Всем привет 👋🏻
А вот и долгожданный кейс.
Расчет кейса со сценарием на 5 лет при любом раскладе.
Исходные данные
Цена квартиры: 5 900 000 ₽ с чистовой отделкой( без доп вложений)
Первичный взнос: 2 000 000 ₽ ( деньги клиента)
Ипотека: 3 900 000 ₽
Аренда: 45 000 ₽/мес после сдачи квартиры через год.
Первые 2 года платёж (льготный) 5% = 20 642 ₽/мес
Через 2 года при самом плохом сценарии ставка = 14%
Новый ежемесячный платёж при ставке 14% и оставшемся сроке 336 месяцев.
Новый платёж ≈ 45 156 ₽/мес.
Денежные потоки и доходность (cash-on-cash ROI), считаем относительно вложенных 2 000 000 ₽
После получения ключей в 26 году при сдачи в аренду.
Ежемесячный положительный поток = 45 000 − 20 642 = 24 358 ₽
После повышения ставки до 14% (платёж ≈45 156 ₽)
Ежемесячный поток = 45 000 - выход в ноль по вложениям, не считая ПВ.
К слову сказать стоимость аренды также ежегодно растет.
Выводы:
В течение первых двух лет аренда полностью покрывает льготный платёж и даёт хорошую доходность (~14,6% годовых на вложенные 2 млн ₽).
Плюс рост недвижимости в среднем 500 000 - 1000 000 в год.
По прогнозам через 5 лет стоимость этой квартиры составит мин 8 400 000
(Есть конкретная аналитика)
Если берем средний: +750 000/год → продажа = 9 650 000 ₽
Доходность за 5 лет = +224.0% суммарно ≈ 26.5% годовых.
Но, в случае сохранения ставки 19% (хотя такое вряд ли возможно) после льготного периода аренда уже не будет покрывать платёж (клиент доплачивает 15.000 р из своего кармана)
И основная прибыль в этом сценарии получается за счёт роста цены квартиры до 9,65 млн ₽ и выкупа её за счёт арендатора и собственных средств за 5 лет.
И при продаже владелец гасит остаток по ипотеке и заходит с чистым кешем на старт продаж в новый проект.
Как вам такой сценарий?
Поделитесь в комментариях.
А к этому кейсу я вернусь через пару лет.