С первого сентября вступили в действие сразу два закона. Один — легализует гостевые дома на участках ИЖС и в СНТ. Другой — запрещает коммерческую деятельность в садоводствах.
На наш взгляд, противоречий здесь нет: у одних после нововведений в законодательстве появился инструмент для борьбы с шалманами, мешающими жить всей округе; у других — официальная возможность заработать на туристах.
Правительство запустило эксперимент, упростивший легализацию частных гостевых домов. Предполагается, что это улучшит качество услуг и привлечет туристов отдыхать на своих курортах, а также любоваться местными, а не заграничными достопримечательностями.
Когда, где и как можно открыть свой гостевой дом
Пока что эксперимент временный — продлится с первого сентября 2025 года до конца 2027 года на 18 территориях. Это Республика Алтай, Республика Дагестан, Республика Крым, Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Ставропольский край, Архангельская область, Владимирская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Кемеровская область-Кузбасс, Ленинградская область, Ростовская область, Херсонская область, город федерального значения Севастополь и федеральная территория «Сириус» (поселок городского типа в Краснодарском крае).
Чтобы превратить дачу или жилой дом в частном секторе в гостевой и зарегистрироваться в едином госреестре туроператоров, нужно позаботиться, чтобы объект отвечал определенным требованиям.
А именно:
- Он должен располагаться на собственном участке с категорией земель населенных пунктов и видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), для ведения садоводства. То есть, в перечисленных регионах гостевой дом можно открыть и в СНТ или дачном поселке, оставшемся еще со времен, когда они были прикреплены к каждому крупному предприятию.
- Быть индивидуальным жилым домом с освещением, отоплением, вентиляцией, горячим и холодным водопроводом, санузлом. В отношении такого дома не должно быть постановлений местных муниципалов или решения суда о приведении в надлежащий вид или о сносе.
- Быть зарегистрированным в ЕГРН, принадлежать на праве собственности одному человеку или нескольким. В последнем случае разрешение на ведение гостиничного дела должны дать все собственники.
- Отвечать требованиям положения о гостевых домах в плане технического соответствия. Не больше 15 гостевых комнат, в которых за один заезд не больше 45 гостей; одноместные комнаты не меньше 9 квадратов, двухместные не меньше 12 квадратов, в многоместных — не больше 6 коек и не меньше 6 квадратов на каждого гостя. Обязательно должен быть санузел — один на всех или в каждой комнате. Еще в гостевой комнате обязательно открывающееся окно, датчик задымления, свободная розетка и свободный доступ в интернет
Можно сдавать весь дом целиком или только его часть, но тогда в эту часть должен быть отдельный вход и доступ из нее к общим помещениям. Один владелец может зарегистрировать только один гостевой дом, но ничто не мешает жить в одном доме, а зарегистрировать в качестве гостевого — другой.
Вопросов пока больше, чем ответов
Закон свежий, реальной практики его применения пока немного — придется поработать и законодателям, и юристам на местах. Больше всего вопросов вызывает формулировка «один собственник — один дом» и противоречия со стандартами и регламентами ИЖС, которые владельцу необходимо соблюдать.
С одной стороны получается, что два модульных домика одному собственнику построить нельзя, а гостиницу, вмещающую до 45 человек, — можно. С другой стороны, на участках ИЖС можно строить только односемейные дома. А односемейный дом — это дом для проживания одной семьи. А гостиница — явно не тянет на такой дом.
С площадями — тоже неоднозначно. Получается, что спальню 9 кв. м сделать можно, а 8,8 кв. м, даже если она примыкает к 30-метровой гостиной, — нельзя.
Как быть с садоводствами?
В том, что касается садоводств, то также с сентября 2025 года вступил в действие закон, ставящий под запрет коммерческую деятельность в СНТ.
Причем юристы тут же поспешили с разъяснениями, что периодически, как и раньше, сдавать дома и домики в аренду — “можно, но осторожно”. На самом деле, запрет распространяется только на регулярный бизнес, а не на отдых и строительство для личных нужд. Никто не может запретить сдавать в аренду личный дом. Но это другой формат.
Гостевой дом, работающий на шести садоводческих сотках в режиме «проходного двора» для шумных и что-то бурно празднующих компаний, — соседство не самое приятное. Новый закон позволяет найти управу на такой бизнес.
С другой стороны, совсем другое дело, если дом в долгосрочной аренде, дом и участок — ухоженные, а собственник регулярно платит взносы. Такая аренда может быть и законной, и выгодной, и интересной, — в том числе, для СНТ. Да и соседям приятнее, если за окнами ухоженный и обитаемый дом, а не заброшка.
В любом случае получается, что закон сырой, а вопросов пока больше, чем ответов. Но комментаторы не учитывают, что речь в данном случае о законодательном эксперименте, задача которого — положить начало разработке стандартов и цивилизованному бизнесу в сфере гостеприимства.
Эксперимент скорее всего не прикроют, а расширят
Дедлайн, обозначенный в Федеральном законе № 127-ФЗ “О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов” жесткий: зарегистрировать объект в реестре и получить статус гостевого дома нужно успеть до первого января 2026 года.
То есть, речь идет скорее не о новом строительстве, а о легализации того, что уже построили и что соответствует требованиям.
Но нужно учитывать, что развитие туризма — Федеральный проект, который приняли в 2022 году и расширили в 2024. В планах — увеличение номерного фонда до 2030 года на 141 тыс. номеров, госсубсидии регионам на развитие туристической инфраструктуры, гранты и льготные кредиты для предпринимателей от турбизнеса.
И скорее всего, это означает, что к “экспериментальный” закон, скорее всего, тоже будет не прикрыт, а откорректирован и расширен — на разные регионы и форматы отдыха и размещения. Поэтому мы еще вернемся и с комментариями к закону, и с разборами реальных кейсов из сферы гостеприимства.
У нас есть быстрые решения
ДОМ ТЕХНОНИКОЛЬ системно и не первый год работает над вопросами развития инфраструктуры турбизнеса, предлагая целый комплекс решений для предпринимателей, развивающих сферу гостеприимства.
Автор текста — Анастасия Мингалева