Друзья, добрый день, очень много запросов по квартирам в домах по реновации. Давайте попробуем разобраться вместе.
Недавно появился новый профильный ресурс от города
Московские кварталы (ссылка)
Можно купить квартиры, машиноместа и коммерцию в строящихся и уже сданных домах по программе реновации.
Плюс в том, что помимо покупки на аукционе, распространенной с 2015 года, появилась возможность и прямой покупки.
В настоящее время выставлено 757 квартир в 56 объектах.
Самый бюджетный вариант, который смог найти - 1-комн в Щербинке
Но это, конечно, Москва с большой натяжкой. Ищем дальше.
Новый дом в Марфино.
Минимальная стоимость 1-комнатной 19,8 млн или 483 000 за кв.м.
Не уверен, возможно, чего-то не понимаю, но мне кажется очень дорого. С удовольствием выслушаю Ваше мнение в комментариях.
Со своей стороны, мы с Вами помним, что в эксплуатацию введено уже более 400 домов по программе реновации, а не 56, и, возможно, при желании, мы бы смогли найти аналоги по гораздо более "вкусной" цене от собственников-физлиц. Попробуем?
Например, вот эта квартира.
Если я правильно понимаю, это аналогичная квартира в том же доме по реновации на Гостиничном проезде. Зато цена квадратного метра 381 000, а не 483 000, это получается на 21% дешевле, правильно? При этом, это же не цена сделки, а цена предложения от собственника. Ну, по-простому хотелки. Какой будет итоговая цена сделки мы пока не знаем. ЦИАН по этой квартире даёт оценку 14,6 млн, при этом делая кокетливую приписку "хорошая цена" рядом с ценой 16 млн :-)
Что ЦИАН имеет ввиду мне неведомо :-) Смотрим дальше.
Например, такой вариант.
Аналог первых 2-х квартир в доме по реновации 2021 года постройки в соседнем Тимирязевском районе. С ценой 363 000 за кв.м.
Сильно смущает, что квартира продаётся с сентября 2022 года. Не вижу динамику цены, но вижу, хороший уровень просмотров за последние дни - 50 в день. Можно предположить, что сейчас цена близка к "справедливой рыночной цене в моменте", которая, видимо, в районе 350 000 рублей за кв.м, но никак не фантастические 483 000.
Ну и последний момент, который стоит принять во внимание. Методологически, если я правильно понимаю, дома по реновации это плюс-минус то же, что и современная панель (П-44Т, ИП-46С, П-44ТМ, И-155ММ, П-3М, П-46М, П-111М, ДомРик, ДомНад, П-44К и т.д.) и проекты ПИК (ПИК-1, ПИК-2, СЭМ-2). Понятно, что есть индивидуальные отличия и проработка проектов может отличаться достаточно сильно. Тем не менее - широкими мазками - это именно так.
Вряд ли кому-то придёт в голову сравнивать дом по реновации с "Дом Достижении" от Sminex. И с Very сравнивать не можем, и с Кварталом МОНС. Да, географически они все рядом, но потребительские свойства - совершенно другие.
А можем ли мы сравнивать дома по реновации с домами в ЖК "Марфино" или пиковских "Сигнальный 16" и "Большая Академическая 85"?
Мне кажется, да, можем. На мой взгляд, всё это один класс жилья и можно сравнивать квартиры во всех этих домах напрямую.
Проверяем:
Вариант 1 - самое бюджетное, что смог найти
Дом 2004 года, но по виду это ещё советская КОПЭ-1985, т.е. ещё не совсем "современная панель" в узком смысле. 331 000 за кв.м.
В мае бодро стартовали с 14,5 млн, но что-то пошло не так :-) Сейчас количество просмотров показывает, что цена очень похожа на "справедливую рыночную в моменте".
Квартира в П3М 2008 года в ЖК "Марфино" от легендарного "Ведиса". 373 000 за кв.м. Мне кажется, дорого. Думаю, тоже в районе 350 000 - 355 000 за кв.м. и у квартиры появится шанс :-)
Кстати, все дома по реновации и все остальные ЖК - строящиеся и построенные есть в моей книге. Возможно, это самый быстрый и бюджетный способ найти оптимальную квартиру по правильной цене.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov