За годы юридической практики наша команда неоднократно сталкивалась с необходимостью помогать бизнесу регистрировать право собственности на самовольные постройки. Мы успешно осуществляли легализацию объектов различного масштаба — от гаражных комплексов до крупных имущественных комплексов на Крайнем Севере.
Подобная недвижимость зачастую имеет ряд особенностей:
- Возведена много лет назад, переходила от одной компании к другой вследствие приватизационных процессов, реорганизаций и иных юридических действий, однако документация, подтверждающая регистрацию прав собственности, отсутствует.
- Приобретена в ходе процедур банкротства, без надлежащего оформления права собственности у должника и перехода права собственности.
- Объекты построены без необходимых разрешений на строительство либо документов на ввод в эксплуатацию.
- Расположены на земельных участках, не предназначенных изначально для строительства соответствующих сооружений.
При рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки ключевое значение приобретает заключение строительно-технической экспертизы. Она призвана доказать, что здание действительно относится к объектам недвижимости, соответствует строительным нормам и стандартам, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
Ранее мы предпочитали обращаться за проведением досудебной экспертизы к частным компаниям, обладающим достаточной квалификацией и опытом. Однако ситуация изменилась после вступления в силу поправок, внесенных в распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями». С 31 октября 2023 года проведение судебной строительно-технической экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, было отнесено к исключительной компетенции государственных судебно-экспертных организаций.
Многие коллеги, еще в 2023 году, анализируя проект распоряжения Правительства, указывали, что такая монополизация проведения судебной экспертизы приведет к увеличению нагрузки на государственных судебных экспертов и, как следствие, к затягиванию судебного процесса.
Наша практика показывает, что такие опасения оправдались. Так, в феврале 2024 года мы обратились в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на торговый павильон, для обоснования наших доводов приложили досудебную строительно-техническую экспертизу частной организации.
В рамках производства по делу суд, с учетом распоряжения Правительства РФ № 3214-р, исследовал возможность проведения судебной строительно-технической экспертизы в государственных учреждениях, в результате которого:
- одно государственное учреждение вовсе отказались проводить экспертизу, сославшись на загруженность (наличие только одного специалиста);
- второе прислало предложение с ценой экспертизы ₽350 тыс. (при стоимости частной экспертизы в ₽30 тыс.) и сроком ее проведения не ранее, чем через 8 месяцев!
Судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза у третьего государственного учреждения, которое предложило провести экспертизу за ₽170 тыс. со сроком проведения не ранее, чем через 6 месяцев. Экспертиза была назначена судом по своей инициативе в апреле 2025 года, до настоящего времени производство по делу приостановлено, экспертиза не проведена. Ждём…
Практика других регионов показывает:
- где-то проблема «очередей» за экспертизой в целом решается за счет возможности государственных экспертных организаций обрабатывать поступающие запросы;
- в других субъектах примерные сроки ожидания составляют примерно 6-8 месяцев;
- в некоторых субъектах суды обходят назначение экспертизы в государственные судебно-экспертные организации, ссылаясь на то, что участники судебного спора не оспаривают заключение негосударственного эксперта или не заявляют ходатайство о назначении экспертизы в государственные экспертные организации.
Учитывая существующую проблему, целесообразным решением могло бы стать предоставление права проводить экспертизы, касающиеся самовольного строительства, экспертам, аккредитованным при торгово-промышленных палатах субъектов Российской Федерации. Это позволило бы разгрузить государственные экспертные организации и существенно сократить сроки рассмотрения дел в судах по таким категориям споров.
Буду признателен услышать мнение коллег и представителей бизнеса относительно сложившейся ситуации вокруг признания права собственности на самовольные постройки.
Поделитесь своим опытом решения аналогичных вопросов, примерами практики судов, особенно информацией о порядке направления дел в государственные и частные экспертные организации, длительности ожидания и стоимости услуг.
Меня зовут Денис Кутишенко, компания «Индустриальные юристы». Обеспечиваю системную защиту интересов предпринимателей и формирую надёжную правовую основу для устойчивого роста и развития бизнеса.
Мы понимаем бизнес клиентов, оказываем поддержку в стратегическом управлении рисками, последовательно разрешаем поставленные задачи.
По всем вопросам, связанным с юридическими аспектами вашего бизнеса, можно обратиться в сообщения сообщества «Индустриальные юристы».
Приглашаю вас пройти тест на юридическую зрелость компании по ссылке vk.cc/cP00Lb.