В I квартале 2025 года рынок недвижимости Венгрии охладел по активности: число сделок снизилось на 10% год к году. При этом индекс цен на жильё вырос на 12,5% номинально и на 6,9% в реальном выражении. Дисбаланс «меньше сделок — выше цены» усиливается на фоне ограниченного предложения и слабой первички.
Ключевые цифры квартала
- Продажи существующего жилья: –8,2% г/г.
- Первичный рынок: объём продаж — вдвое ниже, чем год назад.
- Доля новых квартир в общем обороте: всего 1,9%.
- Средний прирост цен за квартал: +5,3% (к октябрю–декабрю).
- Вторичка: +5,7% номинально (+3,1% реально).
- Новостройки: +2,3% — фактически стагнация.
Будапешт — локомотив роста
- Средняя цена на вторичке: 62,5 млн HUF (≈ €158 тыс.), на 8,8 млн выше, чем годом ранее.
- Цена кв. м: 1,2 млн HUF (≈ €3023).
- Лидеры роста — панельные квартиры: +29% г/г.
- Частные дома: лишь +1,7% г/г.
- Самая дорогая локация — Будайские холмы: около 1,5 млн HUF/кв. м (≈ €3800).
Регионы: разнонаправленная динамика
В областных центрах кв. м подорожал в среднем на 12%, квартиры — на 3,2%.
- Сегед: +22%, до 43,8 млн HUF (≈ €110 374).
- Секешфехервар: +20%, до 47,9 млн HUF (≈ €120 705).
- Дебрецен: +14%, до 51,7 млн HUF (≈ €130 281).
- Печ: +13%, до 36,5 млн HUF (≈ €91 978).
- Кечкемет: +9%, до 37,1 млн HUF (≈ €93 490).
- Веспрем: +8%, до 41,6 млн HUF (≈ €104 830).
- Сомбатхей: почти –8%, до 34,6 млн HUF (≈ €87 190).
Курортные зоны: Балатон тянет вверх
- Агломерация Балатона: 867 тыс. HUF/кв. м (≈ €2185), +11% г/г.
- Будапештская агломерация: +5,9% г/г; с поправкой на инфляцию цены примерно на уровне прошлого года (735 тыс. HUF/кв. м, ≈ €1852).
Первичный рынок: столица против остальной страны
- Средняя цена новой квартиры по стране: 70,4 → 71,9 млн HUF (≈ €177,4–181,2 тыс.).
- Средний кв. м по стране: почти 1,2 млн HUF (≈ €3023).
- Будапешт (первичка): 88,8 млн HUF (≈ €224 тыс.), кв. м >1,5 млн HUF (≈ €3800).
- Областные центры: 66,8 млн HUF (≈ €168 437).
- Малые города: 57,8 млн HUF (≈ €145 619).
Евроконтекст: перегрето?
- Индекс цен на жильё, ЕС: 158% от уровня 2015 года; еврозона — 150%.
- Венгрия: около 339% — вдвое выше среднего по ЕС.
- Годовой прирост (I кв. 2025): Венгрия и Словакия — +12%; Румыния/Австрия/Словения — +3–5%.
- По темпам роста лидируют Португалия (+16%), Болгария (+15%), Хорватия (+13%), но именно Венгрия сохраняет наивысший номинальный индекс в ЕС.
MNB HPI: где прибавили больше всего
- Год к году: +15,34% номинально, +9,57% реально.
- Квартал к кварталу: +7,04% и +4,36% соответственно.
- Будапешт: +22,3% — абсолютный лидер.
- Южная Трансданубия: +16,8%.
- Северная Венгрия: +15,9%.
- Область Пешт: +7,8% — самый скромный прирост.
Прогнозы и доходность
- OTP Mortgage Bank и RE/MAX Hungary ждут в 2025–2026 годах средний рост цен около +15%, в «горячих» локациях — до +20%.
- Арендная доходность снижается: ориентир ~5,09% в начале 2025 года против ~5,78% в 2024-м (по оценкам Global Property Guide).
Что может ускорить рост
Обсуждается инициатива разрешить использовать пенсионные накопления на покупку или ремонт жилья без налогообложения. Потенциальный эффект — ещё +10–15% к ценам, особенно в Будапеште. Премиальные и уникальные объекты в столице и крупных городах, вероятно, продолжат дорожать.
Что это значит для участников рынка
- Покупатели: закладывайте быстрый рост цен в популярных районах, оценивайте доступность ипотеки и альтернативы в соседних городах-спутниках.
- Инвесторы: фокус на ликвидных локациях Будапешта и Балатона, но проверяйте тренд на снижение доходности аренды и горизонты окупаемости.
- Девелоперы: спрос на качественную первичку высок, но покупатель чувствителен к цене; дополнительные стимулы (ипотека, рассрочка, сервисные пакеты) ускоряют сделки.
- Владельцы: окно для апгрейда и капитализации — ремонты и энергетическая эффективность повышают ликвидность и цену перепродажи.
Несмотря на рост цен, рынок остаётся регуляторно сложным. Для покупателей из стран вне ЕЭЗ в большинстве случаев требуется разрешение на сделку, что удлиняет сроки закрытия и добавляет расходов на юристов и переводы. Ипотечное кредитование ограничено показателями платёжеспособности (LTV/DSTI), поэтому плечо у инвесторов ниже, чем хотелось бы, а итоговая доходность чувствительна к ставкам и обязательным платежам. Дополнительную нагрузку формируют 4-процентная пошлина при переходе права собственности и особенности НДС по новостройкам, которые действуют не для всех проектов и зависят от параметров жилья и сроков ввода.
Есть и операционные риски. В Будапеште периодически обсуждаются и вводятся точечные ограничения для краткосрочной аренды, что способно снижать выручку владельцев апартаментов в туристических локациях. Существенная часть фонда вне центра требует модернизации: энергоэффективные реновации, новые инженерные системы и «зелёные» стандарты повышают CAPEX и увеличивают окупаемость. На фоне укрепившихся цен арендна́я доходность постепенно охлаждается, а для инвесторов с расчётами в евро добавляется валютный риск из-за волатильности форинта.
Читайте также