Сегодня Банк России снизил ключевую ставку на 1 п.п. Это меньше массовых ожиданий — большинство аналитиков прогнозировали 16%. Давайте разберем, как снижение ключа повлияет на рынок недвижимости.
По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, снижение ключевой ставки до 16% сегодня в принципе не обсуждалось. Инфляционные ожидания по-прежнему высокие, кредитование в последние месяцы выросло, поэтому снизили лишь до 17%. Что в целом тоже положительно скажется на спросе на недвижимость.
Ставки по рыночной ипотеке продолжат снижаться
Сбер уже объявил о снижении своих ипотечных ставок на 1-2 п.п. — минимум будет от 17,4% на первичке и от 17,8% на вторичке. В ВТБ тоже сказали, что снизят ставки, да и остальные банки в ближайшие дни продолжат этот тренд.
При таких ставках рыночная ипотека останется малодоступной, но кому-то для небольших сумм и сроков (например, кому немного не хватает на покупку после продажи другой квартиры) подойдет.
Собственно, как пояснил ЦБ в своем решении, даже после предыдущего снижения ключевой ставки, в июле-августе, потребительский спрос (в частности на недвижимость) и кредитование немного активизировались. Опасаются, что при резком снижении ключевой ставки они бы выросли слишком сильно, и ее пришлось бы снова поднимать.
Вторичку будут драйвить дешевеющие вклады
Ставки по вкладам уже достигли годовых минимумов и тоже продолжат снижаться. Понятно, что сильного оттока денег со вкладов пока нет, но тренд уже намечается и банки говорят об окончании депозитного бума.
Те люди, которые все эти 1-2 года копили проценты по вкладам для покупки недвижимости, уже потихоньку выходят на рынок, параллельно запуская все новые цепочки альтернативных сделок. Важный момент: у кого есть полная сумма на квартиру, пойдут именно на вторичный рынок, а не к застройщикам с их бешеными ценами.
Т. е. спрос этой осенью вырастет, но, очевидно, не так сильно, как в прошлые ажиотажные годы.
На первичном рынке станет больше субсидированных ставок
Бешеные цены у застройщиков ориентированы на тех, у кого нет полной суммы и нужны льготные/субсидированные ипотеки. И последние будут главным драйвером первичного рынка в ближайшее время.
Сегодня популярные программы у застройщиков и банков: 0,11% от Альфа-банка и 3,5% от МКБ на 1 год и от 14-15% на весь срок:
Число таких предложений будет расти, и в основном они предполагают завышение цен на квартиры.
Некоторые застройщики вместо этого подняли базовые цены. Вот мы в начале сентября в нашем Telegram-канале делали обзор ситуации в Москве — что происходит с ценами у крупных столичных застройщиков.
Не исключены и скидки от этих завышенных цен
Если субсидированные ипотеки не сработают, тогда застройщикам ничего не останется как стимулировать продажи скидками. Скорее всего, небольшими (на уровне цен весны-лета 2025), на точечные лоты и в кеш.
Хотя у ПИК, например, в ряде проектов уже начался небольшой откат цен. Ранее он за 1 неделю взвинтил цены на миллион и больше — видимо, не прокатило.
Будем следить за ситуацией уже во второй половине сентября, т. к. менеджерам по продажам нужно и эскроу пополнить, и KPI за III квартал выполнить.
А если вам тоже интересно следить за рынком недвижимости, присоединяйтесь к нашему каналу «Недвижимость | Что Где Почём» (в Telegram и Max) — там мы ежедневно разбираем все ключевые тренды, интересные новостройки и локации, публикуем графики реальных цен и даем советы покупателям и продавцам.