- Общий долг ГК «Самолет» составил 641,1 млрд рублей на конец 2024 года, что почти в два раза превышает годовую выручку компании (339,1 млрд рублей)
- По итогам I полугодия 2025 г. обьем просроченной ипотеки достиг 145 млр. рублей - это почти в 2 раза больше, чем год назад.
- По мнению Марата Хуснуллина до 30% застройщиков находится в зоне риска.
Российский рынок недвижимости в 2025 году переживает системный кризис, вызванный высокими процентными ставками, снижением платежеспособности населения, ростом себестоимости строительства и увеличением долговой нагрузки застройщиков.
Макроэкономические факторы: Ставки и их влияние
Ключевая ставка ЦБ РФ была снижена до 18% 25 июля 2025 года с предыдущих 20%. Это привело к тому, что средневзвешенные ставки предложения по рыночным ипотечным кредитам составляют 26,5-27,1% годовых. Высокие ставки резко увеличили ежемесячные платежи по кредиту на 4 млн рублей - на 25% выше, чем в 2024 году. Ипотека становится недоступной для большинства домохозяйств, что сужает круг покупателей и сокращает спрос на жилье. Застройщики, зависящие от продаж, теряют денежный поток, необходимый для обслуживания долгов и запуска новых проектов. В результате 19% объектов переносятся на более поздние сроки, что усиливает финансовое давление.
Высокие ставки отражают борьбу ЦБ с инфляцией, подпитываемой значительными государственными расходами. Без их сокращения радикальное снижение ставок в 2025 году маловероятно, а устойчивая инфляция на уровне 6-7% создает условия стагфляции. Реальные доходы населения падают, ограничивая спрос на жилье, особенно в сегменте массовых новостроек. Застройщикам стоит сосредоточиться на бюджетных форматах, таких как малогабаритные квартиры, сохраняющие популярность даже в кризис. Сотрудничество с государством для реализации социальных программ, например для участников СВО, может частично компенсировать спад рыночного спроса.
Динамика спроса: Снижение продаж и неликвидность
Продажи новостроек в 2024 году сократились на 22%, составив 631 тыс. сделок, из которых 26,7 млн м² пришлось на покупку нового жилья по ДДУ. В Нижегородской области продажи застройщиков упали на 37,2%. Время экспозиции вторичной недвижимости в среднем по городам-миллионникам составило 111 дней в первом квартале 2025 года, увеличившись на 28% год к году. Накопление непроданных квартир, достигшее 69% от предложения, вынуждает застройщиков предлагать скидки 15-35%. Однако высокие ипотечные платежи делают такие меры малоэффективными, а маржа компаний падает. Длительная экспозиция объектов усиливает финансовые трудности, так как застройщики не могут быстро конвертировать активы в деньги.
В 2024 году в России было оформлено 1,15 млн ипотечных кредитов, что на 43% меньше, чем в 2023 году (2,01 млн). Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам на 1 июля 2025 года составила 146,3 млрд рублей, а на начало мая 2025 года портфель достиг 129,3 млрд рублей. Это сокращает доступ к ипотеке, усиливая спад спроса. Рост просрочек сигнализирует о риске массовых банкротств физлиц во второй половине 2025 года, что увеличит предложение жилья на торгах со скидками 20-40%. Это создает дополнительное давление на цены и обостряет конкуренцию.
Рост себестоимости: Сжатие маржи
В 2024 году прогнозируется рост себестоимости строительства около 20%, при этом стоимость строительства (коробка, без учета внутренней отделки) увеличилась в среднем от 4% до 27% в зависимости от технологии. Дефицит рабочей силы в 300 тыс. человек увеличил зарплаты строителей на 36%, а средние зарплатные предложения в строительстве выросли на 50% - с 73 тыс. руб. до 106 тыс. руб. Логистические расходы поднялись на 23,3%. Эти факторы сократили маржу застройщиков до 10–12% против 25% в 2022 году. Высокие издержки ограничивают инвестиции в новые проекты и увеличивают долговую нагрузку, особенно для компаний, зависящих от кредитов. Поддержание высоких номинальных цен в условиях низкого спроса приводит к стагнации рынка.
Долговая нагрузка: Угроза дефолтов
Общий долг ГК «Самолет» составил 641,1 млрд рублей на конец 2024 года, что почти в два раза превышает годовую выручку компании (339,1 млрд рублей). Долгосрочные обязательства выросли на 39%, краткосрочные — на 35%. Проектное финансирование под 27% из-за высокой ключевой ставки делает кредиты крайне дорогими. Это ограничивает ликвидность застройщиков, повышая риск дефолтов: более 30% девелоперов находятся в зоне риска. Заморозка проектов и рост долгостроев усиливают социальную напряженность среди дольщиков.
Неэффективность традиционных мер
Скидки в 15-35% не стимулируют спрос из-за неподъемных ипотечных платежей, что приводит к накоплению неликвидов. Заморозка 19% проектов вызывает иски дольщиков по ФЗ-214, нанося репутационные потери. Экономия на материалах снижает качество жилья, отталкивая покупателей , а сокращение маркетинга уступает рынок конкурентам. Ожидание господдержки, покрывающей менее 40% проектов, не решает структурных проблем. Реконцепция проектов под доходные дома с переводом ДДУ в договоры аренды через допсоглашения позволит избежать исков и сохранить ликвидность. Целевой маркетинг для арендных и социальных программ повысит привлекательность объектов.
Прогноз на 2025-2026 годы: Возможные сценарии
При оптимистичном сценарии (10-20% вероятности) ключевая ставка снизится до 12-13% к концу 2026 года, спрос вырастет на 10-15%, а цены на 5-7%. Это облегчит положение крупных застройщиков, но стагфляция ограничит восстановление.
В реалистичном сценарии (60% вероятности) спрос упадет на 20-50%, долговая нагрузка вырастет на 20-30%, а заморозка проектов усилит иски дольщиков. Перепрофилирование объектов под социальную аренду и сотрудничество с операторами минимизирует риски. В пессимистичном сценарии (20-30% вероятности) продажи рухнут более чем на 50%, а массовые банкротства и протесты дольщиков дестабилизируют рынок. Масштабная реструктуризация через консорциумы и переход к арендным моделям станет единственным выходом.
Новая бизнес-модель: Доходные дома
Традиционная модель продаж жилья теряет привлекательность: доходность аренды (5-7%) уступает депозитам (12-22%), а молодежь выбирает мобильность и аренду. Это снижает инвестиционный спрос, усиливая стагнацию. Доходные дома, такие как апарт-отели и коливинги, с доходностью 8-12% и окупаемостью 3-5 лет, обеспечивают устойчивый cash flow. Партнерство с операторами и инвесторами (REIT/ЗПИФ) снизит издержки и долговую нагрузку.
Рынок аренды: Перспективы роста
Низкое предложение на рынке аренды при высоком спросе временно повышает ставки, но коррекция ожидается в 2026 году из-за роста конкуренции. Владельцы, не сумев продать квартиры, переходят к аренде, что усиливает давление на ставки. Институциональные арендные проекты с профессиональным управлением обеспечат конкурентное преимущество, а льготные программы для социальных групп повысят загрузку.
Кооперация: Антикризисная стратегия
Кризис требует объединения усилий застройщиков. Исследования Harvard Business Review и BCG показывают, что кооперация увеличивает рост на 14% и рентабельность капитала на 25%.
Заключение
Рынок недвижимости России в 2025-2026 годах столкнется с продолжающимся спадом спроса, ростом долгов и снижением маржи. Текущие меры застройщиков неэффективны и требуют кардинальной перестройки. Переход к модели доходных домов, партнерства с инвесторами и операторами, а также использование господдержки позволят снизить риски и обеспечить устойчивость. Девелоперам рекомендуется объединиться для реализации пилотных проектов доходных домов и совместного сценарного планирования, чтобы адаптироваться к новым реалиям и минимизировать риски дефолтов.