❌Если внимательно посмотреть за моей деятельностью в соцсетях - то не вооружённым взглядом можно заметить такой нюанс - я никогда или почти ни когда не пишу и ни чего не говорю про налоги...
❗Не потому, что сказать нечего, а просто в начале моего трудового пути в недвижимости опытные и маститые коллеги категорически предостерегали - о налогах клиентам не слова!!!
Мотивировали они это просто - законодательство в этом отдельно взятом государственном институте меняется чуть ли не ежедневно и отследить все изменения не под силу зачастую даже самим налоговикам.
Тем не менее, за последние дни стал настолько часто сталкиваться с полнейшим непониманием этого вопроса у большинства людей, которые гордо именуют себя продавцами на рынке недвижимости (де факто же, являются просто собственниками и большинство нюансов касающихся именно процесса продажи и всё, что с ним связано для них - тайна за семью замками🔐🔐🔐🔐🔐🔐🔐), что всё же возьму грех на душу - попытаюсь хотя бы в общих чертах осветить ключевые моменты. Итак...
Когда же нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Подоходный налог с продажи недвижимости оплачивают собственники жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Налог надо заплатить, если срок владения недвижимостью составляет менее 3 или 5 лет — в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.
Собственник не платит налог при продаже недвижимости, если:
- истек минимальный срок владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств);
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости;
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости.
Друзья, вот тут у меня имеется телеграмм канал в котором всегда самая актуальная информация о вопросах переезда в Краснодарский край, жизни на юге, приобретении или строительстве недвижимости а так же различных юридических аспектов возникающих при разрешении этих вопросов.
Что такое минимальный срок владения
Это срок, установленный законодательством РФ, по истечении которого у обладателя недвижимости не возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже имущества. То есть через это время можно продать купленную квартиру без налога.
Минимальный срок составляет 3 года, если:
- собственность получена в подарок от члена семьи и (или) от близкого родственника;
- унаследована;
- приобретена по договору ренты;
- досталась в результате приватизации;
- является единственным жильем;
- право собственности на объект возникло до 01.01.2016 года.
Особенный случай — семьи с двумя и более детьми: им можно не ждать, когда пройдет минимальный срок владения имуществом. В 2021 году они получили освобождение от уплаты налога при продаже единственной жилой недвижимости, и длительность владения на это не влияет.
Не имеет значения и стоимость сделки: продали ли объект дороже, чем покупали, или дешевле, не важно. Статус семьи с детьми позволяет избежать налога при продаже недвижимости при соблюдении определенных условий (о них чуть ниже👇).
Для всех остальных минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога с продажи недвижимого имущества, составляет пять лет.
Как считают срок владения
Начало отсчёта — момент государственной регистрации права на жильё (по договору купли-продажи или договору дарения). Если речь о квартире, полученной по столичной программе реновации, то в срок владения ею засчитывается время, в течение которого в собственности была квартира в старом доме.
Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения «первой» части. А для договоров долевого участия, с момента оплаты договора целиком, не важно, собственными средствами или за счёт ипотеки.
Если вы продаёте приватизированное жильё, то срок владения исчисляется с даты приватизации недвижимого имущества. При продаже унаследованной недвижимости отсчёт срока владения будет вестись со дня смерти наследодателя. Если право собственности на недвижимое имущество было получено через суд, то началом отсчёта будет считаться момент вступления в силу решения суда.
Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился
Если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения.
Какое жилье считается единственным
Один из часто встречающихся вопросов — какой налог придется заплатить, если продавать квартиру, которая является единственной. Хорошая новость в том, что, если на момент сделки это единственный жилой объект в собственности и продавец владеет им более 3 лет, платить налог не придется. Минимальный срок безналоговой продажи единственного жилья уменьшили в 2020 году, ранее он составлял 5 лет.
Кроме того, закон разрешает покупку новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой, по которой будут считать налог (если он возникнет), — она не повлияет на статус единственного жилья.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов
Один и тот же объект недвижимости, находящийся в совместной собственности мужа и жены, может быть единственным жильём для одного супруга и вторым, третьим и последующим — для другого. Соответственно, и порядок налогообложения в этом случае будет отличаться.
Чтобы определить единственное жильё и применить или не применить минимальный трёхлетний срок владения, налоговая будет учитывать:
- совместно нажитые объекты недвижимости — приобретённые во время брака (если один из супругов получил квартиру или дом в результате приватизации, в дар или в наследство, то такой объект будет считаться личным имуществом, а не совместным);
- объекты, оформленные в собственность, до вступления в брак.
Пример
У семейной пары в совместной собственности есть квартира, которую они купили 3 года назад. Для мужа это единственной жильё, а жена также владеет долей в частном доме, которая досталась ей по наследству от бабушки.
Если супруги решат продать квартиру до истечения 5-летнего срока владения, то мужу не потребуется подавать декларацию и уплачивать НДФЛ. А вот у жены такое обязательство возникнет, так как квартира не является её единственным жильём. При этом налог будет считаться не со всей стоимости проданной квартиры, а с 1/2 от суммы по договору купли-продажи.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог
С 2021 года семьи, в которых есть дети, могут не беспокоиться о том, какой будет сумма налога с продажи недвижимости, если соблюден ряд критериев:
- в семье двое и более несовершеннолетних детей, для учащихся очно ограничение по возрасту — до 24 лет;
- продав жилье, семья в течение того же календарного года покупает другое (или до 30 апреля следующего года);
- новое жилье просторнее, его площадь больше, а кадастровая стоимость выше;
- кадастровая стоимость жилья, которое продается, не превышает 50 млн рублей.
Как рассчитать сумму налога в 2025 году
Как мы уже сказали, налог с продажи недвижимости надо заплатить, если вы владели недвижимостью менее 3 или 5 лет в зависимости от ряда моментов.
С 2025 года при продаже жилья применяется прогрессивная шкала налогообложения:
- 13% — если доход от сделки менее 2,4 млн рублей
- 15% — для суммы более 2,4 млн рублей
Если прибыль с продажи недвижимости до 2,4 млн руб., ставка будет 13%.
Если больше 2,4 млн руб., налог считается так:
312 000 руб. (13% от суммы прибыли 2,4 млн руб.) + 15% от суммы прибыли, которая превышает порог в 2,4 млн руб.
Важно понимать, что налоговая база рассчитывается от прибыли, как разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения (а не с полной суммы сделки).
Как оплатить налог с продажи с квартиры?
Чтобы оплатить НДФЛ, необходимо самостоятельно подать в органы ФНС налоговую декларацию. Это можно сделать в отделении налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика
В документе нужно отразить детали сделки, приложить договор купли-продажи недвижимости, а также заявить о своём праве на вычет (если оно есть).
Декларацию 3-НДФЛ надо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля (того же года).
Что будет, если не заплатить налог?
Если налогоплательщик вовремя не подаст декларацию, налоговая начислит штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей.
Даже если этот штраф будет оплачен, обязанность налогоплательщика представить декларацию и уплатить налог останется в силе.
Если не оплатить НДФЛ до 15 июля, штраф составит 20% от суммы долга (или 40% — если налоговая докажет, что гражданин сделал это умышленно). Кроме того, на сумму задолженности будет начислена пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
В случае дальнейшей неуплаты долга налоговая запросит судебный приказ и запустит процедуру взыскания. Приказ будет передан в банк или в службу судебных приставов, и счета неплательщика будут арестованы. Ещё одно из неприятных возможных последствий — запрет на выезд за границу.
Как уменьшить сумму налогов?
Использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Ещё один способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
А если вы докажете, что цена продажи совпадает с ценой покупки или квартира продана за меньшую стоимость, то НДФЛ начислен не будет. При этом стоит иметь в виду, что если цена по договору будет меньше или равна 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог всё равно заплатить придётся (он удерживается с этих 70%).
Пример. Кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн рублей. Если собственник продаст её за 2,5 млн, то налог будет удержан с суммы 2,8 млн рублей (4 млн х 70%) и составит 372 тыс. рублей (2,4 млн х 13% + 0,4 млн х 15%).
Если квартира унаследована или подарена, доходы от ее продажи могут быть уменьшены на суммы:
с которых был уплачен НДФЛ при получении этого имущества;
расходов дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не учитывались в целях налогообложения.
В заключении, еще раз напомню, что налог не нужно платить, если пройдёт минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий.
Я очень старался говорить о этих сложных налоговых материях, доступным языком...Надеюсь кому-то, да поможет....