«Банкротство с сохранением ипотеки»: подробный разбор и обезличенный кейс из нашей практикиКогда люди спрашивают: «Можно ли пройти банкрот

«Банкротство с сохранением ипотеки»: подробный разбор и обезличенный кейс из нашей практики

Когда люди спрашивают: «Можно ли пройти банкротство и не потерять ипотечную квартиру?», они обычно уже прошли длинный путь — от ночных звонков до бесконечных «перекрытий» кредитов займами. Ещё год-два назад ответ чаще звучал настороженно: «В залоге — значит риск продажи». Но правила игры изменились: с осени 2024 года в законе появились механизмы, которые позволяют сохранить единственное жильё, обременённое ипотекой, прямо во время процедуры банкротства. И ниже — что это за механизмы, как мы их применяем на практике, и где люди чаще всего ошибаются. (КонсультантПлюс)

Что именно поменялось и почему это важно

С 8 сентября 2024 года заработали два инструмента защиты единственного ипотечного жилья в банкротстве гражданина:

1. Погашение ипотечного долга третьим лицом (родственником, партнёром, инвестором) с особым правовым эффектом: требование банка погашается, превращается в беспроцентный займ от этого лица, а жильё получает исполнительский иммунитет. Требование третьего лица к должнику можно заявить только через 3 года после окончания банкротства — чтобы не задушить человека сразу после «перезапуска».
2. Мировое соглашение с залоговым кредитором (банком) по специальным правилам: участвуют только должник и банк (согласие остальных кредиторов не требуется), суд утверждает соглашение, и с этого момента ипотечная квартира и земля под ней получают иммунитет, а должник продолжает платить ипотеку «как будто банкротства нет».

Для обоих инструментов есть процессуальные сроки (например, не ранее двух месяцев с момента признания заявления обоснованным) и технические условия (в т. ч. возможное внесение суммы на спецсчёт для погашения требований первой–второй очередей — не более 10% от цены жилья по отчёту оценщика), но главный смысл — сохранить семейный дом, если модель платежей по ипотеке реалистична. (КонсультантПлюс)

Важно помнить базовую рамку: единственное жильё вне ипотеки по-прежнему защищено исполнительским иммунитетом, а ипотечное — это залог, и без специальных механизмов его могли бы реализовать. Теперь у должника есть легальный «мост» к сохранению жилья, если соблюдены условия закона и суд утвердил конструкцию. (garant.ru)

Обезличенный кейс: «семья А.», ипотека остаётся, долги — нет

Исходные данные (с цифрами-маркерами):

— Семья из 3 человек, ипотека на 15 лет, остаток долга — 5,2 млн ₽, просрочка по ипотеке — 0–1 месяц (то есть платёжная дисциплина близка к норме).

— «Хвост» из потребкредитов и МФО — 1,9 млн ₽, коллекторские звонки, ИП в ФССП по части долгов.

— Это единственная квартира, прописаны оба супруга и ребёнок.

Стратегия: цель — списать необеспеченные долги, сохранить ипотечную квартиру. Мы заранее объяснили: «Если не тянуть с платежами по ипотеке, суду проще видеть добросовестность и реальную способность обслуживать залог». Дальше — пошагово.

Шаг 1. Диагностика и «заморозка» рисков.

Собираем полный реестр кредиторов, выписки по картам/счетам, документы на квартиру. Любые «нестандартные» сделки с имуществом — стоп. (Подозрительные отчуждения перед банкротством потом всё равно всплывают и портят картину.)

Шаг 2. Подача заявления о банкротстве (судебное).

С момента признания заявления обоснованным запускается процессуальная «дорожка», нужная для дальнейших специальных шагов по ипотеке. Параллельно ведём переговоры с банком.

Шаг 3. Выбор инструмента сохранения ипотеки.

В нашем кейсе банк согласен на мировое соглашение: фиксируем размер платежа и график, оговариваем, что в остальном деле банкротства квартира не включается в конкурсную массу, а должник продолжает платить ипотеку. По закону это особое мировое — согласия прочих кредиторов не требуется, финансовый управляющий не согласует (его одобрение не нужно), но суд утверждает. С момента утверждения квартира получает иммунитет. (КонсультантПлюс)

Шаг 4. Технические условия.

У должника нет свободного имущества, чтобы закрыть приоритеты (первая–вторая очереди), поэтому по оценке квартиры на 12,0 млн ₽ мы вносим на спецсчёт до 10% (в нашем кейсе хватило 480 000 ₽) — это защищает «социальные» требования и снимает у суда вопросы к балансу интересов. (КонсультантПлюс)

Шаг 5. Что со «вторым этажом» долгов.

Необеспеченные кредиты (1,9 млн ₽) закрываются в рамках процедуры: после завершения расчётов суд освобождает гражданина от дальнейшего исполнения требований (с исключениями из закона). Ипотека — живёт по графику, как договорились в мировом; квартира — с иммунитетом. (КонсультантПлюс)

Итог через ~8–10 месяцев:

— Ипотечная квартира сохранена, семья живёт дома, платежи посильные.

— Коллекторские звонки и «раздробленные» долги — в прошлом; освобождение от обязательств получено.

— У семьи остаётся «правило пяти лет»: при обращении за кредитом честно указывать факт банкротства. Это не «клеймо», а режим прозрачности. (КонсультантПлюс)

Вопросы, которые нам задают чаще всего

А если банк против мирового?

Есть второй путь — погашение ипотечного долга третьим лицом с автоматическим иммунитетом на жильё и трансформацией требования в «беспроцентный долг» перед помощником, который нельзя взыскивать три года после окончания дела. Этот сценарий строго формализован и тоже утверждается судом. (КонсультантПлюс)

А вдруг всё-таки дойдёт до продажи жилья?

Если механизмы не подходят (или человек перестал исполнять условия), залоговый кредитор вправе добиваться реализации. Но даже тогда практика усилилась в части защиты права на жилище: после продажи единственного ипотечного жилья должнику должен оставаться остаток, достаточный для обеспечения жилищного права (позиция, развивающаяся после постановления КС РФ № 28-П и разъяснений судов). Это не «кнопка счастья», но существенный предохранитель от «выселили — и точка». (ПРАВО.Ru)

Чем новая модель отличается от «старых времён»?

Раньше ипотека в банкротстве почти автоматом означала высокий риск продажи: «залог — значит реализация». Теперь закон дал легальные мосты к сохранению единственного дома без давления на остальных кредиторов и без саботажа процедуры в целом. (КонсультантПлюс)

Короткий чек-лист «подхожу ли я под сохранение ипотеки»

• Это единственное жильё семьи, и оно в ипотеке. (Иммунитет для «единственного жилья» по ст. 446 ГПК не работает, если жильё в залоге — нужно использовать новые механизмы.) (garant.ru)
• Просрочки по ипотеке минимальны или их можно оперативно закрыть.
• Есть реальный платёжный план по ипотеке после банкротства.
• Вы готовы выполнить технические условия (в т. ч. возможный спецсчёт до 10% цены жилья — для защиты приоритетных требований). (КонсультантПлюс)
• По остальным долгам цель — завершить процедуру и освободиться от обязательств. (КонсультантПлюс)

Типичные ошибки (и как их не допустить)

1. «Укрою имущество — не найдут». Подозрительные сделки перед банкротством всплывают и портят шансы на мировое/иммунитет.
2. «Не буду платить ипотеку до суда — там решим». Ипотечная дисциплина — ключ к доверию банка и суда.
3. «Сначала подам, потом придумаем». Соглашение/третье лицо — это проект, который стоит готовить до подачи (оценка, расчёты, черновики условий).
4. «Не учёл первую–вторую очередь». Про спецсчёт и до 10% часто вспоминают в последний момент — а это важная гарантия баланса. (КонсультантПлюс)

Пошаговый план, если хотите повторить логику кейса

1. Аудит: долги, доходы, состав семьи, имущество, статусы ИП/судов.
2. Оценка жилья: нужен отчёт для расчётов (в т. ч. возможного спецсчёта до 10%). (КонсультантПлюс)
3. Пред-согласование с банком: готовим проект мирового (или проверяем готовность третьего лица). (КонсультантПлюс)
4. Подача на банкротство: запускаем процессуальные сроки.
5. Не ранее 2 месяцев — выходим в суд с мировым/заявлением о погашении третьим лицом. (КонсультантПлюс)
6. Утверждение судом → иммунитет на жильё, ипотека — по графику.
7. Завершение дела → освобождение от остальной задолженности (с исключениями закона). (КонсультантПлюс)

Выжимка в одном абзаце

Да, банкротство и сохранение ипотечной квартиры совместимы — если это единственное жильё, вы способны обслуживать ипотеку и выбрана одна из двух легальных конструкций (мировое с банком или погашение третьим лицом). Суд не «закрывает глаза» на остальных кредиторов: для защиты их прав закон ввёл процедурные сроки и механизм спецсчёта для приоритетных требований. Результат — жильё с иммунитетом, ипотека по графику, а необеспеченные долги снимаются по итогам процедуры. (КонсультантПлюс)

Важно

Материал носит обзорный характер и не заменяет индивидуальную консультацию. Практические нюансы (структура семьи, доли, созаёмщики, субсидии, маткапитал, страховые случаи, просрочки) могут кардинально поменять стратегию.

Если нужна «дорожная карта» под вашу ситуацию, мы в ЮМОС.Банкротство аккуратно проверим критерии, просчитаем спецсчёт, подготовим проект мирового/третьего лица и проведём процедуру до реального иммунитета на жильё и освобождения от долгов — без лишних обещаний и с понятными сроками.