⸻
✅ Условие №1: дети до 18 лет или студенты до 24 лет
У продавца или его супруга на дату регистрации продажи должно быть:
• 2 и более несовершеннолетних детей,
• или дети до 24 лет, если они учатся очно.
📌 Важно: возраст считается на момент регистрации перехода права,а не на момент заключения сделки.
Пример:
Вы продали квартиру 5 марта. У вас двое детей: одному 17, второму 18 и он учится в вузе.
✅ Условие выполнено.
А вот если студенту на дату регистрации 24 года и 1 день — ❌ уже не работает.
⸻
✅ Условие №2: покупка или оплата нового жилья
Нужно:
• либо оформить в собственность новое жильё (вторичка или новостройка)
• либо оплатить по договору долевого участия (ДДУ, ЖСК, инвестиционному)
Сделать это нужно:
• в текущем году продажи,
• либо до 30 апреля следующего года.
📌 Просто «забронировать» или «внести предоплату» — недостаточно. Должна быть полная оплата или регистрация собственности.
Пример:
Вы продали квартиру в октябре 2024 года и оплатили новостройку в марте 2025 года —
✅ условие выполнено.
⸻
✅ Условие №3: новое жильё должно быть больше
Новое жильё должно быть больше старого по:
• площади
или
• кадастровой стоимости
📌 Если вы продавали или покупали долю, сравнение тоже идёт по долям.
Примеры:
1. Продали 50 м² — купили 60 м²
✅ Увеличили площадь → условие выполнено.
2. Продали 80 м² в Калининграде (кадастр — 5 млн)
Купили 60 м² в Питере (кадастр — 7 млн)
✅ Площадь меньше, но стоимость выше → условие выполнено.
3. Продали половину квартиры 40 м² = 20 м²
Купили половину квартиры 50 м² = 25 м²
✅ Увеличили — условие выполнено.
Важно: если жильё в новостройке, берётся метраж из договора ДДУ, а кадастровой стоимости ещё нет.
⸻
✅ Условие №4: кадастровая стоимость проданного жилья ≤ 50 млн ₽
Если кадастр 50 000 000 ₽ и меньше — всё в порядке.
Если 50 000 001 ₽ — ❌ условие не выполняется.
📌 Никаких округлений, даже 1 копейка выше — и вы теряете право на освобождение.
⸻
✅ Условие №5: нет другого жилья, которое больше и более чем наполовину ваше
Проверяется:
Есть ли у продавца, супруга и детей другое жильё, которое:
• по площади больше, чем купленное,
• и их суммарная доля > 50%
Если хоть одно из этих условий не выполняется — освобождение не действует.
Примеры:
1. Есть дом 100 м², но у вас и семьи только 50%
✅ Условие выполнено.
2. Есть квартира 80 м², а вы купили 60 м²
и доля у семьи — 100%
❌ Условие не выполнено (больше площадь + вся собственность)
3. Есть 4 студии по 20 м² → вместе 80 м²
Сравнение идёт по отдельности.
Каждая из студий меньше 60 м² → ✅ условие выполнено.
📌 Главное: площади не суммируются, смотрится каждое помещение отдельно.
⸻
❗ Дополнительные важные моменты
📅 Можно сначала купить, потом продать
Очерёдность сделок не важна — главное, чтобы обе были в течение одного календарного года,
или покупка была до 30 апреля следующего года.
🔄 Несколько сделок — можно применить закон по каждой
Если вы продали 2 квартиры в году и по каждой соблюдены 5 условий —
обе можно освободить от налога.
🛠 Строительство дома — не подходит
Если вы продали квартиру, а новый дом строите —
закон не применяется, так как требуется покупка, а не строительство.
⸻
🏡 А как быть с земельным участком и постройками?
С 2023 года можно освободить и участок, и надворные постройки,если:
• участок под жилым домом, который подпадает под 382-ФЗ
• участок и постройки не использовались в предпринимательской деятельности
Пример: если дом сдавался — налоговая может снять освобождение с участка и бани/гаража.
⸻
📍 Уточняйте региональные ограничения
Некоторые регионы могут вводить ограничения — например, что освобождение по 382-ФЗ действует только на участки до 10 соток. Это нужно смотреть в законах вашего субъекта РФ.
⸻
🌐 А нерезиденты?
Закон применяется и для налоговых резидентов, и для нерезидентоводинаково.
Никаких различий здесь нет. Кто такие нерезиденты читать далее
⸻
📝 Нужно ли подавать декларацию?
Нет, если все 5 условий выполнены, налог платить не нужно, и декларация не подаётся.
Но! Если налоговая прислала письмо с требованием — достаточно подать письменное пояснение.
⸻
📌 ИТОГО
1. Дети
👶 Да
2 несовершеннолетних или студенты до 24 лет
2. Покупка
🏠 Да
В том же году или до 30 апреля следующего
3. Больше жилья
📏 Да
По площади или кадастру
4. Кадастр ≤ 50 млн
📉 Да
Ровно 50 млн — можно
5. Нет другого жилья “больше + более 50%”
🚫 Да
Проверяется доля и метраж
Если всё соблюдено — налог = 0, декларация не нужна, можно сэкономить 💸.
Нужна консультация или помощь с продажей/покупкой недвижимости? Оставьте заявку на сайте или позвоните — разберём вашу ситуацию и предложим решение.
агентство-недвижимости-калининград.рф
Telegram канал: https://t.me/kub_kld
Автор: Денис Кузнецов, руководитель агентства недвижимости КУБ.