Всем привет!
Вообще считается, что это хорошая идея для бизнеса. Москва — один из лидеров по востребованности услуг хранения. Высокие цены на недвижимость, малогабаритное жилье, мобильность населения — все это создает идеальные условия для бизнеса на кладовках. Даже создать какой-то небольшой пассивный доход для себя, уже вполне себе не плохая идея.
Вот подробный разбор этой бизнес-идеи: от анализа ниш до пошагового плана запуска.
1. Анализ рынка и актуальность
Почему это актуально в Москве:
Высокая плотность населения: Многие живут в малогабаритных квартирах (студии, «хрущевки»).
Дорогая недвижимость: Каждый квадратный метр на счету. Выгоднее хранить вещи в кладовке, чем платить за большую квартиру.
Динамичный образ жизни: Частые переезды, командировки, необходимость освободить пространство. Мы прям очень с этим сталкиваемся именно сейчас. Я почему-то думала это наша последняя арендная квартира и мы въедим в своё жилье в следующий раз. Ну как почему-то... так бы и было, если бы арендодатель не повысил платеж за аренду +25 тысяч рублей. Мы полноценная семья с большим количеством личных вещей и упаковок для бизнеса, поэтому нам самим очень актуальна кладовка и мы сами используем, недавно я об этом сняла видео. В будущем хотелось бы хранить велосипеды,, но походу мы будем хранить детские вещи, коляски, кроватки и прочее.
Купля-продажа недвижимости: Промежуточное хранение мебели и вещей между съемом старого и въездом в новую квартиру.
Сезонность: Хранение зимней/летней резины, спортивного инвентаря (лыжи, велосипеды), сезонной одежды.
Бизнес-нужды: Архивы документов, образцы продукции, оборудование для малого бизнеса (кофейни, маркетплейсы).
Конкуренция: Есть крупные сетевые игроки (например «Самосклад»), но рынок далек от насыщения. Успех зависит от локации, цены и качества сервиса.
2. Форматы бизнеса на кладовках
Есть несколько моделей, как можно организовать этот бизнес:
1. Классический склад самохранения (Наиболее популярный):
Вы арендуете или покупаете большое помещение (бывший заводской цех, склад, подвал* с согласованием, торговый центр), делите его на секции разных размеров (от 1 до 20+ м²).
Плюсы: Высокая маржинальность при грамотном управлении, масштабируемость.
Минусы: Высокие первоначальные вложения, сложности с поиском подходящего помещения и его оформлением.
Бывает покупают контейнер и делят его, поделить можно много всего, даже создать боксы внутри кладовки или машиноместа. Я называю такой вариант "мужской". Много надо сделать своими руками и привести в нормальный конечный надлежащий вид. Конечно это может сделать и женщина, просто не моего типажа.
2. «Кладовки в жилом доме»:
Выкупаете или арендуете помещения в цокольных этажах новостроек (где застройщик предусмотрел кладовые для жильцов) и сдаете их в аренду.
Плюсы: Идеальная локация — прямо в доме у целевой аудитории.
Минусы: узнавать код плательщика за капремонт надо самому, он Вам никуда не придет пока не образуется долг, в 2025 можно столкнуться с высокой конкуренцией, но сдать можно всегда, это лишь вопрос цены.
Это мой вариант, так как я не могу ничего доделывать, переделывать, построить дополнительно, могу только установить стеллаж, мой максимум. Напоминаю, что есть умельцы, которые и такую кладовку поделят на индивидуальные боксы, под хранение тех же шин, например.
3. Онлайн-агрегатор (Посредническая модель):
Вы не владеете помещениями, а создаете платформу, где соединяете владельцев свободных гаражей, кладовок, подвалов с людьми, которым нужно хранить вещи.
Плюсы: Низкие вложения, нет рисков по аренде.
Минусы: Нужны вложения в маркетинг и IT, сложнее контролировать качество услуги.
Такие ребята, кстати довольно быстро появились на рынке им в управление можно сдать ту же кладовку с жилом доме ( если Вам трудно сдать, а кладовка уже есть, советую такой вариант тоже рассмотреть). Я смотрела целое видео лет 5-7 назад, у них открывание замков было через приложение ( то есть на кладовку будет ставиться какой-то другой замок). У меня проблем со сдачей особой не было и подобными услугами я сама не пользовалась. Но возможно кому-то интересно создать подобный бизнес, тоже имеет место быть. Хотя наверно сейчас будет трудное время со сдачей в Середневском лесу, так как там только сдалить дома и просто сдается кладовок 50, при том, что застройка там низкая и плотность населения не особо большая, но опять же дело в цене всегда и везде. Ставим цену ниже - и за кладовку будет драка.
3. Пошаговый план запуска (для формата №2 — бизнес на кладовках)
Шаг 1: Анализ и бизнес-план
- Изучите конкурентов: Цены на аренду, можно на циане, расположение, самое лучшее Москва близко к метро, заполненность, услуги, можно также на циане или просто оценить плотность застройки, так как обычно это жильцы ЖК, хоть и не обязательно.
- Определите целевую аудиторию: Жители этих или окрестных домов, малый бизнес района.
- Рассчитайте финансовую модель:
- Расходы: Покупка помещения, закупка стеллажей и смена личинок у замков (по необходимости). По сути обычно можно просто кладовку купить и она уже готова к сдаче.
ремонт, охранная и пожарная сигнализация, видеонаблюдение, зарплата администратору/охраннику, - всё это не нужно в данном случае, но необходимо при других вариантах данного бизнеса.
Доходы: Средняя месячная аренда кладовки в Москве варьируется от ~ 3000 до 6 000 рублей за небольшое помещение (1-3 кв.м) и может достигать 10 000 рублей и более за более крупные варианты (например, 5-10 кв.м), в зависимости от размера, расположения и компании-владельца.
Шаг 2: Поиск и подготовка помещения
- Локация: Ключевой фактор! Ищите в спальных районах с высокой плотностью застройки, рядом с МКАД или крупными транспортными узлами.
- Параметры: Высота потолков, наличие отопления (спорный момент, но для хранения дорогих вещей важно), вентиляции, удобный подъезд и погрузка/разгрузка, очень нравятся всем кладовки без коммуникаций над ними. Допустим ПИК вообще перестал делать над ними коммуникации и сейчас над каждой установлена индивидуальная система пожаротушения. Опять же можно посмотреть в моем видео с кладовкой в Середневском Лесу.
Шаг 3: Оборудование и безопасность
- Продумать контроль доступа не нужно, по ключу арендатор может свободно попасть к кладовке 24\7. По нему нет доступа к жилым этажам. При этом пользователь кладовки не обязательно должен быть жителем ЖК. Что удобно для малого бизнеса.
- Видео наблюдение обычно сразу установлено, как и пожарная система, не надо мучаться со всем этим делом.
- Кладовки теплые, что бывает очень важно для некоторых вещей.
Шаг 4: Ценообразование и услуги
- Честно, я верю, что чем меньше кладовочка тем лучше, 3м кв. это уже очень большая кладовка куда много чего войдет на самом деле. и цена за 3-4 метра будет плюс минус одинаковая, большие кладовки по 10м кв. тоже нужны значительно реже.
- Можно ввести систему скидок при долгосрочной аренде (например, -10% за 12 месяцев). Я пробовала и видела у других, но обычно арендатор путается и ожидает низкую цену сразу без платежей "вперед". Но тоже имеет место быть и очень удобно, так как по сути платежи не большие и получить их сразу за несколько месяцев было бы очень выгодно.
- В цену я сразу включаю все оплаты по кладовкам - КУ, налоги, капремонт. Это все таки не та сумма, от которой у арендатора должна болеть голова. С квартирами, разумеется всё удобнее делать иначе.
Шаг 5: Привлечение клиентов
- Авито - простой и функциональный сайт там же можно и цены примерно посмотреть и разместить объявление бесплатно и платно. Еще я бы советовала Циан. Есть и другие подобные платформы, но там очень низкая загруженность: Юла, Яндекс недвижимость, Пик аренда и прочее.
- Локальный маркетинг: периодически я вижу объявления "сдам кладовку в вашем доме". просто распечатывают на принтере с указанием телефона или телеграмма и готово. Думаю тоже хороший вариант для более взрослой аудитории. Но УК точно будет следить и выкидывать все ваши бумажки по возможности. Еще пишут в лифте на облицовочных материалах - "вандальненько", но вроде как их потом снимут с лифта.
- Digital-маркетинг: Если у Вас кладовой много - геолоцированная контекстная реклама (Яндекс.Директ, в принципе какие-то соц сети), создание групп в соцсетях (VK, Telegram) для своего района. Но проще размещать объявления в уже готовых группах по недвижимости ЖК в котором у Вас кладовка, метод тоже рабочий.
- Партнерства: То что мы с Вами ранее обсудили, если очень сложно сдать самому, не получается, проще передать кладовку в управление компании за комиссию, либо найти агента, который этим занимается.
4. Финансовые расчеты (очень примерные)
Первоначальные вложения (на помещение 3-4 м²):
Итого: покупка отдельной кладовой в новостройке обойдется от 300-500 тыс. рублей за небольшое помещение до нескольких миллионов рублей за кладовые в элитных проектах. Я специализировалась на низких ценниках. И покупала исключительно 100-200 тысяч. Сейчас таких цен нет.
- Ежемесячные расходы:
- Итого: ~ 400 руб. Зависит от метража.
- Доходы:
- Месячный доход: 3000-6000 рублей за маленькую кладовку. Это ~ 15% годовых. Так как я покупала свои кладовки дешевле мой годовой процент вырос со стоимостью кладовок c 20% до 30% в этом году. Если по-честному, то сейчас я пока не рассматриваю новые кладовки, для меня и 300к-400к кусачий ценник, но деньги сделать можно. В принципе видела, что некоторые покупают кладовки до 1 млн ( около 800к) чтобы делать 10% годовых.
- Окупаемость: При стоимость кладовки в 300к и сдаче в 4000 руб ( минус 400 КУ) окупаемость составляет 7 лет. Это выше чем квартира, но расчет примерный. Цена за кладовку и за ее аренду растет каждый год.
Моя первая кладовочка окупилась мне за 3 года по факту. ( Хотя я бы сказала это удачный пример). Когда я писала бизнес план для себя в 2022 году полная окупаемость моих кладовочек была 5 лет.
5. Риски и как их минимизировать
- Надо всегда иметь договор, даже на 11 месяцев ( его не надо регистрировать если он меньше года) он несет юридическую силу, даже если условно вы не платите налоги ( тут я не лезу просто, дело каждого, просто пока работала с квартирами поняла, что 95% арендодателей не платят налоги). Если вдруг что-то случится, он всё равно имеет юридическую силу.
Скачать бланк договора на кладовку можно тут
- Низкая заполняемость: Тщательный выбор локации( плотность застройки, отделенность от метро, этажность комплекса, все это влияет на спрос), старайтесь максимально размещать свои объявления, гибкая ценовая политика, если не получается долго сдать - лучше снизить цену, чем терять деньги, в конце концов цену можно будет пересмотреть через год.
- Проблемы с арендодателем: Заключайте долгосрочный договор аренды с правом пролонгации.
- Проблемы с законом: Четкий договор, где прописано, что нарушать законы РФ строго запрещено. В моем бланке договора прописано. Это очень важно, помните случай, когда посадили арендодателя, сдававшего квартиру террористам? Потом есть реальные случаи, когда меня спрашивали можно ли переночевать в кладовке, в отличие от гаража они теплые и некоторым мужчинам приходит такое в голову, мой муж даже не осудил, говорит у всех разные ситуации, я же ржу до сих пор. В Корее и Китае есть арендное жилье по 4-5м кв. для студентов, но она все равно приспособлено под жилье, есть общие туалеты, души, постирочные( это временный вариант для людей в трудной жизненной ситуации, на постоянке в этих странах люди так не живут). Как человек, который хочет ночевать в кладовке собирается за нее платить? да и как выгонять потом его - драться я не умею. Меня, как женщину, такие арендаторы напрягают.
Вывод: Бизнес на кладовках в Москве — перспективный и высокомаржинальный. Успех на 80% зависит от правильного выбора места и на 20% от качества сервиса и маркетинга. Начинать лучше с небольшой площади в густонаселенном спальном районе. НЕ ИИР.
Что думаете о таком бизнесе? и в принципе о кладовках? необязательно в Москве может есть чем поделиться про кладовки в других городах.