Продажа квартиры, полученной по наследству, — один из самых частых вопросов, с которым обращаются наследники. Люди не всегда понимают, с какого момента они вправе распоряжаться недвижимостью, и какие юридические формальности необходимо соблюсти, чтобы сделка не была оспорена.
Ответ дает ведущий специалист нашего портала на основании многолетней практики в наследственных спорах и действующего законодательства РФ.
Бесплатная консультация юриста по наследственным спорам по телефонам:
+7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.
Онлайн консультация в чате на сайте tdp-moskva.ru с 09:00 до 21:00
Когда возникает право собственности на наследственную квартиру
Согласно статье 1152 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя. Однако реализовать это право — продать, подарить, обменять — наследник может только после прохождения установленной законом процедуры.
Необходимо выполнить три ключевых условия:
- Истечение шестимесячного срока со дня смерти наследодателя (ст. 1154 ГК РФ).
- Получение свидетельства о праве на наследство у нотариуса (ст. 1162 ГК РФ).
- Регистрация права собственности в Росреестре (ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 131 ГК РФ).
Без выполнения этих этапов продажа квартиры будет признана незаконной.
Пошаговый порядок продажи квартиры по наследству
Шаг 1. Вступление в наследство
- Подать заявление нотариусу по месту открытия наследства (ст. 1115 ГК РФ).
- Срок — 6 месяцев со дня смерти наследодателя (ст. 1153 ГК РФ).
Шаг 2. Получение свидетельства о праве на наследство
- По окончании срока нотариус выдает свидетельство (ст. 1162 ГК РФ).
- В документе указываются наследники и их доли.
Шаг 3. Регистрация права собственности
- Подать заявление и документы в Росреестр или МФЦ.
- После внесения записи в ЕГРН наследник становится полноправным собственником.
Шаг 4. Заключение договора купли-продажи
- Составить договор в письменной форме (ст. 454, 550, 551 ГК РФ).
- Сделка подлежит регистрации в Росреестре.
Можно ли продать квартиру раньше 6 месяцев?
Нет. Закон прямо требует дождаться истечения срока на принятие наследства (ст. 1154 ГК РФ). Даже если фактически наследник один, другие потенциальные наследники могут заявить о своих правах в течение этих 6 месяцев.
Продажа до этого срока считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).
Налоги при продаже квартиры по наследству
Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ:
- если квартира продаётся спустя 3 года после её получения по наследству — налог на доход не уплачивается;
- если раньше — уплачивается НДФЛ (13% для резидентов РФ, 30% для нерезидентов).
При этом можно применить имущественный вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Особенности продажи квартиры в долевой собственности
Если квартира досталась нескольким наследникам, каждый получает долю. В этом случае действуют правила преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ):
- наследник обязан письменно предложить долю другим сособственникам;
- ждать их ответа 30 дней;
- при отказе или молчании — можно продавать третьему лицу.
Когда может потребоваться суд
Судебное разбирательство часто возникает в следующих ситуациях:
- наследник принял имущество фактически, но не оформил документы (ст. 1153 ГК РФ);
- другие наследники оспаривают права;
- квартира находится под арестом или в залоге;
- нарушено преимущественное право покупки.
В таких случаях суд определяет порядок пользования, подтверждает факт принятия наследства или признает сделку недействительной.
Основные выводы
Продать квартиру по наследству можно только после выполнения трёх условий:
- истечение 6 месяцев со дня смерти наследодателя;
- получение свидетельства о праве на наследство;
- регистрация права собственности в Росреестре.
Только после этого наследник становится полноправным собственником и может законно заключить договор купли-продажи.
Для безопасной сделки рекомендуется заранее учесть налоговые последствия и проверить наличие обременений. В сложных ситуациях — обращаться к юристу по наследственным спорам.
Бесплатная консультация юриста по наследственным спорам по телефонам:
+7 (800) 500-39-61 и +7 (499) 490-44-52.
Онлайн консультация в чате на сайте tdp-moskva.ru с 09:00 до 21:00