В 2025 году каждый второй россиянин, сдающий жилье, рискует получить солидный штраф — предупреждает сенатор Ольга Епифанова. Рассказываем, как ФНС находит нарушителей и как легализовать доходы без страха.
Почему арендодателям пора выходить из тени?
По данным сенатора Ольги Епифановой, в 2025 году около половины российских арендодателей могут столкнуться с штрафами за неуплату налогов. Федеральная налоговая служба (ФНС) значительно ужесточила контроль: теперь она анализирует банковские переводы, сверяет данные с Росреестром, мониторит объявления на сайтах и учитывает обращения граждан.
Основные причины ужесточения контроля:
· Выведение рынка из тени: Власти хотят создать прозрачные условия для легализации доходов.
· Усиление технологических возможностей ФНС: Налоговая теперь имеет доступ к большому количеству данных, что позволяет эффективно выявлять нарушения.
· Фискальный интерес: Налоги с аренды — дополнительный источник доходов бюджета.
Какая ответственность грозит за неуплату налогов?
1. Административная ответственность (штрафы)
· Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если неуплата произошла без умысла.
· Штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога, если неуплата была умышленной.
· Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки.
2. Уголовная ответственность (тюрьма)
Уголовная ответственность наступает только за умышленную неуплату налогов в крупном и особо крупном размере:
· Крупный размер: Сумма налогов, превышающая 2,7 млн рублей за три года подряд.
· Особо крупный размер: Сумма, превышающая 13,5 млн рублей за три года подряд.
Наказание по ст. 198 УК РФ:
· За неуплату в крупном размере: штраф от 100 до 300 тыс. рублей, принудительные работы до года, арест до полугода или лишение свободы до года.
· За неуплату в особо крупном размере: штраф от 200 до 500 тыс. рублей, принудительные работы до трех лет или лишение свободы до трех лет.
Важно: Уголовная ответственность грозит не всем. Как подчеркивает сенатор Епифанова, большинство граждан, сдающих жилье, таких крайних мер могут не опасаться. Основное внимание уделяется «профессиональным арендодателям» или «частным инвесторам», владеющим несколькими объектами и систематически сдающим их.
Как ФНС узнает о сдаче квартиры?
Налоговая использует целый арсенал инструментов для выявления нелегальных арендодателей:
1. Анализ банковских переводов: Регулярные поступления на карту от физических лиц без указания цели платежа могут вызвать вопросы.
2. Сверка с данными Росреестра: ФНС видит, кто является собственником жилья, и может сопоставить это с данными о доходах.
3. Мониторинг объявлений: Роботы анализируют площадки вроде Avito, ЦИАН и другие на наличие объявлений о сдаче жилья.
4. Обращения граждан: Жалобы соседей на шумных жильцов или подозрительное поведение могут стать поводом для проверки.
5. Данные от миграционной службы: Информация о регистрации иностранцев по месту жительства также поступает в ФНС.
6. Проверки риелторов: Налоговая может запрашивать данные у риелторских агентств.
Как легально платить налоги с аренды?
Есть несколько законных способов уплаты налогов, которые могут снизить нагрузку:
Способ Ставка Для кого подходит Примечания
НДФЛ 13% Для разовой или периодической сдачи Нужно подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля
Налог на профессиональный доход (самозанятость) 4-6% Для регулярной сдачи Не нужно сдавать декларацию; налог платится через приложение «Мой налог»
Патент 6% Для ИП Подходит для сдачи нескольких объектов; нужен статус ИП
Как уменьшить налог:
· Учитывайте расходы: Из доходов от аренды можно вычесть расходы на коммунальные услуги (если их оплачиваете вы), содержание жилья, ремонт, услуги управляющей компании и проценты по ипотеке.
· Используйте налоговые вычеты: Если в течение года у вас были расходы на лечение, образование или покупку жилья, вы можете получить вычет и уменьшить налог к уплате.
Советы арендодателям: как обезопасить себя
1. Заключайте договор. Всегда оформляйте официальный договор аренды. Это защитит и вас, и жильца.
2. Подавайте декларацию. Если выбрали вариант с НДФЛ, подавайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Уплатить налог нужно до 15 июля.
3. Рассмотрите статус самозанятого. Это самый простой и выгодный способ для тех, кто сдает жилье регулярно. Ставка всего 4% (с доходов от физлиц) и 6% (с доходов от ИП), не нужно сдавать декларацию.
4. Не забывайте о временной регистрации. За отказ зарегистрировать жильца (если он проживает более 90 дней) грозит штраф до 7000 рублей (в Москве и Санкт-Петербурге).
5. Консультируйтесь со специалистами. Если сомневаетесь в выборе системы налогообложения или порядке учета расходов, обратитесь к налоговому консультанту.
Что в итоге?
Ситуация ужесточается, и игра в «скрытую аренду» становится все более рискованной. Власти не столько хотят наказать, сколько стимулировать к легализации.
«Властям на местах следует максимально помогать арендодателям выходить из полутеневого сектора аренды жилья, создавая удобные условия для легализации доходов и снижая страх людей перед наказаниями», — отмечает сенатор Епифанова.
Легализация — это не страшно. Часто итоговая сумма налога при учете всех расходов и вычетов оказывается вполне комфортной. Это надежнее, чем жить в постоянном стрессе и ожидании письма от ФНС.
Если вы давно сдаете жилье и не платите налоги — сейчас лучшее время, чтобы начать это делать. Так вы спите спокойно и не боитесь за свое финансовое будущее.