Стоит ли покупать квартиру, которая находится в ипотеке? А если в ней живут арендаторы? А как быть с приватизированным жильём? Эти вопросы мне регулярно задают подписчики.
С вами Светлана Наумова — эксперт по недвижимости и ипотеке, владелец агентства. Сегодня я расскажу вам всё, что нужно знать про квартиры с обременением: какие у них есть риски, нюансы, и когда всё-таки можно спокойно купить такую квартиру.
Что такое обременение?
У права собственности есть три ключевых элемента: владение, пользование и распоряжение.
А обременение — это ограничение на одно или несколько из этих прав.
Например:
- вы живёте в квартире, но не можете ее продать;
- или владеете ею, но не можете сдавать в аренду без чьего-то согласия;
- или, чтобы продать жильё, нужно разрешение банка.
Обременения встречаются разные:
ипотека, арест, аренда, рента, безвозмездное пользование — и у каждого есть свои подводные камни.
Самое частое обременение — ипотека
Это классическая ситуация на рынке недвижимости:
Человек взял квартиру в ипотеку, но по разным причинам решает её продать:
- не тянет платежи;
- изменилась жизненная ситуация (развод, пополнение в семье);
- нужно купить квартиру большей площади.
Квартира при этом находится в залоге у банка, и её продажа возможна только с его разрешения. Как правило, банки не препятствуют сделке — им важно, чтобы кредит был погашен.
Есть два варианта покупки такой квартиры:
Вариант 1 — Переоформление ипотеки на покупателя
Вы оформляете ту же ипотеку, просто платите дальше по условиям банка. Это удобно, потому что не нужно сразу вносить всю сумму.
Минус:
Вы ограничены в действиях — без согласия банка нельзя делать перепланировку, сдавать квартиру, продавать её и так далее.
Вариант 2 — Досрочное погашение продавцом
Покупатель вносит задаток, продавец погашает ипотеку — и банк снимает обременение.
Риск здесь в том, что продавец может передумать, потратить деньги, и вернуть их будет сложно.
Такой случай редкий, но возможный. Поэтому покупка квартиры даже с таким обременением требует сопровождения грамотного юриста.
Мы в агентстве всегда подбираем для клиента и безопасный вариант покупки, и правильную стратегию. Наш юрист проверяет документы, сопровождает сделку и подскажет, стоит ли связываться с объектом. Записывайтесь на бесплатную консультацию по ссылке.
Квартира с рентой
Рента — это когда недвижимость передаётся в обмен на пожизненное содержание собственника.
Обычно такие договоры заключают пожилые люди без родственников.
Продажа возможна только после смерти получателя ренты, и при этом он может проживать в квартире до конца жизни. Сделки с такими объектами — редкость. Условия ренты, как правило, очень жёсткие.
Квартира с арендаторами
Если договор аренды не истёк, арендатор имеет полное право жить в квартире.
Вы не можете просто так выселить людей — договор аренды (даже не зарегистрированный в Росреестре) имеет юридическую силу.
Варианты действий:
- Продавец досрочно расторгает договор
- Либо вы перезаключаете договор с арендаторами на себя
Иногда квартира с обременением в виде аренды может быть выгодной — жильцы остаются и продолжают платить вам.
Квартира под арестом
Арест накладывает суд — за долги, алименты, кредиты.
В этом случае продавец не может продать или сдать жильё, а только жить в нём.
Эти данные отображаются в Росреестре — скрыть арест невозможно.
Купить такую квартиру с обременением нельзя, пока владелец не погасит все долги и не снимет арест через суд.
А если он предлагает "решить вопрос без юриста" — это 100% мошенничество.
Скрытые обременения — самые опасные
Выписка из ЕГРН покажет явные ограничения. Но есть и скрытые, о которых вам могут умолчать:
1. Отказники
Это люди, которые отказались от доли при приватизации, но сохранили пожизненное право проживания.
Вы не сможете их выселить даже через суд.
2. Завещательный отказ
Например: «Завещаю квартиру Пете, но Васе разрешаю там жить».
Даже новый собственник не может выселить Васю — без очень веских оснований.
3. Несовершеннолетние собственники
Если квартира куплена с использованием материнского капитала, детям обязаны выделить доли.
Если этого не сделали, и вы купили такую квартиру — ребёнок может оспорить сделку спустя годы.
Стоит ли покупать такую квартиру?
Если обременение связано с ипотекой или арендой — это не страшно, всё можно юридически грамотно оформить. А вот рента, арест, отказники — уже гораздо рискованнее. Поэтому всегда проверяйте документы и работайте с профессионалами.
Подписывайтесь на мой канал — здесь я рассказываю всё о рынке недвижимости, ипотеке и грамотной покупке квартиры! До встречи!