И вот здесь начинается самое будоражащее... 👀
Только представьте, 126 триллионов рублей лежат на депозитах. Этот экономический тромб душат ставкой в 18%, но это не может длиться вечно. Уже в эту пятницу ЦБ может начать хирургическое вмешательство, и слухи о срезе до 14% — не на пустом месте.
Когда «хирург сделает первый надрез», тромб прорвется. Но все будет совершено в точечных действиях. Капитал, который выйдет с депозитов, — это умные деньги, натренированные считать проценты. И они прекрасно понимают, что рынок жилой недвижимости последние годы жил на стероидах госсубсидий.
Ценник во многом искусственный.
Что будет дальше? Начнется тотальная сепарация активов. Настоящее бегство в качество.
• Неликвидная жилая недвижимость, строящаяся в промзонах на десятилетия вперед или в чистом поле, окажется под колоссальным давлением. Цены на такие объекты будут падать или они станут балластом.
• Параллельно произойдет массовый переток капитала в сегменты, где все честно: апартаменты в центре, ликвидная коммерция и стрит-ритейл. Здесь нет господдержки, раздувающей ценник, только живой кэш, честная ипотека и прозрачное ценообразование.
Из-за перекоса в сторону субсидированной «жилой» недвижимости, эти «честные» сегменты оказались фундаментально недооценены. Именно этот арбитраж между раздутым и реальным рынком и будет искать умный капитал.
Поэтому фокус сместится не только на жилые юниты в центре. Он сместится на любой актив с максимальной эффективностью капитала. И снова, как эталонный пример — апарты в топовых локациях.
Зачем замораживать 1,5 млн/м² в субсидированном рынке ради арендного потока в 300к, если тот же самый денежный поток генерирует апарт с ценой входа 700-900 к/м² на честном рынке?
Рынок входит в фазу, где стратегия решает все. Хаос и панические покупки останутся уделом толпы.
Вопрос не в том, что делать, когда ставка упадет. А в том, готов ли ваш портфель и вы сами исполнить единственно верное решение без промедления.
Ждем завтра и таим дыхание. У меня пока все. 🙋
