях.
2) Паркинг и кладовые (скрытая логистика)
- Подземное место в Москве: примерно 1,5–3,5 млн ₽, обслуживание оплачивается отдельно. В МО дешевле, но тоже ощутимо.
- Аренда паркинга 10–25 тыс. ₽/мес. За 3 года это 360–900 тыс. ₽ — сумма, сопоставимая с покупкой бюджетной кладовой или части машиноместа в экономичных ЖК.
- Во вторичке дефицит дворовых мест и платные резидентские парковки — проверяйте двор в будний вечер. Для старшего поколения важна близость от лифта/подъезда.
3) Обременения и юридические риски
- Вторичка: ипотека на объекте, маткапитал, доли детей, согласие опеки, наследственные кейсы, неузаконенные перепланировки. Всё это — время, нотариальные тарифы и риск сорванной сделки.
- Новостройка: уступка (цессия) — комиссии банку/застройщику, нотариус, иногда титульная страховка. По ДДУ риски недоделок и сдвигов сохраняются, хоть эскроу и снижает риск недостроя.
- Что проверять: ЕГРН (актуальная выписка), историю переходов, суды/запреты, акт перепланировки, соответствие площади факту, корректность долей.
4) Переносы сроков и «плата временем»
- Задержка ключей + сезонность ремонтов превращаются в рубли через аренду. Простой пример: 9 месяцев × 60 тыс. ₽ = 540 тыс. ₽ сверх бюджета.
- Пеня по ДДУ редко покрывает реальную аренду и рост стоимости материалов. Закладывайте резерв 10–15% на непредвиденные задержки и подорожание работ.
5) Коммуналка и содержание дома
- Новые комплексы с консьержами, подземным паркингом и множеством общих зон обычно дороже в содержании: охрана, лифты, инженерия, ОДН, вывоз ТКО, ландшафт.
- Во вторичке добавляется взнос на капремонт, потенциальные спецсчета, будущая замена лифтов/стояков. В домах старых серий теплопотери и счета зимой выше.
- Апартаменты: иные тарифы ЖКУ, повышенный налог на имущество, часто нет постоянной регистрации — это влияет на доступ к госполиклиникам и льготам.
6) Ремонт и скрытые дефекты
- Новостройки «садятся» 1–2 года: микротрещины, подвижки швов, необходимость повторной покраски. Приёмка без эксперта чревата переделками.
- Вторичка: усталость перекрытий, слабая проводка, скрытая плесень, самовольные перепланировки. Рекомендовано обследование: тепловизор, влажность, скрытые полости.
- Шумоизоляция — частая недооценка. Ударный шум сверху лечится только конструктивными решениями и увеличивает смету.
7) Налоги, пошлины и «мелочи», которые набегают
- Налог на имущество считается по кадастровой стоимости; у апартаментов база/ставка обычно выше. Госпошлины за регистрацию, нотариус при долях/ипотеке/уступке.
- Вычеты: до 2 млн ₽ по стоимости жилья и до 3 млн ₽ по ипотечным процентам — это возврат НДФЛ при наличии дохода, а не скидка с цены.
- Паркинги и кладовые как нежилые — чаще без имущественного вычета. Учтите в модели.
- На стороне продавца НДФЛ при владении менее 3/5 лет — фактор торга и конечной цены.
Как принимать решение (чек-лист)
- Зафиксируйте цель: быстро заехать или дождаться «идеальной планировки» и новой инженерии.
- Посчитайте TCO на 3–5 лет: цена покупки + ремонт/отделка + мебель/техника + паркинг/кладовая + коммуналка/содержание + налоги/пошлины + аренда на период ожидания.
- Проверьте транспорт и быт: 15‑минутная доступность аптеки, поликлиники, продуктов. Пройдите маршрут пешком.
- Юридическая чистота: свежая ЕГРН, отсутствие перепланировок без узаконивания, понятный сценарий расчётов (ипотека, эскроу, аккредитив).
- Финансовая подушка: минимум 10–15% на ремонт, задержки и рост стоимости работ. Без неё риски возрастают кратно.
Мини‑калькулятор для заметки
- Новостройка: аренда на ожидание (мес × ставка) + ремонт (м² × 25–45 тыс.) + меблировка (от 7–12 тыс./м²) + сервисные платежи.
- Вторичка: аудит и точечный ремонт (по дефектам) + возможная легализация перепланировок + повышенная коммуналка в старых сериях.
Итог
Выбор между новостройкой и вторичкой — не вопрос вкуса, а арифметики и сценариев жизни. Кто честно складывает все статьи расходов и оценивает риски по срокам, получает предсказуемый бюджет, удобство и спокойствие без «сюрпризов». Сохраните чек-лист и вернитесь к нему перед просмотром следующего объекта — это сэкономит деньги и время.
Подписаться можно здесь, чтобы видеть больше интересных фактов важных при покупке, продаже или аренде недвижимости.