Каждый третий штраф в 2025 году связан с арендой жилья. Арендатор платит вам «на карту», вы думаете, что всё тихо и спокойно, но налоговая уже ведёт досье. Вопрос — как именно они вычисляют? Давайте разберёмся.
Почему налоговая вообще следит за арендой
По закону любой доход от сдачи жилья облагается налогом (ст. 228 НК РФ). И если вы сдаёте квартиру, не уведомляя государство, — официально вы нарушитель. ФНС, в свою очередь, зарабатывает премии за выявленные нарушения. Чем больше «теневых» арендодателей они найдут — тем лучше для них.
В 2025 году каждый третий штраф за неуплату налогов — именно за аренду недвижимости. Это уже не редкость, а массовая практика.
5 способов, как налоговая узнает о вашей квартире
Банковские переводы — «красная лампочка» для ФНС
Регулярные поступления от физических лиц на карту вызывают подозрение. Особенно если:
- суммы приходят с периодичностью (например, 30 000 ₽ каждое 1-е число);
- перевод сопровождается комментарием «за квартиру» или «аренда»;
- отправитель — юрлицо.
📌 Пример: Ирина из СПб получала 40 000 ₽ в месяц от арендатора. Через 6 месяцев налоговая насчитала ей долг и штраф — 62 000 ₽.
Выписки из Росреестра — «у вас слишком много недвижимости»
ФНС регулярно сверяет данные с Росреестром. Если у вас в собственности две и более квартиры — логичный вопрос: почему вы не сдаёте и не платите налог?
Совет: даже если жильё пустует, подайте «нулевую» декларацию — это снимет часть подозрений.
Соседи — невольные агенты ФНС
Каждый пятый сигнал в налоговую поступает от соседей. Причины разные: шумные арендаторы, зависть, жалобы по коммуналке.
📌 История: в Новосибирске соседка отправила видео из подъезда, где арендаторы таскают мебель. Владелице квартиры начислили штраф за 3 года аренды — 200 000 ₽.
Миграционный учёт — аренда иностранцам = сигнал
Если в вашей квартире временно регистрируются мигранты — эти данные автоматически попадают в налоговую. А значит, квартира, скорее всего, сдаётся.
📌 Напоминаем: за нарушение правил регистрации — штраф до 7 000 ₽.
Объявления на Avito и ЦИАН — даже удалённые видны
Налоговики давно сотрудничают с агрегаторами и мониторят базы. Даже если вы убрали объявление — оно может остаться в кэше поисковиков.
📌 В 2024 году ФНС выявила 8 000 «скрытых» аренд по архивным объявлениям.
Что будет, если не платить налоги: таблица штрафов
Пример расчета пени: 100 000 ₽ задолженности × (16% / 300) × 90 дней = 4 800 ₽.
Как платить меньше: 3 легальных варианта
Самозанятость (налог 4%)
- Доход до 2.4 млн ₽ в год
- Только жилые помещения
- Не нужно сдавать декларацию
📌 Пример: Алексей сдаёт студию за 35 000 ₽. Зарегистрировался в «Мой налог» — платит 1 400 ₽ в месяц, выдает чеки.
Патент для ИП (фикс)
- В Москве за 50 м² — около 60 000 ₽ в год
- Не зависит от реального дохода
📌 Пример: За год аренды получил 1.2 млн ₽, но налог — 60 000 ₽ (по патенту).
Договор с юрлицом
- Арендатор сам удерживает и перечисляет налог
📌 Важно: пропишите в договоре, что НДФЛ удерживается арендатором.
Шаблон договора аренды с защитой от ФНС
Обязательно укажите:
- Предмет договора: адрес, срок (до 11 мес.)
- Залог: «не является доходом»
- Коммуналка: оплачивает арендатор напрямую
Что делать, если пришло требование от налоговой
- Проверьте расчёты: запросите акт сверки через личный кабинет на nalog.ru
- Подайте возражение: по почте, с описью вложения
- Суд: если штраф завышен — можно оспорить
Пример: «Возражение на решение от 12.05.2025. Прошу отменить доначисление налога за 2024 г. в сумме 85 000 ₽, так как...»
Легализовать доход — проще и дешевле, чем бороться с ФНС. Сегодня система устроена так, что скрыться почти невозможно. А штрафы и долги нарастают быстро.
Контролируйте аренду, оформляйте документы, и тогда никакие проверки будут не страшны.
А вы сдаёте квартиру официально или по старинке — на карту? Пишите в комментариях — ваш опыт может спасти других от штрафа.
Если хотите видеть больше полезных разборов — подпишитесь на канал. Один клик — и вы не пропустите следующее важное обновление.