🌟Перед заседанием ЦБ по ключевой ставке все размышляют что сейчас и что будет дальше.
Прошел год после отмены массовой льготной ипотеки: этот шаг, а также поднятие ключевой ставки действительно охладили спрос, но не замедлил рост цен на жилую недвижимость.
Ценовой разрыв между первичкой и вторичкой не уменьшился, как хотел ЦБ, а стал непреодолимо велик.
Что получили:
🟢Отмена массовой льготной ипотеки действительно охладила рынок. Люди больше не берут по 5 квартир для перепродажи. Теперь основной покупатель жилья — это конечный пользователь. Доля стандартной ипотеки сейчас составляет всего 17%. Ставки у крупнейших банков даже с учетом скидок стартуют от 21-22%. При довольно скромном по московским меркам кредите на покупку жилья в 10 млн руб ежемесячный платеж превысит 180 тыс руб, что больше средней зарплаты в столице - 160,7 тыс. руб. Для бизнес-класса сумма нужна вдвое выше. Это делает ипотеку недостижимой для подавляющего большинства семей.
🟢Главный драйвер сейчас - семейная ипотека. На нее приходится около 80% всех сделок и почти 90% объема выдач кредитов.
Но условия постепенно ужесточаются:
-повышается минимальный первоначальный взнос,
-вводятся ограничения по возрасту и числу детей,
-средний уровень одобряемости упал на 15-20%, до 75-80% по разным объектам.
Значительная часть потенциальных покупателей просто не проходит по критериям одобрения.
🟢Цены на жилье, вопреки ожиданиям ЦБ, не снизились.
Из-за роста себестоимости строительства.
Стройматериалы за год подорожали примерно на 12%, зарплаты на стройке растут.
Застройщики ограничены финансовой моделью, не позволяющей существенно отклоняться от заложенных цен.
В таких условиях застройщики могут позволить себе только краткосрочные акции, которые помогают экономить на процентах и привлекать более широкий круг покупателей.
🟢Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком не уменьшается.
На вторичное жилье действуют более строгие требования к ипотеке и более высокие первоначальные взносы при стандартных условиях кредитования, по которым финансовая нагрузка для заемщика выше в три раза.
Итог: квартиры на вторичке продаются медленнее, сроки экспозиции достигают полугода и более, а большие дисконты стали нормой
Что нас ждёт:
⚫️Дефицит новостроек.
Многие проекты уже заморожены из-за дорогого финансирования.
В 2027 году это создаст дефицит предложения на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки и возобновления отложенного спроса.
Одновременно на рынок начнут выходить покупатели с депозитами: по оценкам ЦБ, к концу 2025 года объем вкладов может достичь 70 трлн руб., часть этих средств пойдет в бетон.
Очевидно, что готовых новостроек на всех не хватит.
Это спровоцирует новый виток роста цен.
⚫️Обсуждается возможность ужесточения условий по рассрочкам, на которые приходится около пятой части всех сделок. Если срок рассрочек будет ограничен одним полугодием вместо полутора-двух лет, как сейчас, механизм рассрочек фактически исчезнет с рынка.
Что делать?
➡️Конечно, главным фактором, который сможет оживить рынок - снижение ключевой ставки. Даже при ключе 15% ипотека станет более доступной для широкого круга покупателей, особенно в сочетании с акционными предложениями застройщиков и совместными продуктами с банками-партнерами. По-настоящему рынок взбодрился бы при ставке 8-9%, но едва ли это случится в ближайшие два года.
➡️Нужно доработать условия семейной ипотеки- они начали это делать, но идут не туда. Их предложения не соответствуют тому, что нужно семье с детьми.
Нужно расширение категорий получателей субсидированной ипотеки - поддержка многодетных семей и покупателей, улучшающих жилищные условия.
Отдельные программы для lT- специалистов, поддержки для участников СВО, для врачей и учителей.
И позаботиться уже о застройщиках на уровне - принимать участие в строительстве социальной инфраструктуры на уровне города и государства. И контролировать цены на стройматериалы.
🌟Все ждём завтрашнее заседание.
Ходят слухи про снижение на 4 пункта.
Сейчас ставка 18%.
