Две квартиры. В одной вы живёте, платя банку, в другой — собственнику. Оба варианта сводят бюджет в ноль, но один из них через 20 лет оставит вам невыплаченный кредит и богатый архив переписок с арендодателями о протекающей сантехнике. Считаем, какой путь выбрать осенью 2025.
📉 Считаем цифры: холодный расчёт против здравого смысла
Допустим, вы хотите скромную однушку в Москве за 10 млн рублей. Это не роскошь, а усреднённый вариант для расчёта.
Вариант 1: Ипотека
- Первый взнос: 2 млн руб. (20%)
- Сумма кредита: 8 млн руб.
- Ставка: 13.4% на 20 лет
- Ежемесячный платёж: 95 200 руб. (с учётом страховки)
- Переплата за 20 лет: 14,8 млн руб. (Да, вы правильно прочитали)
Вариант 2: Аренда
- Ежемесячный платёж: 45 000 руб. (среднее по Москве на сентябрь 2025)
- За 20 лет вы потратите 10,8 млн руб., пополнив свою коллекцию 20 договорами аренды и 240 чеками об оплате.
Таблица 1: Сравнение итоговых затрат за 20 лет
Выводы таблицы кажутся очевидными, но это лишь верхушка айсберга. Ипотека — это марафон, где вы платите за будущее актив, а аренда — это спринт, где вы платите за настоящее спокойствие. Но кто сказал, что марафонец не может споткнуться о кризис 2030 года?
📈 Неочевидные факторы: что не видно в калькуляторе
- Инфляция — ваш тайный союзник в ипотеке. Платёж в 95 тысяч рублей будет казаться смешным через 10 лет, если инфляция продолжится. Арендная плата, напротив, будет расти вместе с рынком.
- Налоговые вычеты возвращают до 390 тысяч рублей. Забудьте про них, если выбираете аренду. Это прямой бонус от государства тем, кто решился на ипотеку.
- Ремонт и комуслуги — тёмная сторона силы. При ипотеке вы чините за свой счёт. При аренде — звоните собственнику, который приедет через три дня с трубой в руках и историей о том, как "у соседей тоже течёт". Это сложно оценить в рублях, но в нервах — это миллионы.
Совет: Если ваш расчётный срок жизни в городе меньше 7 лет — аренда почти всегда выгоднее. Если больше — считайте очень внимательно.
💡 Антихрупкость: как принять решение без сожалений
Вместо того чтобы искать один правильный ответ, создайте портфель из обоих вариантов.
Стратегия «Ипотека + инвестиции»:
- Возьмите ипотеку на квартиру попроще и подешевле.
- Разницу между платежом по «премиальной» ипотеке и арендой (50 тысяч рублей) инвестируйте в ОФЗ или Фонды.
- Через 10 лет вы получите и квартиру, и солидный инвестиционный портфель.
Стратегия «Аренда + агрессивные инвестиции»:
- Арендуйте квартиру эконом-класса за 35 тысяч.
- Сэкономленные 60 тысяч (по сравнению с ипотекой) инвестируйте в дивидендные акции и акции роста.
- Это рискованнее, но потенциальная доходность выше.
Помните: ипотека — это использование кредитного плеча для инвестиций в недвижимость. Аренда — это свобода маневра и 20-летняя история поиска "нормальных хозяев, а не жадных арендодателей". Ваш выбор должен зависеть от аппетита к риску, а не от моды на «своё жильё».
Источники данных: Ставки по ипотеке: официальные сайты Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка. Цены на аренду: агрегированные данные ЦИАН и Росстат за III квартал 2025 г. Инфляция: официальные данные Росстата за август 2025 г.
А вы за ипотеку или аренду? Какой самый эпичный случай из вашей арендной практики вы можете вспомнить?
Это не инвестиционная рекомендация. Все расчёты основаны на данных на сентябрь 2025 г. Ставки по ипотеке и цены аренды могут меняться. Ваше решение должно быть основано на персональных обстоятельствах.