Когда-то инвестиции в испанскую недвижимость казались простыми: купил квартиру у моря, сдавал туристам и быстро окупил вложения. Но в 2025 году ситуация заметно изменилась. Города вводят моратории и жёсткие лимиты на краткосрочную аренду, штрафы достигают сотен тысяч евро, а налоги и инфляция уменьшают реальную доходность.
Ограничения на краткосрочную аренду
- Барселона планирует к 2028 году аннулировать около 10 тысяч лицензий на туристические апартаменты.
- Малага ввела трёхлетний мораторий на новые лицензии, фактически закрыв рынок краткосрока для инвесторов.
- Севилья пошла дальше и начала отключать воду квартирам, сдаваемым без разрешений.
Кроме того, работает государственный реестр краткосрочной аренды — и почти половина заявок в него отклоняется.
Штрафы и налоги
На Балеарах незаконная аренда может обойтись в €40 000–400 000, а в Каталонии штрафы доходят до €600 000. Дополнительный риск — решения жильцов: 3/5 собственников могут запретить сдачу квартиры туристам.
Налоги тоже ощутимо «съедают» прибыль. Для нерезидентов ставка на доходы от аренды составляет 19% для граждан ЕС и 24% для остальных. В Конгрессе обсуждаются новые меры — повышение НДС на туристическую сдачу и дополнительный налог для иностранных покупателей.
Цены, инфляция и спрос
По данным INE, во II квартале 2025 года жильё в Испании подорожало на 12,7% — это максимум за последние 18 лет. Но одновременно в ряде регионов фиксируется падение числа сделок. Инфляция в 2,7% в год кажется умеренной, но при доходности в 4–5% она «съедает» значительную часть чистой прибыли.
Итог для инвестора
Испания остаётся одним из крупнейших и самых ликвидных рынков Европы, но сдавать недвижимость «по-старому» всё сложнее. Туристический краткосрок становится самым рискованным форматом: требуются лицензии, комплаенс и налоговое планирование. Альтернативой могут быть среднесрочные контракты, coliving или долгосрочная аренда.
Вывод: недвижимость в Испании больше не «пассивка у моря», а актив, который требует постоянного управления и защиты от рисков.
Читайте также:
Элитное жилье Испании: лидеры рынка
Инвестиции в недвижимость Европы 2025: исследование Colliers
В Испании сократилась доходность жилья и офисов
Испания против туристов: Аликанте присоединился к волне протестов
В Испании растут антимигрантские настроения: большинство за депортацию